回到基本：从投资回报率看理财

victorasn · 发表于 26-12-2012 14:30:57|来自：新加坡

本帖最后由 victorasn 于 26-12-2012 15:11 编辑

yoyo_zhou1987 发表于 21-12-2012 18:58
关于新加坡的利息，据我所知它是跟美国的利率挂钩的，金管局并不会过分操纵利息来抗通胀，而是通过调控汇率 ...

明白人。　

花之轨迹 · 发表于 26-12-2012 14:37:35|来自：新加坡

本帖最后由花之轨迹于 26-12-2012 14:41 编辑

Merry Christmas to all & Happy New Year

投资回报模型之参数设定

现在来到真实的世界。以新加坡为例，我们来看一下参数：

通胀

最新官方数据是3.6%(2012年11月的年度通胀).

长期来说，记得98年，麦当劳的big mac 是S$1.99. 现在，2012年12月，big mac 汉堡价格是S$4.95. 以此来算，食物的通胀，在过去的14年，平均下来，大概在6.7% 左右。

98年，新加坡大学生毕业的薪水，大概在S$1000左右。现在，2012年，不算投行的话，工程系毕业的，大概在3000~4000。算3000。以此来算，收入的通胀，在过去的14年，平均下来，大概在8.1% 左右。

98年的住宅指数，是100。到现在，2012年第三季度，是208.2。以此来算，住宅的通胀，在过去的14年，平均下来，大概在5.4% 左右。

题外话：

收入涨幅，超过食品和住宅，所以大家的生活水平在过去14年间，是提高的。

住宅涨幅低于食品，说明过去14年间，投机炒作房地产的，是相当稀少的。

综合以上的分析，和官方的数据，我们可以认为，比较稳妥的中短期通胀，在3.6% ~ 6% 之间。

在接下来的模型里，会用5%来作为妥协的通胀数据。当然，以现在和过去的数据来预测未来的通胀，本就众说纷纭。这5% 也只是一个权重平均的取整，方便接下来的分析。

利息

银行定期利息为1%。不再赘述。

房贷利息

房贷利息大多在 0.8% ~ 2%之间，以1% 左右为主。保守的话，可以取3%。激进的话，可以取 1%。加上美联储的消息，所以3年内，剧烈的增幅应该是较小概率事件。

victorasn · 发表于 26-12-2012 14:45:15|来自：新加坡

花之轨迹发表于 26-12-2012 13:55
感谢您的关注。

回到基本。请问股票分红，钱从何来？多是公司盈利的一部分,或全部。:-)

其实两种说法都对。　
一种侧重现金流，相对来说风险比较小。一种侧重基本面分析，　面向未来。　不管现在的市盈率，　因为世界是在变化的，今天的市盈率不等于明天的。　很多股票也是不分红或者很少分红的，像ｇｏｏｇｌｅ，　ａｐｐｌｅ。　
对的并不一定是对的，错的也不一定是错的。本来就是一个不确定的市场。　就算是你用１０台机器来计算风险，　你也只能说ｃｏｎｆｉｄｅｎｃｅ，　而不是ｐｏｓｓｉｂｉｌｉｔｙ．　
所以，只有合适的方向，　没有唯一的选择。　
我去上课的时候，就有一个ｉｎｓｔｒｕｃｔｏｒ（他经常说得是，my problem is too much money...)整天说要买ｂｏｎｄｓ，　ｓｔｏｃｋ都是骗人的，　ｒｕｂｉｓｈ。　回来后，我的ｕｓｅｒ　（一个ｖｐ）就说ｂｏｎｄｓ再好，　我从哪儿搞１００万来。。。

花之轨迹 · 发表于 26-12-2012 14:45:56|来自：新加坡

victorasn 发表于 26-12-2012 14:30
明白人。　
新加坡金管局是不控制利息的，直接跟美国混。　主要的工具是汇率，　汇率的主要参考指标是通 ...

