解读购买转售组屋新规定‏

金琅言

购买转售组屋新规定，是买卖家同意选购后，才可申请索取估价。


很多人觉得这个新规定没什么作用，不明白HDB为什么要这么制定这样的新规定？有什么好处？本人的解读是：HDB这项新规定其实是想由官方（政府或HDB）来控制房价。原因如下：


在新规定之前，估价是先做好的，在一段时间内是一个固定的数值。买卖双方根据估价来商量最后的成交价，因此就有了溢价COV的概念。在卖家市场时，成交价高于估价，COV为正。在买家市场时，成交价低于估价，COV为负。由此可见，在估价一定的情况下，买卖双方根据市场行情来决定COV是正还是负，HDB没法控制，因为估价事先已经做好了，没法变了。


可一个房子到底估价多少真是一个固定的数值吗？其实估价应该是一个范围。同一个房子，即便是同一时间下，由不同的估价师来估价，在不知道其他人估价的前提下，他们的估价是不可能都一样的。这个估价范围有多大，估价均值是多少只有HDB知道。在旧规定下，HDB必须给一个确定的估价给买卖双方做参考，这样这个估价的范围就没起到什么作用了。


现在新规定来了。买卖双方先定下成交价，再来申请估价。这样HDB就可以利用这个估价的范围来做一些调控了。用个不恰当的比方，就是有点类似投标，谁先知道对方的底牌，谁就占优势。这个新规定就是HDB夺回优先知情权的一招，从而在控制房价上掌握了一定程度的主动权。

这样，由于不事先知道估价，买卖双方的成交价只能根据附近房子的最近成交价来交易，所以这个成交价已经包含了双方预期的COV（卖家市场时为正，买家市场时为负）。那么，在HDB优先知道买卖双方成交价，而估价范围只有自己知道的前提下，在不同情况下有如下选择：


1. 卖家市场，房价上升期。
   1.1. 成交价>估价最大值
         1.1.1. HDB选择：成交价>估价=估价最大值。房子卖贵了，反应了卖家市场的正常价格，符合双方正COV的预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。
         1.1.2. HDB选择：成交价>估价>=估价最小值。房子卖太贵了，超出买家正COV的预期，买家可能在拿到估价后放弃，迫使卖家降价出售，达到降低房价目的。如不放弃，说明此处房子热门，值得如此高的COV。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。也有可能其他买家觉得此处房子不至于如此多的正COV，而迫使其他卖家降价出售，使附近房子成交价趋降。

   1.2. 估价最大值>=成交价>=估价最小值
         1.2.1. HDB选择：成交价>估价>估价最小值。房子卖贵了，反应了卖家市场的正常价格，符合双方正COV的预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。
         1.2.2. HDB选择：成交价=估价。房价正合适，但由于是卖家市场，不符合卖家正COV预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价会继续上涨。
         1.2.3. HDB选择：估价最大值>估价>成交价。房子卖便宜了，不符合卖家正COV预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价会较快上涨。这个选择是HDB主动推高房价，一般不会在卖家市场时选择，但HDB在新规定下有这个选择权。

   1.3. 估价最小值>成交价
         1.3.1. HDB选择：估价>=估价最小值>成交价。这种情况在卖家市场时一般很少发生，除非卖家不懂行。一旦发生，无论HDB如何做估价（HDB不可能把自己的房子估到比最小值还低），房子都卖便宜了，不符合卖家正COV预期，但卖家不能后悔，只能成交。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价会较快上涨。


2. 买家市场，房价下降期。
    2.1. 成交价>估价最大值
          2.1.1. HDB选择：成交价>估价=估价最大值。这种情况在买家市场时一般只在热门地区发生，除非买家不懂行。一旦发生，无论HDB如何做估价（HDB不可能把自己的房子高估到太离谱），说明房子卖贵了。买家可能在拿到估价后放弃。如不放弃，则反应了买家市场时热门地区的正常价格。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。

