关于新房产政策的一些思考

nvm

新的政策全文请移驾如下链接：
http://www.iras.gov.sg/irasHome/ ... ential_Property.pdf

这帖不是房价涨跌预测，毕竟我要有预测市场走向的本事也不至于现在这么落魄了。
最后一点是本文的基准是：新加坡政府任何政策的出发点都是为了新加坡的发展和多数新加坡人的生活质量。所有的“逻辑”都是以这个为基准的。

1. 我之前在很多帖子都说过，新加坡政府是不会打压房价的，是不会希望房价跌的。一来房价跌影响新加坡的家庭资产，二来影响自己卖地的钱。但这不代表政府可以任由房价上涨，因为房价快速上涨也不是政府想看到的。

2. 房价快速上涨会导致一些本地人买不起房，尤其是没有积累的年轻人。房价快速上涨也会鼓励很多人过度借贷，过多的相信以租还贷，提升整体家庭借贷率，让本地应对经济危机的能力变差。是不是还有其他深层次原因，我这门外汉还没想到。

3. 新加坡人有很多抱怨房价高的——当然这个没有统计过，不过就身边的经验说是不少。这个到底是因为供不起，还是付不起首付？我记得之前某个政策出来时，政府希望抬高估价降低COV来使更多年轻人买得起房而卖家也不受损失。从这点来看，恐怕首付才是大家说贵的最主要原因。据我所知，有部分人在对比买hdb和便宜condo所要支付的首付后，咬咬牙直接上了公寓。这就是现在高起的COV所造成的。这次新政能不能有效降低COV？

4. 很多报纸上都说，买第一套房或第一套房升级降级（暂且说成刚需房吧）的家庭是不受影响的。无论你是买HDB，私人住宅，还是换另一套HDB，私人住宅，都不会受到这次新政的影响。这些占多少人是这个政策是否受欢迎的关键。毕竟这个政策有点劫富济贫的意味。新加坡是“富”的多，还是“穷”的多？

5. 报纸上说，本地PR（也就是两个都是PR）家庭拥有大概49k户HDB，占所有HDB的5%。这个和PR在整个人口中的比例大致相当。但考虑到外国人不能买HDB，所以新加坡人有HDB的95%。其中1200户（真的只有1200户？没算错吧？）既有HDB又有私人住宅。由于PR已经不准整间出租HDB，这1200户有如下选择：a. 至少转一个公民。b. 搬回hdb。c. 卖掉hdb。哪种可能性更大？而对于已经不生活在新加坡却依然出租自己hdb的pr来说，他们也有入公民和卖hdb的选择。不知道这部分pr占多少。当然，pr不光是中国人，还有印尼，马来西亚，菲律宾，越南，印度。。。。。

6. 针对pr的部分，可以看成是近年来在不增加新加坡人福利的前提下提升作为新加坡人优越感的一系列措施的延续。由于人是永远不会满足的，政府知道哪怕真的自己去掏腰包去讨好公民也一样有抱怨的。所以还不如给出“相对优越感”。这会不会让大批的pr走人？这要问各位拿pr的初衷是什么了。毕竟移民版pr申请公民被拒不是主流。而各pr为何不换SC呢？这些不想换成sc的pr，会不会选择离开呢？这些人的离开，是不是新加坡政府的损失？还是说可以腾出更多的名额给愿意以pr过度最终变成sc的人呢？

7. 本次政策主要分两大部分：剥夺权利（上面已经说了）和增加赋税。增加赋税的目的是为了提高买房的门槛而不用动那个影响全国经济的利率。赋税的效果比利率更直接——因为全部体现在现金上。买房套利的杠杆作用减少，会让一部分想通过买房致富的人静下心来。联合早报上的某位王女士说该政策不会让有钱的pr和外国人听下脚步，但会影响到新加坡的工薪阶级。这位王女士是要买公寓的，而且必然不是第一套。这个政策就是要这部分“工薪阶层”冷静下来。但是这部分比较富裕的新加坡人领不领情？这部分被动了奶酪的人占人数的多少？

8. 被吐槽。。。。

大刚需

最后一条是你想象出来的

tiezi

同上，政府允许住在公寓出租整套组屋，只是对公民和PR出租年限不同。新政也只是限制PR出租整套组屋。那些正在出租组屋的PR一年租约到期后因该不能续了，只能卖掉组屋或者搬回组屋。

ziva123

我觉得新措施或许能够让房产市场降温，或许真的能让COV降下来。其实对于PR来说，就算COV降下来了，恐怕支付的对价恐怕比原来还多，因为这百分之五的额外印花税，说白了，就是把原来付给个人的那部分钱转移给了政府，此消彼长，这个政策是确保了PR无论如何都是支付比公民更高的价格，因为COV降价的利益PR无福消受的。其实现在转售价格居高不下，个人以为是完全跟政府前几年的政策的结果，一方面HDB在06,07阶段消化掉了存量以后，突然大量的PR和新移民的引进导致HDB的供应量完全跟不上，才有了今天转售市场的奇货可居，和PR咬牙买房那种“不差钱”的劲头。估计COV真的开始降了以后，额外印花税会减少，甚至取消，但是针对PR的限制恐怕是个长期政策，除非新加坡房市垮了，又需要PR来支援的时候，估计政府又会出奇招了。。。

ratemouse

第三点，新政策对COV影响不大，决定COV的是供需，

1. 新政策主要影响是阻碍HDB屋主买公寓/EC期房
2. 基本不影响买BTO，受第1条影响的HDB屋主会转买BTO
3. 也不大影响自住HDB换二手公寓
4. 另外新政策会压抑一部分PR的购买HDB的需求，使他们狠下心改买公寓。也有会有一部分换成SC继续买二手HDB再申请BTO的。
5. 短期内还会打击多套住房拥有者卖HDB意愿（前面的很多政策已经打击到了，这次打击影响不会大）

总之，二手HDB供应继续短缺COV很难降，因为买二套房变难了，一次到位心理会使COV差异化更大，好的少有的二手HDB的COV将会不断创下“天价”。

长期来看，近两年狂建的BTO建好后，会出现住新房卖旧房的情况，这个时候市场二手HDB供给才会有效增加，COV才能全面降下来，但要大概再等两年。

nvm

我觉得这个政策就是逼那些想买房的pr转公民吧。
5%不是小数目啊。
50万的hdb就是25k
100万的公寓就是50k
本来因为高起的COV，可能买50万的hdb和100万的公寓差不多
结果这个政策一出，买公寓的现金成本更高了。本来直接上公寓就是咬咬牙，现在多个50k还是咬咬牙？

Susan1

"...针对pr的部分，可以看成是近年来在不增加新加坡人福利的前提下提升作为新加坡人优越感的一系列措施的延续。..."
呵呵~，入木三分啊！