京籍、沪籍居民移民海外的人现在得有多后悔？

闲行独吟2012

我觉得对小老百姓来说，最重要的不是看着房价在纸面上疯涨高兴，而是及时变现，在自由兑换之前把人民币变成美元或其它硬通货。

千股涨停

闲行独吟2012 发表于 29-8-2016 13:18
大家的讨论隐含的前提是：人民币对新币的汇率基本保持不变。我想问的是：在人民币超发这么严重的情况下，人 ...

总算看到一个明白人。
现在之所以在狂发人民币的同时还能保持汇率没有太大变动，一方面是有千千万万劳动者用血汗劳动用资源换回来的外汇储备，另外一方面是人民币不能自由兑换，还有就是人口不能自由流动。

政府赌的就是广大老百姓不会把手里的钱全都换美金。

闲行独吟2012

（转）中国实业已没有能力为房地产输血，人民币汇率和房地产谁死谁生？
2016-07-06刘煜辉|广发证券公民经济学家吴迪
编者按：广发证券首席经济学家刘煜辉表示，中国面临着不可贸易品价格过高的难题。这当中需要解决的核心问题是，纠正货币价值（人民币）与过高的本币资产价格之间的过度背离。这两者的背离本质上根植于实体资本回报率与昂贵的资产价格之间的冲突。如果既想靠金融杠杆托住高企的资产价格，抬高经济运行的成本，又想获得一个产业投资回报率的上升趋势，这比提着自己头发离开地球还要难。货币价值（汇率）与过高的资产价格之间实现均衡的路径，中国会如何选择？我们需要让两者尽可能走向收敛，找到一个新的均衡点。

产业托不住金融地产

现在，在上海精致一点的餐馆吃顿饭，大概比东京同档次餐厅要贵30%-40%；杭州凯悦的行政房间住一晚的房价可以在台北住三个晚上。

中国今天所面临的问题比较清楚，就是整个产业部门现在已经托不住昂贵的金融地产。产业资本的生产率提不上去，资本边际报酬率（MPK）掉得很厉害，是因为金融地产在经济中所收的租太高了，某种程度上讲，把整个产业耗干了。如果把经济分成两个部门，可贸易部门和不可贸易部门，那么，不可贸易品对可贸易品的相对价格变得非常贵。

1989年的日本也是这个情况，用日元计价的国内财富，那时也可以把全世界很多东西都买回来。接下来日本二十多年里经历了一个非常深的资产通缩。日本有运气不好的一面，也有幸运的一面。从运气不好的一面来讲，日本赶上了全球化的浪潮高点。在20年中不断有新兴经济体加入到全球化的浪潮中，最开始是东亚的“四小龙”“四小虎”，然后是苏联解体，当然最主要的是2001年之后中国的“入世”，致使这么多低成本要素体融入全球经济的范围之内。

它带来的直接影响是什么呢？可贸易部门的生产率提高非常快，所以可贸易品的价格，在这二十年中间是不断往下走的，某种程度上放大了不可贸易品相对价格的扭曲，也加剧了日本后来资产通缩的剧烈程度。

当然，日本也有幸运的一面，它的资本输出做得好。在这20年间，大量的资本输入以中国为中心的蓬勃发展的新兴经济体中。从宏观上讲，建立了一个非常有效的对冲交易结构，最大限度地吸取了全球化扩张的红利，一定程度上有效地对冲了国内经济的收缩。所以日本的GNP在20年中并没有萎缩，虽然比全球经济增长的平均水平稍微差一点，但也不弱。一直到2012年，日本经常项目的盈余还比较健康。当然最近几年出现了一些变化，直接的因素是中国经济的显著减速。

中国今天也面临着不可贸易品价格过高的难题。这当中需要解决的核心问题是，纠正货币价值（人民币）与过高的本币资产价格之间的过度背离。这两者的背离本质上根植于实体资本回报率与昂贵的资产价格之间的冲突。如果既想靠金融杠杆托住高企的资产价格，抬高经济运行的成本，又想获得一个产业投资回报率的上升趋势，这比提着自己头发离开地球还要难。除非出现“杀手级”的产业革命，新兴产业呈现集群式迸发，但是这样的场景仍难以看到。

