房价“合理回归”存在多方面阻力

玮玮要减肥 · 发表于半年前|来自：吉林辽源

3月14日，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议记者会上表示，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。

之前，官方曾多次表态中国楼市调控政策绝不动摇，2012年要继续遏制房价过快上涨的态势，调控的的目标是要使房价回归到合理的价格。

而最早提出“房价控制目标”是在2011新年之初，当时国务院办公厅发布“国八条” ，进一步加强房地产市场调控，其中首次明确要求各地公布“房价控制目标”，表明调控从通过经济、行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，预示着中央政府遏制房价过快上涨的坚定决心。

如果这个合理回归是建立在各地政府自己制定的房价控制目标之上，那么，按照当前的市场表现来讲，无疑，各地政府应该来说完成目标已无大碍。从这个意义角度而言，各地政策面不会有进一步从紧的可能性，市场的走向也不会出现大的转向。房价控制目标的确定被认为是地方政府在博弈中的一次“胜利”。

2012年3月13日，广东省佛山市住建管理局局长钟美恃表示，今年佛山房地产调控任务为商品房销售平均价格上涨控制在10%以内。这比去年12%的目标更加严格。

佛山市房价控制目标，也包含近期个别城市公布的2012年房价控制目标，从房价合理回归的角度而言，笔者认为，房价上涨幅度和速度有可能因此而放缓，但是距离房价合理回归还确实有一段差距。

这样的一个直接结果就会导致一些房价继续上涨，起码是稳定上涨，而不是合理回归，呈现出下跌的趋势。

从2011年部分城市房价走势情况来看，2011年至今仍有不少二三线城市的房价逆势走高，已危及房价合理回归这一目标的实现。报告显示，截至2011年11月底，在公示目标的121个城市中，至少30个城市未完成。毫无疑问，针对这30多个城市未完成房价控制目标的情况，相关部门问责的话题又摆在了整个行业的面前。

记得之前，国土资源部针对国土资源领域违法违规形势，住建部、国土部、监察部对省级政府稳定房价不力情况，对省级政府稳定房价和住房保障工作等都曾以“问责”形式对于不能完成目标的相关地方政府追求责任。

迹象显示，楼市正在掀起一股“问责风暴”。然而，“问责风暴”并没有解决楼市调控过程中的实质问题，就是房价上涨过快及房价相对收入水平过高的问题。

从历次问责情况来看，一般是通过杀鸡儆猴的方式进行问责，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，杀鸡儆猴“问责制”解决不了“高房价”，也难以使房价有一个合理回归的结果，房价合理回归存在多方面阻力，这些问题都值得我们思考：

第一、房价的构成因素很多，如土地成本、开发成本、开发商利润、种种税费等，这些因素从根本上决定了房价的一个基本底线，因此，一次问责不可能让开发商超过这个基本价格底线出手房产，“高房价”的问题也不可能通过一次房价控制目标未完成的问责来完成。

第二、从政策走向角度而言，针对自住需求的限购政策政策定向“微调”放松，信贷政策也在微调松动，对于自住需求的差别化的房贷政策，如银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠，加快审批速度，信贷政策的微调也可以带动楼市自住需求市场成交量的回暖，成交量回暖，房价也就难以有10-15%以上趋势性下跌的动力。

第三、房价控制目标变为房价上涨目标，个别地方政府将房价控制目标作为地方房价上涨空间的工具，一定程度上继续托市。

第四、2012年国内广义货币预期增长14%，尽管货币投放增速放缓，但是市场上流通的货币并没有呈现减少的趋势，货币投放量增多，房价就难以下降，此外，中国还面临欧美输入性的通胀压力，如果处理不好，市场“流动性”仍将助长房价上涨的动力和因素。

第五、要使房价合理回归，解决“高房价”，要从根本上解决当前的土地财政的问题。

2011年各个地方政府土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑“限购令”，预计2012年还将增加土地出让收益，平衡财政收入减少的局面。这种局面我们基本上可以判定当前乃至今后3-5年内甚至更长一段时期内地方政府依赖土地财政的局面不可能改变。即使业内普遍推崇的房产税真正代替土地财政的设想在当前执行上还面临征收范围、征收对象、征收税率等众多问题。在未来，要解决“高房价”，要找到一个切实可执行的从根本上解决当前的土地财政的方法十分关键。

但是，在“两会”中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。尤其是，2012年居民消费价格控制在4%左右这一目标，很明确地也可以看出，房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘。

从以上分析可知，尽管房价合理回归还存在政策层面、地方政府、市场需求等多方面的阻力，但是2012年房价反弹并且快速上涨的因素基本上被消除，2012年仍然是自住需求的房地产市场，房价不会出现大幅上涨反弹的动力。