    2.2. 估价最大值>=成交价>=估价最小值
          2.2.1. HDB选择：估价最大值>估价>成交价。房子卖便宜了，反应了买家市场的正常价格，符合双方负COV的预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。
          2.2.2. HDB选择：成交价=估价。房价正合适，但由于是买家市场，不符合买家负COV预期。成交价反馈到市场以后，会继续下降。
          2.2.3. HDB选择： 成交价>估价>估价最小值。房子卖贵了，不符合买家负COV预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价会较快下降。这个选择是HDB主动拉低房价，一般不会在买家市场时选择，但HDB在新规定下有这个选择权。

    2.3. 估价最小值>成交价
          2.3.1. HDB选择：估价=估价最小值>成交价。房子卖便宜了，反应了买家市场的正常价格，符合双方负COV的预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。
          2.3.2. HDB选择：估价最大值>=估价>成交价。房子卖太便宜了，超出卖家负COV的预期，但卖家无法后悔，只能成交。成交价反馈到市场以后，可能其他卖家觉得此处房子不至于如此多的负COV，而迫使其他买家提价，使附近房子成交价趋升。



由上分析可见，由于这项新规定，买卖双方的成交价先定下来，HDB才做估价，于是HDB就可以利用估价的范围来做一些调控了，当然，只是一些有限的调控。想要完全控制房价走向仅靠这个新规定是不够的，还得靠供求关系。这里只是解读HDB制定这个新规定的目的和好处。

金琅言

分析不到之处，请指正。

万户

感觉和你正相反

韩信

楼主，如果卖家提前知道了估价怎么办？

老鼠爱小米

第一个帖子就生产了精华帖，楼主加油。

wangshingo

什么时候可以每天开始看售价？
求地址？

金琅言

老鼠爱小米 发表于 13-3-2014 19:30
第一个帖子就生产了精华帖，楼主加油。

谢谢版主鼓励和支持！

金琅言

flyovercm2008 发表于 13-3-2014 22:56
ls真的看完这个帖子了吗？
我是无力看完啊。。。

我就说呢，你哪里有力去看完巴菲特的买的股票和中国房价走势哦。什么apps啊预测啊，肯定是忽悠人的。

金琅言

万户 发表于 13-3-2014 13:22
感觉和你正相反

欢迎讨论。你也可以给出你的分析，不要就这么几个字啊。

金琅言

韩信 发表于 13-3-2014 17:41
楼主，如果卖家提前知道了估价怎么办？

不论是通过上一次交易失败的买家，还是通过自己朋友试验，卖家的确可以提前知道上一次的估价，于是卖家可以根据上一次的估价和市场行情与下一个买家定一个新的成交价。从逻辑上来说，HDB并不知道卖家已经知道上一次的估价，所以HDB会根据这次新的成交价给一个新的估价。至于这个新的估价和卖家已知的上一次估价是不是相同，那要看这次新的成交价和上次HDB拿到的成交价相比是不是向HDB希望的方向调整。如果是的，新的估价就可能和上一次估价相同，否则新的估价就有可能和上一次估价不一样。

举个例子，上一次成交价53万，交易失败，卖家通过买家知道上一次估价是50万，在卖家市场时，卖家和新买家定下新成交价52万，符合HDB希望在卖家市场降低房价的方向，新的估价也可能是50万，2万COV也满足卖家市场正COV的预期，交易有可能成功。如果第二次卖家和新买家定下新成交价54万，不符合HDB希望的方向，新的估价可能是48万，6万的COV有更有可能使买家放弃，迫使下次卖家降价出售（见主贴的情况1.1.2）。

强调一点，这个新规定只是让HDB有了一定程度的调控手段，并不一定能如愿。例如在上面例子里，买家喜欢那个地点，愿意接受6万COV成交，那也是避免不了的情况，但至少表达了HDB希望调控的方向和意图。