谢谢您的回复。

请仔细看我的帖子。

金管局以汇率为主控通胀，为的是什么？就是为了低利息。这写在金管局的官方网站。请您仔细阅读我的帖子，再来置评，谢谢额i。

花之轨迹 · 发表于 26-12-2012 14:50:16|来自：新加坡

本帖最后由花之轨迹于 26-12-2012 17:03 编辑

最近的基金，以reit 表现较好。那么，在本层，我们以实例来分析一下，新加坡的不动产的投资回报率。

主参数：

通胀 5%  （这是我们的最低目标，即每年的回报率要达到或超过的）
存款利息 1% （定期）
房贷利息 3% （长期，保守） / 1%（现在，激进）

题外话：不知是否有人觉得，银行的房贷利息，低于通胀，是不是赔钱呢？呵呵，如果是自己的钱，那么，显然银行是跑不过通胀的。意味着资产会随着通胀而缩水。但是，银行的资本，主要是来自储户的。赚的，是存款和贷款的利息差；本质是个少本买卖，所以，通胀对其赚利差，影响不大。当然，对银行的其它业务，通胀会有影响。我们这里只讲利差。

好了，是否有人发现了什么不妥？是的，当下，房贷利息和存款利息，利差过小，甚至为负。在下自己的房贷，现在利息分别为0.88%，0.98% 和1.98%（马上要去re-finance). 但是，存款利息就有1%。利差为负。意味着银行在赔钱么？

呵呵，对于有些银行来说，是这样的。这也是新加坡作为金融中心的好处之一。看得见的好处。而且，新加坡的房贷，是新加坡所有贷款里面，坏债率最低的，自然是大部分银行的必争之地。事实上，对于部分银行（不便提名，还望理解）来说，在现在经济不好的情况下，放贷规模不够的前提下，已经明确这种小利差/负利差的促销政策，短期内不会改变。

为简单起见，如果我们自己建立一个reit，为期5年的话，以海军部的公寓为例，假设持有5年，5年内全部出租出去，5年后脱手，年回报率是多少呢？

本例参数：

Northoaks 3卧，1238方尺，最新成交价是S$867k（S$700psf）。那么，印花税是S$20.6k
最近4个月，实际成交租金2800~3700，取平均租金$3250。该区空置率平均少过4.1%。保守一点，设定空置率10%.

根据过去14年的平均，新加坡住宅每年涨幅5.3%。在5年的短期之内，新加坡住宅市场的供需关系，美联储的利息，世界的经济，不会有太大的变化。那么，5年后，该房的价值当是 S$867k X 1.053^5 = S$1,122k (S$906 psf)

新加坡的租金，在过去14年，平均每年涨幅为3.4%。那么，在5年的短期内，假设该涨幅持续，则：

第一年租金：$3250 X (1-10%) = $2925 /月
第二年租金：$3250 X 1.034% X (1-10%) = $3024 /月
第三年租金：$3250 X 1.034^2 X (1-10%) = $3127 /月
第四年租金：$3250 X 1.034^3 X (1-10%) = $3233 /月
第五年租金：$3250 X 1.034^4 X (1-10%) = $3343 /月

投资方式1：

直接投资S$888k （= S$867k + S$20.6k)  然后出租5年。5年后脱手。

现金流为
开始    -S$888k
第一年 S$2925/每月，月初入账
第二年 S$3024/每月，月初入账
第三年 S$3127/每月，月初入账
第四年 S$3233/每月，月初入账
第五年 S$3343/每月，月初入账
第五年底 S$1,122k, 脱手房产。

那么，按照我在3楼4楼的算法，可以得出，投资回报率为 8.87%。超过了我们的目标：5%的通胀。

这也是最常用的方法。我们常说的租金回报率，算法就是当下的租金， S$3250 X 12 / S$867k = 4.4%. 这种算法比较大概，无视了通胀，空置率，印花税，和以后的房产脱手。

如果把这些（通胀，空置率，印花税，和以后的房产脱手）都考虑进来，5年为期，完全不拿贷款，那么年回报率就是如上的8.87%.

