美国政府是如何赚房产钱的：温水煮青蛙，慢慢来

小鱼儿妈妈 · 发表于 8-4-2013 16:49:09|来自：新加坡

日前有条新闻披露说，政府在房产中赚的是大头，大约拿走60%至75%。换句话说，若政府温柔一点的话，房价便可大幅下降。国内亲友问我，美国政府如何赚房产钱？
美国房产的土地，不是政府的。也就是说，政府没有土地可以出售（或者提供有偿使用权）给开发商去建造商品房。

居民在出售房子后，若赚钱的话，则需要交获利（gain）所得税。这个税率就是个人所得税的税率。使用的是超额累进税率，从10%累进到35%。以2012年税率为例，不管是夫妻联合报税，还是一个人报税，超过388,350美元，税率是35%。如果2012年卖掉了一个房子，赚了40万美元，那么，对不起，14万美元请交给税务局。

这个看起来，比中国的20%凶狠得多。但是，实际上，除了极少数的投机分子和富人，很少有人会被宰得血淋答滴。美国政府有个温和的政策：如果这个房子是你自己居住的，并住满了两年，那么，给你免税额，卖掉房子所赚的钱，若夫妻一起报税，50万内可以豁免；夫妻分开报税的，25万内可以豁免。此规定考虑周全，你不需要去假离婚。

美国全国的房子的中位价大约为17万美元。吃香的城市，房价要高得多，比如首都华盛顿，买个两三百平方米的四卧室、两浴室的独立房（相当于国内的别墅），大约为70万美元。就算若干年后房价狂涨，涨到120万美元，夫妻一起报税的话，一分钱都不用交给税务局。

所以，美国有关卖房子所得的税收法规，对老老实实的老百姓来说，形同虚设，毫毛不伤。但对类似国内的“房叔”、“房姐”们，则是毫不留情，决不手软的。
美国政府“赚房产钱”，主要是通过征收房地产税（property tax）。由各县（county）或各市政府征收。税率各地不同。有的地方低至0.5%，有的地方高达4.5%，大多数为1%到2%。根据房子的评估价值征收。假如你的房子的评估价值是30万美元，税率是1.5%，每年得交4千5百美元。即使你的房子价值永远不升，10年得交4万5，70年得交31万5。70年后，房子和土地还是你的，若你长命百岁或将房子留给后代，还得继续交房地产税。

这就是美帝狡猾的地方。房子值30万，若现在马上叫你付61万5，没有傻瓜会上当。但是，用百分之一二三的房地产税，像温水煮青蛙一样，慢慢地下手，让你觉得“还算温和”，默默承受。

不管你是安分守己的青蛙，还是上蹿下跳的蛤蟆，“大锅水”，一样煮，不管是第1个房子，还是第N个房子，不管是结婚的还是离婚的，只认房子不认人，一律都交房地产税。这是对付“囤房”的杀手锏。在美国囤房，代价太大。囤房一定死翘翘。

尽管只是“温水煮青蛙”，但对于拥有房子的美国人来说，毕竟每年要从腰包里掏出血汗钱来，多少感觉有点冤。地方政府不敢怠慢，每年都要详细公布房地产税的去向。政策透明，安抚人心。我随手谷歌一下，如密苏里州的普拉特县（Platte County）地方政府网站上，就用饼图形象地告知民众，“你交的税用在何处”（Where do your taxes go）：3.2%用于道路（Roads），4.1%用于消防（Fire）, 4.2%用于图书馆（Library），等等。用于学校的最多，占67.6%。通常，各地的房地产税，占总额的一半以上，都用于公立中小学。比如修缮校舍，添置设备，聘请老师，开展活动，校车接送，等等。一个学区，如果房子价格较高，房地产税也就相应较高，用于学校的钱就相应充裕。有钱好办事。学校教学质量便会提高。美国的公立中学和小学（包括1年幼儿园），都是就近入学的。好学校必然吸引家长来买“学区房”，从而推动房价上涨。房价上涨，则给地方政府带来了更多的房地产税，而学校便得到更多的资金。

美国实行13年义务教育制，公立中小学是完全免费的。如果收入低于一定标准，还减免早餐、午餐费。如果有公立好学校，当然不会花几万美元去读私立学校。
以前国内有个连续剧，“蒋雯丽”很认真地唠叨：进不了好的小学，就进不了好的中学，进不了好的中学，就进不了好的大学，进不了好的大学，就找不到好工作，一辈子就完了。

美国好大学很多，大学没有“就近入学”的规定，而且家长得尊重18岁后独立的孩子自己的想法，所以，美国家长买学区房，考虑的只是让孩子上个好小学、好中学。如果收入能够负担得起房价的话，会选择购买学区房。

美国受过高等教育的青年人，大多年薪为4到6万美元。小夫妻不挥霍的话，三、五年肯定能买上房子。当然，贷款是必须的。但美国青年人结婚，35岁以下的，大约有半数不买房子，而是租房子。等到35岁以后，才陆续开始买房子，其中一个重要原因，就是孩子出生了，会走会跑了，要买学区房了。明知“温水煮青蛙”，心甘情愿往里跳。

也有不跳的。比如年薪不高、囊中羞涩的，或者还准备跳槽搬家的，便会仍然租房子。有孩子读书的话，租在好学区。美国的法律规定，任何孩子，包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住这个学区的，都享有免费教育的权利。租房子的，凭租约，就可就近入学。没有“当青蛙”的刚需。