(转)楼市未到松绑时

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全球金融风暴结束后，本地房地产出现过热现象，政府推出多轮降温措施，
包括额外买家印花税（ABSD）、卖方印花税（SSD）、房屋贷款与价值比率（LTV）等。
去年6月推出的总偿债率（TDSR）限制，尽管不是以降温措施出现，
但因直接关系到买家的财务能力，被认为是最有效的房市监控政策；
话虽如此，但这项措施至今对房价的影响不大，总偿债率限制在去年第二季推出后，
我国整体私宅价格指数只跌了6.1点或2.8％。政府何时、在何情况下开始放宽降温措施？
买家和分析师对于政府现在是否应为降温措施松绑有什么看法？政府应该先放宽哪些降温措施？
受访分析师和学者认为，尽管政府推出多轮房地产降温措施和总偿债率框架，但是我国私宅价格至今的跌幅并不大，显然还未见底，因此相信政府目前不会放宽措施。
有分析师预料，政府可能会在私宅房价下跌10％至15％后，才开始放宽和调整一些降温措施。不过，也有分析师和学者认为，房价只是其中一个考虑因素，政府还有其他考量，如市场需求、宏观经济、甚至是我国大选。
今年第二季，市区重建局私宅价格指数已连续三个季度下滑，从去年第三季的216.3点历史最高水平，下跌至209.3点，三个季度累计下跌3.2％。开年至今，私宅价格下跌了2.3％。
然而，今年第二季的私宅价格比五年前、2009年第二季高出57％。政府是在2009年9月推出第一轮降温措施。
低交易量不是调整政策关键因素
橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部主管李敏雯受访时说，今年上半年房价的下滑，对比以上57％的价格飙涨，可说是相形见绌。
总偿债率条例虽然对房价影响不大，但对新私宅的销量却造成冲击。在去年6月总偿债率条例推出时，新私宅销量高达1806个，在这之前的三个月，新私宅销量每月都超过1000个，其中去年3月份的销量更高达2793个。反观今年，除了5月份达到1488个单位以外，其余月份都没有超过1000个，今年6月份只有482个。
李敏雯说：“交易量下滑并不令人担心，因为私宅市场将会出现新供应。一旦竞争加剧，又有新私宅进入市场，市场自然会动起来。除非新加坡经济衰退或者有外来震荡，否则低交易量不会是决定是否调整房屋政策的关键因素。”
智信研究与咨询（R'ST Research）总监王伽胜认为：“若需求和价格持续走软，政府明年上半年可能会取消部分主要的降温措施。不过，从今年底开始，预料政府会稍微或逐渐取消房地产领域的某些降温措施。”
不过，也有分析师和学者认为，政府需要考虑的因素不只是房价跌多少的问题。
国大房地产系的程天富副教授受访时引用历史经验指出，1996年房地产市场过热，政府在同年第二季度推出降温措施；隔年第四季度，政府停止了其中一些措施；从1996年市场达到顶峰到1997年第四季房价下挫约16.4％，部分原因也包括当时爆发了亚洲金融风暴。
若目前的价格下跌16％，房价恢复到1996年第二季度的高峰，那么这个房价水平是否会导致房市完全没有需求或者取得平衡？这些都是政策制定者必须考虑的问题。
欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣说：“这并不仅是房地产经济的问题，也是政治考量的问题。房价高涨是2011年大选热议的政治课题，政府并不想看到同样的情况发生。”
政府会先放宽哪些降温措施？
另一方面，谈到政府会先放宽哪些降温措施，分析师也各有看法，大多认为总偿债率框架可以是保留到最后的措施，尤其是针对大众化私宅市场。
智信研究与咨询总监王伽胜认为，政府应该取消高档私宅的相关降温措施和总偿债率限制，并放宽影响私宅转售市场的措施。
“一定要取消对核心中央区（CCR）／高档私宅所实施的额外买家印花税。高档私宅买家都有他们的‘脾气’……他们一般上不喜欢购买房地产时在所有权和转售方面面对限制。”
他认为，全球包括亚洲许多城市都在朝高端住宅方向发展，力图吸引高端私宅买家，我国也应该如此。这些买家大多支付现金，即使贷款，款项也不大。
王伽胜也认为，降温措施应该是对付房市炒作，以及鼓励买家采取谨慎做法。然而，购买转售私宅的买家，在交易完成后就必须完全承担抵押贷款的责任，因此他们在置产时都会比较谨慎，也具备贷款的条件。
他说，相比之下，向发展商买屋的买家则是根据工程进度付款。此外，转售私宅的价格，一般上也比发展商销售的房地产低20％。
李敏雯则认为，卖方印花税可能是政府会首先作出调整的政策，而市场也已经出现迹象。由于目前市场情绪不佳，一些组屋卖家已经向议员求助，要求延长脱售组屋的时间。
房地产投资者：楼市未达2002年低潮期
尽管本地楼市活动已逐步放缓，房价也已出现下跌趋势，但房地产投资者叶妙婷却不认为现在是放宽降温措施的时候。
