闲聊EC与Condo (在有一套HDB的情况该何去何从)

pl · 发表于 1-10-2014 21:55:49|来自：新加坡

本帖最后由 pl 于 3-10-2014 00:02 编辑

之前发了一个很随性的帖子写自己想买EC的感受，

有人建议说应该系统性的归纳一下
1.买EC卖掉HDB
2.买Condo留HDB
的两种选择之间的利弊

EC的优势：
EC是一个福利，政府给家庭收入在12000以下，不太负担的起公寓的家庭升级公寓的一个机会。
1. 价格优势，比同等公寓便宜15%-20%, 10年后当EC完全私有化就是Condo2. 买EC完全没有ABSD (又省7%-10%)
3. First Timer可以拿HDB Housing Grant, 现在推出的EC Second Timer 不用付Resale Levy
4. First Timer在五年MOP当中也可以申请新的EC, （大概买了未拿grant 的 resale HDB 2年后就可以申请新EC了）. 只要新EC的Delivery Possession Date 在HDB MOP之后即可.
5. EC除了5年的MOP，不受到HDB政策的限制（以前的时候，即使是公民有HDB也是不能同时拥有私宅的，哪天政府把政策改回来也说不准）
6. 现有的EC房型都比较方正，房间不会像有些Condo那样设计的小得不合理
7. EC的贷款不受现有HDB贷款的影响,并且入住EC之后6个月内卖掉HDB即可，可以实现无缝接轨
8. EC的贷款可以选择Deferred Payment Scheme, 比正常的付款总价贵2% ~ 4%，在EC TOP之前只需要付首付 20% 即可。

EC的缺点和限制：
1. EC 的贷款要同时遵守Total Debt Servicing Ratio(TDSR)和Mortgage Service Ratio (MSR)的规则，TDSR是月还所有贷款（包括车贷，信用卡等等）上限不超过收入60%，MSR是月还房贷上限不得超过收入的30%，在计算贷款时需要按照3.5%的年利率来计算。如果贷款人小于35岁，EC贷款可以贷到月收入的66.8倍。
2. 买EC需要卖掉HDB, 这样等于放弃了HDB超高的租金回报率，也放弃了同时拥有HDB和公寓两套房子的机会3. 买EC意味着8年（3年建房+5年MOP）之内都不能再购买房产。

~~~~~我~~~是~~~分~~~界~~~线~~~~~

买Condo的留HDB的优势
1) 买公寓有更多选择
- 既可以买新盘（价钱便宜，住进去是新的），也可以选择二手盘（直接入住）。
- 地点上来讲，买公寓想买在全新加坡什么位置都可以，而EC的地段通常比较偏远，而且在想要买房的时间，理想中的地点不一定会有EC卖。
- EC只有99年地契，如果是想放长线投资就可以选择999年或者永久的地契了。- 公寓可以选择Dual Key的房型，现在EC限制只有三代同堂家庭才能买DK的EC,很多新EC都取消了DK

2) 租金回报率-出租HDB的租金回报率是无与伦比的，以一个四房价值50万的HDB为例，月租大概在$2500-$2800之间，年收益在6%以上。
3) 减轻生活压力-住着公寓，用HDB的租金来贴补公寓的月还款，将会极大的减轻还贷压力。
4) 投资-两套房在手，如果房价上涨，资产的净升值会比只拥有一套EC要来的高（第二套买鞋盒的不算在内）
5) 机动性-需要用到钱的时候，随时可以卖掉Condo或者HDB中的一套
6) 贷款额度高 - 在没有贷款的情况下，买公寓可以贷款更多，只受TDSR 60% 的限制。（不受MSR限制）

买Condo的缺点和限制
1. 价格贵
2. 新公寓的户型偏小，同样的收入和现金，买到的公寓通常都比EC小很多
3. 如果HDB贷款没有还完，第二套房产首付需要50%
4. 除了Decoupling的case, 夫妇双方共同购买公寓需要支付ABSD （Decoupling又会遇到贷款减少的问题）

欢迎大家补充。。。

不过说一千道一万，理想是丰满的，现实是骨干的。。。买房，再多的想法到最后通常都是跪在了钱上面。。。见得太多了，麻木了。。。