你不可不知的还贷方法--一般人我不告诉它(原创)

人生是场赌局

楼主以前学什么专业的？以后有贷款的问题就请教你了，算起来好麻烦，没有数学头脑;P

Lambda

郑丽颜 发表于 30-8-2014 09:42
其实在签合同贷款的时候， 银行都会问一句： 你准备怎么还贷（如果没问是他/她失职了）， 一般人都会回答分 ...

就按你列的这张表，还是在3.5%的利率下，也没看出来前两年少还了多少利息啊？而且每月月供的总额要高很多（损失了多出来的钱拿去投资的机会成本）。

坡县这边利率才百分之一点多，而且房贷每隔两三年基本都要refinance。。无论固定本金还是固定还款总额 能有多大差别？

郑丽颜

eastman47 发表于 30-8-2014 10:00
弱弱的问

这和缩短贷款年限

弱弱的回复:如果要在几年后refinancing或者提前付清,就有很大不同了,否则木有不同。自己算算就知道了

郑丽颜

Lambda 发表于 30-8-2014 10:52
就按你列的这张表，还是在3.5%的利率下，也没看出来前两年少还了多少利息啊？而且每月月供的总额要高很多 ...

是啊,两者本质上没有区别,如果每隔几年就一定要refinance那就反而有很大不同了--剩下的计息本金不同。

问题是一直要refinancing的通常都希望月付低,这样总利息就会高了。

这就是为什么分类为理财而不是贷款的原因了。

各取所需吧,虽然在低息环境下差别不大,但不会永远都是低息,也不是到处都低息,天朝,菲律宾,印尼利息都不低,算算就知差别了

Lambda

郑丽颜 发表于 30-8-2014 13:26
是啊,两者本质上没有区别,如果每隔几年就一定要refinance那就反而有很大不同了--剩下的计息本金不同。

...

过几年refinance还得本金少 是因为你前几年每个月还得本+息本来就要多好几百块啊。。那些钱难道不是被你自己还掉的？咋弄得跟发现新大陆一样

每个月多还几百块的本金，一年就是几千块。。这些钱如果不换掉用来投资的话也有收益吧？总的算下来两种还款方式没有任何区别

郑丽颜

Lambda 发表于 30-8-2014 14:00
过几年refinance还得本金少 是因为你前几年每个月还得本+息本来就要多好几百块啊。。那些钱难道不是被你 ...

这个根本就不是新大陆,一直都在,只是注意的人不多,其实还有第三种,固定一定期限在一定的算法,如果说出来也许被喷得更厉害。呵呵

初期多还本金的目的是减少计息的基数,就这么简单。否则头几年付的都是利息。

没有所谓的哪种好哪种不好,只是提供不同的思路应对不同的情况和需求,是为理财之基本。

郑丽颜

还是看图说话， 其实这两种方法在商业贷款中常用到， 所谓的各种”宝“， 还有P2P 如人人贷， 都给年化收益率， 但实际上收益却低得多， 就是因他们不是到期还本付息， 而是固定本金分期付款！
图片基于 10000块 20年 7%





如果还是有人感兴趣，那么公式如下， 自己算下就可以了解究竟不同在哪了

Equal Total Payments （固定本息分期）

B = (i x A) / [1 - (1 + i)-N]  -N 的意思是 1+i的-N次方  （不会在论坛输入公式）
其中
A = 贷款总额
B = 分期总付款
N = 分期数
i= 利率

本金部分就是 Cn = B x (1 + i)-(1 + N - n)   -(1 + N - n)的意思也是 1+i的-(1 + N - n)次方
其中
C = 某期的本金部分
n = 对应的还款期数

到某期利息   : In = B - Cn.

某期之后的剩余本金  : Rn = (In / i) - Cn.

Equal Principal Payments （固定本金分期）

每期的本金部分就是: C = A / N.

某期的利息 : In = [A - C(n-1)] x i.    (n-1)和 n 都是脚标

某期后的剩余本金: Rn = (In / i) - C


算算吧， 利率5以上， 大不同， 如果年化收益12%， 贷方用固定本金每月还你部分， 你的10000块一年赚到的利息不是1200块， 大概只有600多块呢。 ---创业做生意，这个大有用处， 这也是为什么商业贷款利率或小额贷款利率高的原因之一


如果用第三种 ==> 固定本金付款， 一定周期付息， 也可以同样计算的。结果更令人吃惊--好像著名的人人贷，就用这个方法。


所以无论是贷款（贷入）还是投资 （借出） 都应该分析情况， 懂得机制， 不要看到数字就晕， 这个是理财的基础啊！


你不理财， 财不理你---真理！

郑丽颜

看来这里没有人用过商业贷款啊

ratemouse

LZ两种的还贷方式本质差别就是还贷速度不一样。我每段时间使用一次免费partial payment大招，就可以让第一种还贷方式的结果和第二种还贷方式的结果一模一样。
当前低利率环境，银行的贷款还的越慢越好（几前还没限制的时候可以贷到40年），省下来的钱存在CPF赚更高的利息，这是目前不用到现金最省利息的方法。如果银行利息涨了超过CPF了，这个时候就可以用partial payment来加快还贷速度。


另外，LZ的图一开始每月还2.8K然后越来少直到1.4K的还法很不科学。在经济正增长的情况下，人们收入越来越高，通货膨胀钱越来越不值钱。为啥不减少年限每月固定还2.8K，这样还的利息不是更少。

oliveryoung

应该考虑通胀的因素。5年，10年，这个时间段通胀影响就非常明显了