房贷利率涨了，每个月的房贷会涨很多吗？

冏冏有神

我看版上很多人似乎都很紧张的样子，天天在吵着要换配套，貌似每个月一下子要多还很多钱的样子。
其实不一定。
拿我自己的来说，我目前是 UOB 很早的  3M SOR + 1.6% 的配套，这个月的房贷是基于2.1%的利率，下个月的房贷要变成基于 2.7% 的利率。
利率看上去增加很多，但猜猜每个月实际数目增加多少？几十块钱而已。
换配套要 500 手续费，还要绑定，还要这个文件那个文件。实在懒得去动。

为什么会这样？我家领导一开始也是很紧张的样子，天天催着我找银行去换配套。她是这么算的
比如现在房贷 2000，利率 2.1%。那到利率 2.7% 的时候，房贷就是 2000*2.7/2.1 = 2571。增加了 571！
很简单很直观的算法吧？可是这种算法太粗鲁了，而且还是错的。

我以前写过一个帖子，说频繁的 re-pricing 其实不合算，可惜不是很多人有兴趣的样子。
大概来说，每个月还的房贷里，一部分是你借贷的本金，一部分是借贷的利息。
每开始一个配套，本地银行的做法是，每个月换的钱里，利息占大部分，本金占小部分。时间越久，本金的比例就越多，利息就越少。
银行给的房贷账单里，应该看得到比例在变。
这样的做的目的是，银行要先收回利润（利息）。
如果频繁的换配套，那你其实在不断得急着把利息给银行，自己借贷的本金没还多少。

如果你跟一个配套时间久了，你其实把这个配套的利息大部分已经还掉了，剩下的主要是还本金。而还本金没利息的。
换句话说，比如拿一个配套很多年了，利息已经还的7788 了。现在房贷 2000，其中利息是100，那只有这 100 受房贷利率变化的影响，实际要多交的利息其实极少。

所以，如果你已经拿一个配套很多年了，不需要急着还配套。自己算不清楚的，打给银行，他们会替你算的。

男人如树

白在理财版混了, 这么一个简单的问题......

所欠的贷款金额如果是10万, 那么每月增加10万X(2.7%-2.1%)/12=50元.

如果贷款100万, 每月增加500元.

看来你的剩余贷款金额也就10万左右啊.  不错, 无债一身轻.


对不起上面说法有漏洞, 如果按照每月还款金额固定的计算法, 利息逐月减少, 平均到每个月的话, 还要更少.

冏冏有神

男人如树 发表于 27-2-2015 17:04
白在理财版混了, 这么一个简单的问题......

所欠的贷款金额如果是10万, 那么每月增加10万X(2.7%-2.1%)/12= ...

我用大白话解释我容易吗。

马三哥

这个说法好像有一定的道理，但是问题是利息和本金相比只有十分之一的时候，30年的贷款基本上已经到了最后10年了。
对于刚开始还款的，例如1.5%锁两年，过后就要按照2.5%跑的，这要是不去refinance，每月贷款恐怕就不是你说的增加那么少了。

冏冏有神

马三哥 发表于 27-2-2015 17:13
这个说法好像有一定的道理，但是问题是利息和本金相比只有十分之一的时候，30年的贷款基本上已经到了最后10 ...

对，最先几年的，利息还的多，那确实是值得换配套的。
事实上，很多说利率涨压力大的人，应该都是最近2年买房的吧？

马三哥

冏冏有神 发表于 27-2-2015 17:20
对，最先几年的，利息还的多，那确实是值得换配套的。
事实上，很多说利率涨压力大的人，应该都是最近2年 ...

压力大不大和月供占薪水比例有关，和工作稳定与否有关。也和月供的绝对值有关。月供1-1.5k的一个hdb，只要能找到一份工，怎么着都搞的定吧，就算利率起，能多到啥地方去。但是月供3k condo的时候，对大多数非manager级别的员工来说，一个人搞定就比较困难了，这个时候利息要是起，压力就来了。

补充一点，如果贷款都到了最后的三分之一甚至更少，那还怕个啥，利率就是起到天上去，我直接全额还清剩下的。

优士安居

我下次账单的利率，1.466690.。。。。。升了。。。

其实更应该把眼光放在，所贷的款的回报率上来。。。而1.xx%的贷款利息，实在是聚划算。

冏冏有神

马三哥 发表于 27-2-2015 17:31
压力大不大和月供占薪水比例有关，和工作稳定与否有关。也和月供的绝对值有关。月供1-1.5k的一个hdb，只要 ...

压力大只是个形容词，谁知道压力真大大不大。不过要是看到涨了几百块钱，再有钱的人大概也会寻思着换配套了，跟他赚多少没关系。心不甘而已。

房地产贷款

发帖者, 你的算法是错的。

房地产贷款

发帖者,你的算法是错的。 不要误导人, 利息不是这样算的。 你可知道你所说的每个月还了多几十几百块,单单三年里,你的贷款若是还有25萬,你至少会剩下一万块。 你若不舍得那律师费,估价费,这反而显示了你对金钱所没有的观念。