新一轮楼市降温措施即将出台？资本利得税和私宅交易消费税?

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新一轮楼市降温措施即将出台？
文 / 周文龙发布 / 2021年1月19日 9:31 PM


我国经济受疫情冲击去年全年萎缩约5.8％，本地私宅市场却逆势而上，全年私宅价格上升约2.2％。（档案照片）


两名内阁成员周一皆表明，政府正密切关注本地楼市走势，确保房地产市场的表现不会超越经济基本面。受访房地产分析师认为，这番话暗示着政府下来可能推出降温措施。


除了调高额外买方印花税（ABSD）和收紧房贷比率外，政府或许会推出新措施如资本利得税（capital gain tax）和私宅交易消费税等。


不过他们认为，本地楼市未到过热地步，政府推出降温措施或许为时过早。


ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时说：“所谓无风不起浪，我们很少看到两名部长同时说，政府正关注楼市。估计降温措施计划书已在部长的办公桌柜，等待适当时机拿出来。”


“不过我认为，本地楼市才开始摆脱冠病疫情的阴影，逐步走向复苏。如果政府现在推出新一轮降温措施，无疑会打击市场。”


副总理兼经济政策统筹部长及财政部长王瑞杰，和国家发展部长李智陞分别出席建筑业和房地产发展商活动时强调，当前经济前景充满不确定性，政府有必要确保房地产市场的表现不会超越经济基本面，并继续让年轻国人能拥有自己的房子，政府会在必要时调整相关政策。


尽管我国经济受疫情冲击去年全年萎缩5.8％，本地私宅市场却逆势而上。


市区重建局的预估数据显示，私宅价格去年第四季环比上扬2.1％，全年屋价上升2.2％。去年预计卖出1万零24个新私宅单位，同比增加1.1％。分析师普遍认为，今年私宅价格可增长2％至4％。


政府上一次是在2018年7月推出降温措施，当时私宅价格四个季度累积上涨9.1％。


可能推出资本利得税
合登（Huttons）房产集团研究主管李思德认为，近期私宅价格走高和一些项目大卖，与经济走势背道而驰，或许引起政府关注。此外，本地就业市场持续疲弱，也让人担心一旦雇佣补贴计划（Job Support Scheme）等援助措施撤除，许多家庭会面对房贷问题。


然而，他不认为房价涨幅已远超经济基本面，以至市场面对失衡风险。


他说：“去年私宅价格虽上扬2.2％，增幅仍低于2019年的2.7％。发展商标地时都显得谨慎，反映楼市还未达到过热地步，现在推出降温措施有点为时过早。”


谈到政府可能推出的措施，李思德猜测，除了可能调高ABSD和降低贷款与估值比率（loan-to-value，简称LTV），还可能推出资本利得税和7％私宅交易消费税等新措施。


我国政府不征收资本利得税，但不少国会议员曾建议政府推出这项税项，以拓展税收来源。


李思德指出，通过资本利得税和私宅交易消费税等，政府能增加税收来源，但同时也会削弱新加坡作为投资和居住地的吸引力。


世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振伦则猜测，政府最直接做法是继续调高ABSD。


他说：“这个做法短期内产生反射性作用，抑制私宅价格走高。可是中长期而言，这做法只是人为地抑制私宅需求，最终买家会适应这些措施，措施成效越来越低。而且这做法会加重组屋提升者的负担。”


沈振伦建议政府可从供应着手，推出更多地皮满足市场需求，以达到供需平衡，让私宅价格趋向平稳。


从宏观角度来看，沈振伦指出，全球利率处于超低水平，市场有着大量流动性所致，房价走高是全球许多城市面对的问题。


他说：“我觉得政府只是敲响警钟，提醒国人谨慎看待他们须承担的债务，未必会在下来几个月推出降温措施。现在部长说了这番话，可能产生反效果，令更多买家赶在措施可能推出前买房，导致私宅市场更火热。”