买，还是不买？

小鱼儿妈妈 · 发表于 20-3-2013 02:23:43|来自：新加坡

大刚需发表于 20-3-2013 00:38
性格上的错误我很了解，
想法上的错误，欢迎各位指正。谢谢。

我觉得mm性格上也谈不上什么错误，每个人有每个人的活法，开心就行啦，呵呵

小瓶瓶 · 发表于 20-3-2013 03:02:09|来自：新加坡

本帖最后由小瓶瓶于 20-3-2013 03:07 编辑

斑竹买不买都好，只是我说我知道的几点：

1. 如果说出租，我预计小3房价位也就3000－3200左右。----------2800--3200是NV residences实际成交的2房 750尺左右的租金价格。3房

，就算最低也有3400。

2. 既然房租没什么可期待，那我想想转售价格。 TOP后卖多少钱，我有的赚呢？至少这套房的absd + 3%-5400 + 2% agent fee 算12万好了＋ 2万利息和misc（估计的呀，没经验) + 如果不交易，那30万首付4年的收益（按年均3％）＝ 18万。 -------你30万年收益有3%？哪儿有2%的中介费呢？不就1%？
恕我目光短浅，我真的看不到2017年，这小3房能上120万。-----现在NV的三房能看得上的单位最少也要110--115万，还只是没有TOP拿钥匙的价格，这才2013呢。

3. 既然投资收益不那么明显，那么自住。自住就有地理问题了。小学容易解决，中学真的很远。自住的话，小3房也好像实在小了点，谈不上改善了居住条件。如果到时候需要卖了再买，交易上比现在直接买稍微更靠近市区一点的多了一次absd + 2% + 3%-5400, 也就是说，现在我买90万，和我现在买地点稍微好点的地区的 105左右成本是一样的。---------问题是你目前105万的房子不会买啊

4. 组屋vs absd. 究竟是要组屋还是要付absd？留着组屋出租固然return 高过公寓，但是现在政府加大推出组屋供应量，以及4倍年薪，以及控制租客％，未来怎么样难说。所以两相权宜，我倾向于卖组屋。那么可以省一次absd, 所以第一次能省的absd很重要，应该在一套合理的可以自己住的房子上。 --------再省absd也就10%，一个低价位开盘的公寓理性地权衡现房和期房差别之后，合计出来能低10%已经不错。而且始终只有一套房，你的房子是自住用途，在一定程度上消费，即使租金cover贷款，不说房子在增值，有人替你付利息，本金将来拿回。现在的市场，不能要求太多了。

有的时候计算是好，但是算到尽了也许因小失大。算个2，3年房价都涨多少了。我是你我一定留组屋又要公寓，就算买个小户投资，60万ABSD才66万，我朋友3个月交易完成她的现房就涨了6万---不是叫价是实际可成交价，不是百万房产而是鞋盒。这种东西就算说了以你的性格可能不会相信更不会照样去行动的，她买的时候银行的估价都勉强match，纯粹因为相信我而入场的。虽然比我晚买1年，面积买小了一些但是租金也就差百多块，也是按照我说的去做，一拿钥匙当天晚上租客入住1天没有空，3年长约，很好了。
你要是不是拖到现在，说不定都不会有ABSD啊SSD的问题，变相省多少钱了，我们的脑子是有限的，算不过市场和机会的。

大刚需 · 发表于 20-3-2013 11:39:12|来自：新加坡

本帖最后由大刚需于 20-3-2013 11:42 编辑

小瓶瓶发表于 20-3-2013 03:02
斑竹买不买都好，只是我说我知道的几点：

1. 如果说出租，我预计小3房价位也就3000－3200左右。---------- ...

谢谢小瓶瓶和我讨论，有几点想说明，也有几点我要更正：

1. NV 还没有租金记录。以livia做参考：

[td][td]Unit size
(sq ft)

Average monthly rent* ($)	No. of rental contracts*	Average price* ($)	No. of Tx.*	Rental yield* (%)[/td]
800 to 900	3,300	1	896,000	3	4.4
900 to 1,000	3,340	5	950,500	4	4.2
1,200 to 1,300	3,800	3	1,240,000	1	3.7

鉴于目前livia处于‘独家经营’状态，未来竞争可想会更激烈。要有竞争优势，以3800的3房计算，竞争激烈，－200. 面积减少，－200. 没有储藏室，－ 100. ＝》 3300.

2. “你30万年收益有3%？哪儿有2%的中介费呢？不就1%？”

30万年收益3％，选项一：存国内银行。选项二：本地传统分红股

中介费，我没经验，想像的。如果卖房只需1％中介费，对大家都是好消息。谢谢更正。

“现在NV的三房能看得上的单位最少也要110--115万，还只是没有TOP拿钥匙的价格，这才2013呢。”

NV 1月以后3房还没有成交价。所以只能已1月价格来讨论了。鉴于房价还是升势，就当现在是按1月成交价＋2万好了。1月3桩3房交易：最便宜总价1.01 （psf 911）, 最贵1.096， (psf 1.01) 贵的是高楼。单单从psf上看，和d’nest现在比，差别并不是那么大。当然如果我day1 vvip那天如果买到了，那还是有一点差距。

3. 不会等，既然现在目标明确，是自住房。也就开始认真看房，看2手房。Budget 1.2左右。（当然，希望政府能配合我下，出个什么cm8。。）

4. 房子也许在增值，但是部分（或者大部分增值）已经转化成absd了。昨天看到freesoul mm， xinxin多少同学，都用自己高买低卖的例子证明了房价也不会一路向上。mm你说“现在的市场，不能要求太多了。” 也是表达这个意思么？如果说2017， d’nest 90w小3房能到1.2. 那么1200尺朝上的单位都该上1.5. 如果pasir ris是这个价了，那么更稍微靠近市区的地方，都应该上2了。如果政府当真做到了控制新组屋价格，那么同样地段同样面积，价格差别了4，5倍。就算我住的起，我也不能欣赏这生活方式。（vs.组屋地段，e.g. bartley，您推荐我之后，我认真看了地图，周围一大片组屋规划地）

5. 小户投资我认同。但是我觉得小户投资应该是在自住房后。把唯一一次省absd的机会浪费在小户上我个人觉得不值。

－－－
我是朽木，如果各位可以让我开窍，真是您功德一件。再次感激回复我的所有同学。

竹竹2012 · 发表于 20-3-2013 12:12:55|来自：新加坡

我就说一句。。小鱼儿妈你太漂亮了，两个娃的妈了和我想象的太不一样了！

小瓶瓶 · 发表于 20-3-2013 12:24:57|来自：新加坡

大刚需发表于 20-3-2013 11:39
谢谢小瓶瓶和我讨论，有几点想说明，也有几点我要更正：1. NV 还没有租金记录。以livia做参考：

...

是这样哦，不打算说服你，你的主意很正是好事，买房子反正是自己的事，亏了赚了都是自己担着。

NV有出租了的，我认识的一个中介就租出了3200，2房700多尺的，三房叫价1.2，其实也不是很夸张，四美的2房底楼带大露台总共才1000尺不到的几个月前就是1.25。dnest小三房2017到不到1.2不知道，即使到了尺价也才1200多，好的朝向楼层不奇怪，市场没有大动向的情况我个人觉得1.1以上是没问题。urban vista昨天去看了，3房就是2房的面积，让我仿佛置身香港，高楼和好的朝向要120万以上。你如果要自己住或者要卖了组屋，当然不需要买小户型了。