[转帖] 房地产市道若续冷清小发展商可能带头降价

都市放牛 · 发表于 14-5-2008 10:17:00|来自：新加坡

（2008-05-13）
 
在美国次贷风暴的袭击下，本地楼市一片萧索，但房地产发展商大多宁可扣着项目不发，也不愿削价清货。不过，市场人士相信，如果市道继续冷清下去，负债普遍较高的小发展商，将比大发展商更有可能因为承受不住借贷压力而开始减价，导致楼价下跌。
 
　　花旗集团(Citigroup)经济与市场分析副总裁吉伟正认为，在这场买家和发展商的拉锯战中，“猜测小发展商可能先眨眼，很可能是正确的，因为它们不像大发展商一样有足够的财力来持守，大多也没有其他收入来源来缓冲楼市低潮的影响。”
 
　　荷兰银行(ABN Amro)上个月底发表的一份房地产报告也说：“我们相信小发展商将会削价，因为它们必须减低负债，这将削弱它们的持守能力。再加上新加坡银行纷纷缩紧银根，提高借贷成本，小发展商更可能为了现金周转，而被迫减价来销售它们的发展项目。”
 
　　根据该报告书，本地负债较高的房地产上市公司，包括特毅国际(Tee International)、森联集团(Sim Lian Group)、SC环球(SC Global)、飞龙集团(Fragrance Group)、星控股(Sing Holdings)，以及和美(Ho Bee)。
 
　　它们所背负的债务都超过其股本值，其中一些公司的负债，甚至比股本值高三倍。SC环球就是其中一个例子，这家豪宅发展商截至去年12月底的净负债与股本比率高达3.24倍。这也就是说，股东每投入1元本钱，有3.24元是向人借来的。
 
　　另外一家豪宅发展商——和美集团的负债情况较好，但每1元的股东资金，也有1.11元是向人借来的。
 
　　一家不愿名字见报的房地产顾问公司研究部主管说：“像森联、许兄弟、集永成等公司不需要太担心，因为它们的负债有部分是因为建筑业务的关系。现在的建筑业红红火火，这将为它们带来现金，协助缓冲楼市的影响，至于那些大多数收入来自买卖房子的公司，例如SC环球与和美，就有可能面对较大的压力。”
 
　　SC环球的净负债高达11亿元，如果市道继续冷清，有可能会被迫寻找新的现金来源。不过，这名房地产资深人士不认为，削价卖楼是唯一的方法。他表示，寻找合作伙伴注资，将比削价卖楼更能减少对整体楼价的影响。
 
小发展商负债率平均达1.83倍 
 
　　荷兰银行的报告也指出，本地上市的小发展商(市值少于10亿元)，平均负债率高达1.83倍。相比较之下，市值超过10亿元的大发展商，平均负债率只有0.4倍。
 
　　“我们相信像嘉德置地、国浩置地、华业集团等大发展商应该不会在中期内显著削价，因为它们的财力强，资产基础也较多样化。”
 
　　但由于2006年和2007年期间，高档集体出售地段有41％是小发展商买下的，因此荷兰银行相信，持守能力平均较弱的它们，可能影响接下来的平均楼价，带动豪宅下跌30％。
 
　　上个月有报道指出，本地房地产巨人——远东机构其实已经为了加速郊外较旧的项目的销售速度，而把价格降低了3％至5％。这协助它卖出50个西湖园(Lakeshore)单位、20个岭景峰(Hillview Regency)单位，以及20个佳乐园(La Casa)单位。
 
　　由于银行纷纷缩紧银根，一些小发展商不但面对更严苛的借贷条件，而且也必须负担更高昂的借贷成本。荷兰银行估计，小发展商的借贷成本为5％，这比大发展商的3.5％来得高。这样的借贷环境，已经冲击到集体出售市场，今年首季只有一宗交易完成。星控股上月就放弃了芬兰花园(Finland Gardens)集体出售地段；从事建筑业的Bravo则放弃了金香园(Tuilip Gardens)等三个集体出售交易。