题外话：假如，第5年年底，脱手的时候，房产完全没有升值，仍是S$867k 卖出，那么年回报率就是3.93%。低于我们的目标：5% 的年通胀率。

投资方式2：

直接投资S$194k （= S$867k X20% + S$20.6k)，拿80%贷款（S$693.6k, 贷30年)，然后出租5年。5年后脱手，还清贷款。

如果贷款利息为1%，则每月按揭S$2229 （首月利息S$575 + 本金 S$1654），5年后剩余贷款为S$591，915. *
如果贷款利息为3%，则每月按揭S$2922 （首月利息S$1711 + 本金 S$1211），5年后剩余贷款为S$615，366. *
如果贷款利息为5%，则每月按揭S$3720 （首月利息S$2826 + 本金 S$894），5年后剩余贷款为S$632，962. *

* 这些计算都为基本计算。过程不赘述。

现金流为：

开始    -S$194k
第一年（S$2925 - 每月按揭）/每月，月初入账
第二年（S$3024 - 每月按揭）/每月，月初入账
第三年（S$3127 - 每月按揭）/每月，月初入账
第四年（S$3233 - 每月按揭）/每月，月初入账
第五年（S$3343 - 每月按揭）/每月，月初入账
第五年底  (S$1,122k - 剩余贷款）, 脱手房产，还清房贷。

那么，
如果贷款利息为1%，则实际回报率为23.38%
如果贷款利息为3%，则实际回报率为16.06%
如果贷款利息为5%，则实际回报率为7.03%。

题外话：假如，第5年年底，脱手的时候，房产完全没有升值，仍是S$867k 卖出，
那么
如果贷款利息为1%，则实际回报率为12.27%
如果贷款利息为3%，则实际回报率为6.47%
如果贷款利息为5%，则实际回报率为0.43%。

换句话说，只要贷款利息在3%左右，或者更低，那么，拿贷款，其回报率，远远高于全款买房。即使房产5年内一分钱都没升值，那么在目前的情况下，我仍然能赚到6.47%~12.27%的回报率。

如果，我是外国人或公司的名义来进行投资，多一个10%的印花税，那么，以贷款利息为1%，则实际回报率为16.73%。仍然远远高于通胀，当然也高于银行的1%储蓄利息。

贷款利息在5%左右，或者更高，那么，拿贷款，其回报率，会略低于全款买房。利息越高，回报率越低。这也是为什么在1楼谈论的地方和国家，大家会选择全款买房。但在新加坡，不应如此。分水岭，和计算方式，希望本帖已阐述清楚。

看起来，似乎没什么新意，挺废话的。呵呵，可靠着这些废话，确实能赚到实际20%的年回报。这也是为什么reit 基金能赚到钱的根本。这正是新加坡投资的真正价值。

下个贴会开始讨论什么样的房产，最适合这样的投资。还会讨论一下，为什么“自住房”其实是不存在的，正如“自用股票”是不存在的。所有的房产都在于投资，因为这是它的基本价值；正如所有股票都是投资，因为这也正是它的基本价值。

题外话：本帖意在扫盲，并让看者了解到，熟悉到，以致运用起新加坡投资方式，来让自己的生活更好些，更富裕些。这是本帖的唯一目的。如欲拍砖，在下感谢并欢迎；但请细读本帖，再来拍砖。如果张冠李戴，断章评论，则失了在下的本意了。

22ricardo22 · 发表于 26-12-2012 15:33:00|来自：新加坡

第二贴中，“如前，我的公司每年赚1万，股市上值5万的话（市盈率是5），意味着什么？买我公司股票的人，可以拿到1万/5万 = 20% 的年度分红。

如果市盈率是10的话，那么买我股票的人可以拿到10%的分红。什么都不做，每年拿10%的股息回报。”

说法不严谨，你考虑的是Earning完全用于分红，这不现实，还需要考虑一个dividend payout ratio，没有公司愿意把赚的钱都分红了，还需要留一部分用于自身发展。

花之轨迹 · 发表于 26-12-2012 16:01:16|来自：新加坡

22ricardo22 发表于 26-12-2012 15:33
第二贴中，“如前，我的公司每年赚1万，股市上值5万的话（市盈率是5），意味着什么？买我公司股票的人，可 ...

谢谢，终于等到这个回复了。感谢您认真看我的帖子。

是的，收入不会都用来分红，这是经济属性决定的。不以公司意志为转移。

所以，如果市盈率是50，意味着理论回报是2%（这正是市盈率的定义）。可是，真正投资股票的人，可能拿不到2%。甚至1分分红也拿不到。所以呢，为了比较清楚的介绍投资回报算法，为了减少混淆，以下我的帖子，都会基于reit 的模型，而不是股票的模型。

再次感谢您的回复。