房产税致别墅市场分化 中高档唱主角

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　　从10月1日起，重庆对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市，并且此措施也可能推广到全国，届时高价别墅的持有成本将大大增加，别墅市场将面临产品市场分化。
　　刚刚过去的“金九银十”呈现前冷后暖态势。根据亚豪机构数据统计，北京别墅市场9月累计成交别墅146套，10月则暴涨成交334套，环比翻番，重现火热的成交旺市，达到2011年1月以来最高点。分析发现，中高端别墅占据成交主力。
　　值得注意的是，在“金九银十”的逆市回暖中，全程领跑的奥北别墅区新老项目表现突出，新项目中最吸引人的莫过于“海鶄落湿地”的京基鹭府，而远洋。傲北、万通天竺新新家园等项目一直保持旺盛的销售势头。
　　奥北别墅区发力
　　中高端联排唱主角
　　据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2011年1-10月北京别墅市场的成交主力集中在了亚奥京北别墅区，其总成交面积为126492平方米，占北京别墅市场总体成交量的近1/4，远远领先于其他别墅区，成为1-10月别墅市场的领头羊。
　　相关专家分析认为，奥北别墅区作为传统别墅区位置上风上水，其区域价值自然毋庸置疑，而随着近年来区域内批复的别墅用地不断减少，在售项目的绝对数量也不断减少。如新开盘的京基鹭府只供应194席，其英式都铎建筑风格和园林景观在目前的别墅市场上都十分稀缺。作为奥北区域内最邻近北五环的别墅群，除了占据1600亩海鶄落湿地公园的自然景观资源外，还紧邻规划中的10平方公里未来科技城和不堵车的京承高速，是奥北别墅里的城市别墅范本。
　　高端市场关注品质
　　奥北别墅产品升级
　　除区域优势之外，产品类型符合市场需求也是奥北别墅区域持续走强的一个重要原因。作为近几年发展迅速的奥北别墅区，老别墅项目户型设计、空间尺度逐渐落后，已无法满足高端客户的需求。在众多风格独特、品质优良别墅项目聚集的小汤山区域，新兴的别墅项目上市更引起购房人的关注。
　　以近期入市的京基鹭府为例，以宽适尺度的英式都铎风格的410-520平方米联排和双拼别墅为主，地上三层、地下两层的户型空间，堪比独栋的空间设计，让许多本打算购买独栋的客户驻足鹭府项目。同时，在设计上实现了地面完全人车分流，既安全、降噪、少尘，同时又将最大的园林面积还给了鹭府业主。同时，总价在1200万-1500万元的合理价格区间，得到了许多别墅改善型客户的追捧。
　　一方面，北京市的限购政策将大批的投资客群挡在了市场之外，使得他们被动退出市场；另一方面，近期房产税的预期使得客户在购入别墅产品时更加谨慎，小户型、低总价的别墅投资不断减少，自住改善型的购买所占比重不断增加。但是又考虑到房产税一方面可能会从拥有房屋数量上进行征收，也可能会以房屋价值作为衡量标准，因此高总价别墅成交开始有下滑趋势，而中高端别墅正在不断走强。
　　以价换量现成效
　　10月别墅市场回暖
　　面对10月别墅市场珍贵的回暖期，开发商一方面积极推出新品，另一方面在价格上出现了一定幅度的下调，开始以价换量。
　　据统计，今年10月北京别墅市场共成交334套，成交面积12.76万平方米，成交金额29.45亿元，环比9月全面翻番，达到今年以来的最高水平；但同时成交均价也创下今年最低。
　　此外，相关数据也显示，10月入市的别墅项目有10个，其中京基鹭府与中海尚湖世家、远洋LAVIE为首次入市的纯新盘项目，而远洋。傲北、誉天下以及温哥华森林北郡则是再次开盘。10个项目提供的产品类型多为独栋和联排。供应量相比9月有大幅增加。
　　稀缺性成增值砝码
　　业内预计后市看好
　　对于后市的销售，21世纪不动产分析师表示，调控没有放松的迹象，手握购房资格的人更倾向于“优中选精”，10月的开盘放量给了购房者更多的精品户型，导致成交量大幅上扬。产品品质确属优良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的别墅市场，一旦优质户型入市，马上就会被抢下，如近期入市的京基鹭府就属此例。
　　而据一位房企内部人士认为，在目前的市场环境下，项目销售拼的更是品质，对于CPI的高涨和股市的低迷，不少投资者还是将目光放在了住宅市场上，特别是刚需改善需求针对于中高端别墅依然保持着旺盛的消费意愿。
　　专家认为，在CPI持续走高、通胀的宏观大环境和北京稀缺的土地资源下，别墅的稀缺性和保值增值性将日益凸显。