北京你真的阳痿了吗？

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再次说明，雾霾算个屁

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　　 2015年8月31日，64轮拉锯的“夺地战”在“新地王”诞生中宣告结束，中铁建方兴联合体以，以50.25亿，配建1.86万平米公租房，其中住宅楼面价接近6万元的单价，溢价率50%，摘得丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块。

　　 9月2日，46轮激烈竞拍后，朝阳区孙河乡北甸西村CDE地块以总价64.83亿，配建保障房2.75万平米被保利首开联合体摘得，溢价率59%。考虑地块本身低密性质及别墅基本的舒适度，别墅楼面价实际为8.5万/平米。

　　 9月8日，朝阳区东坝南区1106-657地块最终龙湖保利首开联合体以42.5亿夺得，并配建8.9万平方米的限价商品住房。折合楼面价达5元/平米。

　　 时隔一天，9月9日，孙河又有一宗地块迎来拍卖。最终该地块被懋源以29.4亿元拿下，配建9.6万平米异地保障房。折合楼面价5.5万元/平方米，刷新该区域的楼面价。

　　 对于近期出让的土地，业内普遍认为不断刷新地王价格并不稀奇。

　　 首先，从全国地产的开发节奏看，3、4线城市的开发基本完成，未来较长时间均处于去库存阶段。而北上广深四地土地资源存量有限，每块土地的价值对于开发商的生存和发展关系重大。北京作为各开发企业的布局中心，更是必争之地。

　　 其次，北京控人口的任务，已经被上升为政治任务被明确提出。这与《北京市总体规划（2004-2020）》一致。由于2012年，北京市常住人口已超过2000万人，突破了规划要求，因此，对土地规模的放量和土地属性有了更加严苛的限制。近期出台的《京津冀协同发展规划纲要》，对一体化发展版图提出需求，京津冀成为经济一体化中心，将在2017年取得明显成效；“控”与“疏”[关键词屏蔽]齐下，严控新增人口，2020年人口控制在2300万以内，中心城区力争疏解15%人口。

　　 这种要求导致2015年整体四环以内的供地数量仅有4块。同时也应证了《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》的要求。该文件指出四环内原则上不再新增住宅用地，减低居住密度。这种情况下，势必造成一旦出现核心区用地，一定会吸引众多开发商重金购地。

　　 再次，7月“北京行政副中心东迁通州”尘埃落定，是为四环内建立央属“首都特区”创立的前提条件。而一系列的政策的落地实施，也使一个首都特别区的轮廓已经明确。未来的北京，仅为国家的政务中心与文化中心。首都特区将去“直辖市”化，更好的承载国家行政与文化中心的功能。

　　 综上所述，近期出现的地块价格让地王成为了“新常态”，在想象之外，也在业内意料之中。

　　 论土地价值，西三环旁边的西宸原著项目可谓非常典型。

　　 回想，龙湖地产早在2014年就拿到西三环最后的别墅用地，这块地即为今天已经面世的西宸原著。该项目自从今年6月面市以来，已经累计销售额超过15亿元，单价超过10万元/平米，成为了毫无争议的顶豪销冠。该项目的成功说明了土地稀缺带来的强大市场溢价能力。



　　西宸原著样板区实景拍摄

　　 2005年至今，三环内仅有76套别墅，2010年至今，接近没有别墅物业供应，2013年“高低配”被叫停之后，四环内再难出现低密物业，随之四环以内被划定为“首都特区”的计划出炉，截止2015年7月，四环内住宅不足千套，未来几年四环内将出现无房可卖的局面。西宸原著是四环内最后的别墅社区，居住价值和升值空间显著。

　　 由于近期土地市场的火热，北京资源稀缺的趋势越发明显，从8月以来，西宸原著前阶段热销的双拼和叠拼产品，一直处于销控状态，目前只有少量叠墅在售。外界猜测这种销售节奏或许与近期龙湖东坝拿地策略相关。另外，该项目一部分叠墅产品，使用面积均价仅为六万元，这种产品形态加价格的策略，让项目热销成为必然。

　　 据悉，西宸原著将在9月亮相其精装平层产品。该产品是龙湖首次打造顶豪产品线平层，如何在强手林立平层市场突围，除了西三环不可估量的位置价值外，其龙湖超强的产品营造能力值得期待

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我爱北京天安门，天安门边出地王。在这片被雾霾笼罩，偶尔沐浴沙尘暴的土地上，什么都产不出，但它专门能产地王，太神奇了。

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宁要北京一张床，不要上海一套房。宁愿北京六环吃土，不在深圳前海赏绿。

山甲哥

北京很多职能部门都要搬去通州了, 难道没影响吗!