她说：“虽然新加坡私宅价格连续几个季度下滑，不过跌幅并不大，也未对楼市形成巨大冲击。”
她也认为，如今房价下跌，抱怨的似乎只有发展商等与房地产业相关者，一般市民并无太大不满。
她还表示，除了房价下跌幅度，另一考量点是楼市陷入低迷状况有多长时间。唯有当房价持续陷入谷底两年左右，政府才应放宽降温措施。
叶妙婷（41岁）原本在行销业工作，但自2002年买下第一个公寓投资并赚了钱后，她现在已成为全职投资家，通过博客、书籍和房地产投资者俱乐部，教本地人如何投资房产。
谈到本地楼市变化时，叶妙婷指出，现在政府有降温措施，但在2002年至2003年的楼市低潮时期，政府不但没推出降温措施，反而还允许许多刺激楼市的措施，包括让人们使用公积金支付私宅屋价10％首期，以及银行和金融机构降低贷款利率等，有利地产业销售。
而叶妙婷就趁当年的楼市低潮期，在2002年至2006年期间买下五个房地产。由于当时银行贷款条例宽松，所以她每存到10万元就能多买一个房地产。在2010年到2011年期间，她觉得楼市已处于高涨地步，便将其中四个房地产转手，从中赚了一倍。
对于目前楼市情况，叶妙婷认为房价只是从约两年前高峰下跌了10％左右，而且交易活动也是在总偿债率出台后不久才开始放缓，还未达到类似2002年的楼市低潮期。
但她也提醒说：“如果政府真的取消这些降温措施，可能意味着那时的市场经济情况很糟糕。相信这也不是我们想看到的情景吧。”
本地买家：房价应下跌至2008年前水平
虽然受到降温措施影响，得支付10万元的额外买家印花税，但林庆和（43岁，资讯科技从业员）仍觉得政府不应放宽降温措施和房贷限制等举措。
他说：“政府推出的降温措施和房贷限制等，成功地抑制房价猛涨，甚至由升转跌。不过现在房价还是偏高，所以政府不应这么快就放宽措施，导致先前的努力前功尽弃。”
在他看来，房价至少得下跌至2008年金融风暴前的水平，政府才应考虑放宽政策。“当时大众私宅市场的平均尺价约为700元，现在却已上扬至1100元，一个三卧房公寓单位就要100万元，以每月家庭收入1万多元的家庭来说，房子的负担太重了。”
林庆和在去年1月以约100万元，购买了位于盛港的乐丰轩（La Fiesta），正巧碰上政府推出新一轮房地产降温措施。虽然他是我国公民，但由于这是他购买的第三套住宅，所以得缴付10％的额外买方印花税，或相当于10万元的额外费用。
林庆和说：“我并非炒作房地产的投机者，而是按自己的经济能力买房，结果我还是受到降温措施殃及，给了不少钱。”
外国买家：额外买方印花税应减至7％
去年结婚的迈克（39岁，金融业执行人员）原本有意提升到较大的私宅，由于降温措施出台，只好将提升计划一再延后。迈克现在和太太住在荷兰村一带的两卧房公寓，计划要有小孩和聘请女佣，所以想搬到更大的三卧房公寓。但作为外国人，在现有房屋条例下，他得支付15％的额外买方印花税，以及达25％的购屋首期现金。这对他而言是一笔很大的数目。
迈克表示，他了解政府推出降温措施的目的，但觉得政府对他这样的外国买家“下手太重”，阻碍了他提升房子的计划。他希望政府接下来能放宽降温措施，特别是针对外国买家，将额外买方印花税减至7％左右。
发展商：政府应考虑放宽降温措施
针对放宽房地产降温措施一事，丰隆集团兼城市发展执行主席郭令明本月初在媒体访问中说，政府应该重新检讨放宽房地产市场降温措施。
他指出，外国投资者现在已选择到英国、澳大利亚和美国，而非到新加坡投资，连国人也选择到海外投资。为此，他促请政府及早放宽降温措施，否则我国可能会失去吸引力。
不过，国家发展部回应，目前还不是放宽条例的时候。
早在今年2月，郭令明也呼吁，基于对全球经济前景的担忧，政府应考虑调整一些降温措施，如废除额外买家印花税和放松发展商合格证书（QC）政策等。
另一方面，凯德集团前总裁廖文良本月初在一项活动后的场外提问中说，现在房价还是太高了，所以政府不会在近期内放宽房地产降温措施。
你认为现在是放宽降温措施的时候吗？对于降温措施及当前楼市变化，你又有什么看法呢？请扫描QR码或上www.zaobao.sg参与投选。

万户

wangshingo 发表于 20-7-2014 16:03
总偿债率框架这个不能取消，不管做什么事都要力所能及，

额外印花税可以取了，在总偿债率框架下，能贷的到 ...

总偿债比其实只能限制本地个人投资，无法限制机构或者外国人。即便加上15%的印花税，如果大量房地产被外国人或机构买去，本地人因为偿债比错过这次机会，以后就只能以更高价买房了。

理财很重要

我也看好ABSD会是首先取消，但是还要等待，政府也会有顾虑，毕竟现在还是低利率时代。要是放松以后，房价又开始回升，政府会被骂到臭头。
如果放松，估计会是先放开本地人第2套，外国人ABSD维持高费用，最多是放开3Mil以上的豪宅救高档楼市。