从全球历史的经验看，汇率和资产价格之间的调整过程有两个极端的个案。一个是日本，一个是俄罗斯。我们看到，日本在1990年后的20多年中，日元对美元一直是相对强势的状态，日元兑美元基本上在80-120区间波动。与此同时，我们看到日本国内资产价格，经历了很长时间的资产通缩。

另外一个代表性的例子是俄罗斯。2011年是商品周期繁荣的顶点，莫斯科的房价换算成美元的话，在全球国际化大都市中，应该都是非常贵的。到现在，以卢布计价的莫斯科的房价，比2011年又上涨了10%。但是这5年中，卢布兑美元跌了50%。

闲行独吟2012

从目前国内的政策趋势看，走俄罗斯道路的可能性非常大，所以，海外华人讨论国内房价问题，不能忽略人民币大幅贬值的可能。

akuan2001

闲行独吟2012 发表于 29-8-2016 16:45
从目前国内的政策趋势看，走俄罗斯道路的可能性非常大，所以，海外华人讨论国内房价问题，不能忽略人民币大 ...

大部分人认为不会走日本/俄罗斯的道路。会是中国特色道路:就是现在的"汇率不变. 房价继续上升。。。。

tianya2013

闲行独吟2012 发表于 29-8-2016 16:41
（转）中国实业已没有能力为房地产输血，人民币汇率和房地产谁死谁生？
2016-07-06刘煜辉|广发证券公民经济 ...

其实房价崩盘和汇率崩盘的声音在10多年前已经被很多专家反复论证，房价这10多年就是不断伴随着即将崩盘的声音而不断刷新价格纪录。那些专家错了么？没有!但市场为什么还不崩盘？我的答案是时间。
不要忘记，共党有着超强的社会动员和控制能力，而同时又掌握着世界上最多的外汇储备。他们可以尽量拖延经济规律到来的时间。这个过程会很漫长，也许10年20年，也许会是一代人两代人的时间。

在这个最终时刻到来之前，至少我们这一代，就要顺从这个趋势，而不是逆着这个趋势而相信什么汇率房价很快崩盘的说法，否则，你就会被这个世界越抛越远。

另外，别忘了，如果中国真的崩盘，新加坡也好不到哪里去。更不用说轮到这里的人去采摘果实。

所以，我的建议就是老老实实跟着趋势走，能上车就上车。

闲行独吟2012

如果那样，天朝仅靠印钞票就能成为世界GDP第一（人均和总量）了。观察经济现象，还是不要脱离常识为好。

闲行独吟2012

tianya2013 发表于 29-8-2016 19:35
其实房价崩盘和汇率崩盘的声音在10多年前已经被很多专家反复论证，房价这10多年就是不断伴随着即将崩盘的 ...

我不反对上车，关键是选好下车的时机。风险控制是投资第一条要把握好的

千股涨停

被世界越抛越远？真是笑话了。
已经移民并且在本地安居乐业的人，国内的房价就是涨到天上又有啥关系，反正是国内的人纸面富贵而已，上面我也说了，不可能出现普通中产都卖了房子移民国外过逍遥日子的，一方面出不来，另外国外也不接收。

真正被越抛越远的，是国内那些没有出国打算，又没有及时买房的人。加一句，真正郁闷的，是那些当初能够买得起房子，但是被各种神棍忽悠了，结果越来越买不起的人。所以，有自己的思想才是最重要的，无知吃瓜群众，就是被忽悠的命。

闲行独吟2012

同意。这个时候对于已经移民的人来说，不在国内生活，房价的疯涨只是个可能的投资机会而已，还要考虑房产变现的困难和汇率风险，没必要懊悔不迭或者疯狂追涨。