【房屋】为什么说买房自己住，仍然是一个不错的投资。

xemee

上周末陪老婆去做脸部护理，在图书馆翻书打发时间。
偶然间看到了一本蛮有意思的书，叫做houseonomics（房产经济学）。
作者虽然学富五车，经济学PhD，但文字浅显生动，娓娓道来，讲出了一些虽然并不高深，却常被普通人忽略的常识。
论点就是：就算是自己居住，买房仍然是很好的投资。是投资，而不是投机。跟巴菲特的buy & hold理论是异曲同工的。
我个人觉得是非常值得对财经并非精通的朋友们好好研读。
看到最近本版买房的帖子又开始火爆，不少朋友对买房是否在经济上划算（心理上当然不在话下），特地做出以下摘要，算是抛砖引玉吧。

既然说是投资，就要谈到投资回报（ROI）。但问题是既然自己住，这个回报有从何谈起？难道一定要低买高卖才谈得上回报？大家都知道，来回的手续费用足以抵消大部分的房价上涨。如果居住时间少过5年，能保本就不错了。如果再加上运气不高，97年高点买入，2008最高点卖出恐怕也要赔上一点手续费。

书中于是提出了home dividend（房产分红）的概念，类似于股票红利。以下我用一个很典型的购买HDB 二手房的例子来说明。

一对PR夫妻此前租房，与他人合租，主人房600块/月。买下一个价格30万（方便计算,整套出租价格1600，HDB统计中位数）的转售4房，首付20%=6万。贷款24万，30年还清，利率2.5%，每月还贷948.29元。用分期摊还计算器算一下，第一年支付利息5937元。

第一年的房产分红大致计算如下：

收入/省下的房租  1600*12=19200
支出/还贷款 948.29*12=11379
支出/房产税 约19200*5%=960
支出/物业费，杂费，维护费用 约1000
房产分红合计：19200-11379-960-1000=5861
投资总额是你的首付款6万元。
所以第一年的投资回报=5861/60000= 9.7%
如果你的买卖手续费用共计2.5万元，5年之内就可以损益平衡——如果房价一分钱没有涨。

实际上这个算法是非常保守的，实际回报率应更高。原因是：
1。中间包含你的生活水平的显著提高：从600块的合租到1600块的整套。这是很难量化的隐性收入。当然，你也可以维持一样的生活水准，出租另外两个房间，收入1000块。结果还是一样。
2。还贷款是计算总支出，个人以为正确的算法是利息支出+6万块的机会成本。即5937元+60000*2.5%（以CPF利率为基准）= 7437。而不是11379！ 因为你的还回的principal,相当于你的房产股份增加，卖房时也就属于你了，其实是储蓄而已。而且从第二年开始，你的利息支出会越来越少。这个总支出将进一步减少。投资回报进一步提高。

综上，年投资回报率超过10%，风险远低过股票和基金，提升自己的生活品质和质量。
除非很肯定2-3年内马上要cancle PR永远离开新加坡，否则买房自己住，的确是一个优良的投资工具。

xemee

有人可能会提出，买下房产后的装修和家电家具购置费用是一笔很大的支出。而且是present value，复利算下来就很可观。

个人以为，这部分并非刚性支出，而是生活水平提升的可选支出。

基本上，你可以买到装修还过得去的转售租屋，刷刷墙就可以直接居住。不会比你以前的出租房差太多。

hwwca

我在二年前有过类似分析, 回报没你说的高, 原因有二个:

1) 贷款利率为2.5%只可能是第一年,后来一般为3%至4%. 当然公民给HDB贷款是这个水平.
2)你自己付出的所有现钱,尤其是CPF, 每年有3%~4%的利息所得, 你没考虑. 这是很大一笔,却被你算成回报了. 买房以后你这笔利钱没了.

如果你考虑汇率风险,如新币一年多内兑人民币贬值10%, 是亏损的.

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买房自住是一种生活的普通行为, 与投资无关, 只会需要在进入点上多注意就行.
我当时发贴是为单身在新加坡工作的人算帐的, 究竟租还是买合算.

hwwca

如果一个1999年来的人当时买了套房,现在已经按算净赚了 1.1^10=2.56倍, 你说可能吗?
如果这样,世界上还有房奴一说吗? 新加坡供HDB不太困难, 可想净赚2.56倍, 只能说是个美美的数学错误.