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隔了一段时间，今天再看北京二手房价终于有起色了，2016年开年北京二手房终于开始挺起，开始展示老大的风采，2015年北京老大风头不及深圳那小三，看2016年，北京通州房价扶摇直上三千尺。深圳那小三必将随着香港的衰败一起走向没落。老大就是北京，上海就是二奶，深圳就是小三，中国人民决不允许小三、二奶骑在老大头上。

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证券日报》记者实地调查发现，自12月中旬开始，通州部分二手房大幅提高报价尺度，上涨近4%

  ■本报记者 王丽新

  新年将至，换房需求入场。北京通州区虽然限购严厉，但仍未挡住房价上行，业主报价猛涨的市场格局。

  近一个月来，《证券日报》记者持续关注通州楼市，并通过多次实地调查获悉，在通州目前配套较为成熟的区域，尤其是学区房，业主报价不断攀升。在一次看房过程中，记者发现位于九棵树地铁附近的某学区房小区有两三组客户在洽谈同一套房子，甚至买房人在小区内直接询问小区内活动的人是否卖房或者买房。

  事实上，通州二手房市场的活跃背后，是新建住宅供应的断顿。据中原地产提供给《证券日报》记者数据显示，从目前通州的库存情况来看，商品房住宅可售的仅有5774套，相比年初的1.2万套，下降了一半，且已出现无新增商品房住宅的供应现象。

  鉴于此，近日，北京市人大代表、北京市市长王安顺参加通州代表团审议时表示，“控房价是我最关心的问题之一，不能副中心还没建，房价就呼呼上来了。”王安顺说，通州的限购令虽然颁布得比较早，但房价控制得并不理想。

  库存降至近6000套

  据中原地产统计数据显示：通州新建商品房住宅成交从2015年8月份开始明显下调，特别是9月份以后持续走低，最严格的限购政策导致市场成交出现了明显的下调，其中9月份签约508套，10月份签约403套，11月份签约434套，12月份签约560套，1月份截至24日签约363套，相比创造新高的6月份-8月份，下滑明显，跌幅超过七成。

  但值得注意的是，成交均价反而继续走高。从均价看，2015年四季度以来，通州新建住宅均价在2.8万元∕平方米左右。

  此外，鉴于公寓成交未限购，通州公寓市场在11月份-12月份出现一次反弹，1月份截至24日前签约套数达到了795套，预计全月有望连续第3个月突破900套，成交均价最近3个月也均在2.9万元∕平方米左右。

  对此，中原地产首席分析师张大伟表示，对于通州市场来说，目前新建住宅库存有限，能够签约的库存也处于最近数年的低点，所以成交量并未井喷，但有可售货源的开发商对通州房价都有上涨的预期。

  张大伟称，行政副中心已确定选址于东六环西侧，潞城镇南侧区域，地铁M6号线郝家府站南行即是，规划的6平方公里已经100%完成拆迁，具备开工条件，规划设计一旦完成即可施工建设。鉴于此，通州市场的成交价格已经逐渐开始向3万元-4万元∕平方米集中。尤其部分需要可能会从住宅转移到公寓，有望继续出现一定幅度的价格上涨。

  二手房报价猛涨

  新房供应和库存的下调背后，二手房房价预期开始快速猛涨。12月20日，《证券日报》跟随链家地产来到通州区九棵树附近看二手房，在对比4、5套房后，该经纪人向本报记者透露，某小区有一套106平方米的三居，报价340万元，性价比较高。

  值得注意的是，两个星期后，该套房还挂在链家网上出售，报价则已提升至380万元。而该小区因是学区+地铁+商场配套小区，价格上涨预期很高，因此其他业主也纷纷提高报价。

  据链家地产相关人士向记者透露，有购房人12月中下旬看中一套97平方米的两居，当时与业主商议售价为297万元，20多天后，该业主即后悔卖价太低，甚至曾一度考虑毁约。

  而与该房一样户型和大小，又位于顶楼的一套房，业主报价由285万元一路升至315万元，最后以315万元价格成交。

  根据链家研究院统计，1月份第三周，北京市二手住宅成交均价为38059元/平方米，环比微降0.1%。从各城区成交均价看，本周中心城区（东城、西城）、外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）和近郊区（昌平、顺义、通州、大兴）成交均价分别较上周上涨3.4%、1%和0.5%，总体呈现出上涨趋势。全市成交均价出现微降主要是由结构性因素导致，根据链家研究院统计，本周郊区成交量占比较上周上升1.8个百分点，在一定程度上掩盖了房价的上涨趋势，使得成交均价看起来比较平稳。

  此外，据统计，本周新增房源挂牌价为41622元/平方米，较月初上涨2.8%；成交房源议价空间为2%，已连续三周低位持平；调价房源中下调报价的房源占比为39.3%，同样处于历史低位水平。

  “预计到春节前，业主心理预期或将持续居高不下。”链家人士称。