银行好象也很笨, 把钱以2.5%贷出,让别人去赚10%. 可能吗???????????

市场只有一个规则,少数人赚多数人的钱!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
决定因素只有二个: 你的数学水平和对数字的敏感程度; 你忽悠别人的本领.

白云飘过

楼上说的对.

不过,如果考虑居住水平的提升,即使回报不高或者亏一点也是值得的.

xemee

我在二年前有过类似分析, 回报没你说的高, 原因有二个:

1) 贷款利率为2.5%只可能是第一年,后来一般为3%至4%. 当然公民给HDB贷款是这个水平.
2)你自己付出的所有现钱,尤其是CPF, 每年有3%~4%的利息所得, 你没考虑.  ...
hwwca 发表于 14-7-2009 22:46

第一条大致不错，
第二点似乎有点不对。这首付的6万块，并不会因为买房而消失。它仍然是你的净资产(net wealth)的一部分。卖房时就会再次变现。CPF部分还需要还回去。
它是房产投资的本金，所以才作为分母出现在计算中。
另外，在我讲到的修正算法中，这6万块的机会成本也列入计算。

最后，汇率风险这种东西，就完全是另一个话题了。如果真的有把握新币再贬值10%，到可以认真考虑买一些forex的衍生产品，对冲风险并且可以大赚一笔。比投资房产有技术含量多了。

当然，这个一直是见仁见智的话题。无意争执

我只是希望把阅读后的浅见与大家分享。让优劣自己说话，各位看官根据自己情况加以判断。

xemee

有一个重点可能没有强调清楚。
那就是你每月的月供，与房租不同，只有利息部分是纯粹的花销（expense），而本金部分则是变成你净资产的一部分。
这就是为什么要在能力范围内尽可能减少利息支付。

突然想起了那位川崎先生的观点：富人花钱买资产（asset)，穷人花钱买负债(liability）。就这个简单的常识，写了厚厚几本书，赚了大钱。其实是很有道理的。


至于是否要提前还贷，则是看你那部分钱如果不还贷，有多高的回报率了。

xemee

如果一个1999年来的人当时买了套房,现在已经按算净赚了 1.1^10=2.56倍, 你说可能吗?
如果这样,世界上还有房奴一说吗? 新加坡供HDB不太困难, 可想净赚2.56倍, 只能说是个美美的数学错误.


银行好象也很笨, 把钱以2.5 ...
hwwca 发表于 14-7-2009 22:57

plausible，但需要注意的是。
其实这个回报率的基数是你的首付6万。而不是整个房屋价值30万。
10年下来，你的个人净资产，将因为这个房产净增值 1.56*60000=93600。很夸张吗？这个是根据数据实际计算来的。
当然其中可能有一些未必现实的假设条件，可以去怀疑和修正。
但用这个极端假设来反驳，似乎就太粗糙了一点吧。

在大多数情况下，在健康的市场状态中，银行和卖房者之间可以说是双赢的。银行的贷款传统上来自于利率更低的存款。
那其中的财富是谁创造的呢？ 是政府的基础设施，招商引资，GDP，人口不断增长和生活水平持续提高。

hwwca

深感你的文笔很不错！不过数学上还有值得商榷的地方：

1）买房的手续费10,000左右你应该计入分母上的本金内
2)  你算净羸利要减去买卖房的手续费。如你持房10年，买卖手续费25,000,你就要减去2500。
3）你将70,000的利息忽略，如果出自CPF，大约有2000元利息没有了。
4）JTC的公开租金应不超过1450。这样一年你少了大约1800的“所谓嬴利”。
。。。。。。。。。。。。。

你还能说你“赚很多”吗？

买HDB，实质上你有了二个新房主，一个是银行，另一个二房东HDB，代理与律师收走了大量的手续费，你只是要面对一个公事公办的大小房东而已！

买房，若房价不大涨你是不可能既住又赚的。我是要澄清这个概念的，若有人来新加坡就几年，按当前HDB的价钱不买房为妙。
最后，算总羸利应使用总投入的资金作分母，如果你的房子十年卖出，大约投入60000+25000+11379*10=198790，如果你确实在这十年内还能得利每年1~2万，因为是分期投入，我们可乐观预期你年净赚了近10%。

hwwca

在很多貌似合理的投资推荐中，都有不可告人的猫腻，以达忽悠大多数而少部分人稳赚的目的。金管局最近就为minibond惩罚了很少银行和投资代理。