本帖最后由 Singapore1Stop 于 2-7-2020 23:43 编辑
《新加坡房地产购买指南》第三篇：选择房产时考虑的8大成功因素
大家好! 我是 Tina。
购房是一项长期投资，尤其是在新加坡的降温措施环境下。因此，选择适合自己的房产是非常重要的。
选择购买商品时有很多因素，但归根结底，你要清楚自己买房的目的是什么。
今天探讨的就是购买前要考虑的关键成功因素。我们将介绍以下8大关键的成功因素。
#1 市区重建局发展总蓝图草案
我们应该在购买前房产前分析新加坡政府对地皮使用的总体规划 （URA Master Plan)。 关键就是从了解URA市区重建局发展总蓝图草案开始。这个发展蓝图涵盖了新加坡未来10到15年的土地规划。 这个蓝图草案每五年会进行一次正式审核修改, 并将概念计划从广泛长期战略转化为指导土地和房产发展的详细计划。
#2 陆路交通总体规划 2040
如果项目的附近交通设施不发达, 那投资的房产价值如何能上升? 所以下一个关键因素，就是要了解新加坡未来的交通规划。随着地理位置变得越便利，房价将跟着攀升。 总体规划里的南北交通廊道沿线周边的许多项目一旦在2026年竣工将因此受益。
#3 私人房产 vs 政府组屋 （HDB）
从投资角度去考虑买房的话，那选择绝对是选择私人房产！这是因为私人房产的价格及年化资本收益都在提升，但组屋到了一定的年龄，价格基本保持不变还有可能下滑！
#4 新推出房产 vs 转售房产
新房产首次推出的售价一般情况下都是该楼盘最低的时刻，随着时间2到3年后到达 临时入伙准证（TOP）, 价格已经将会提高许多！这是因为开发商会在开发期间的每个阶段提高售价。 这样的案例不胜枚举，列一些即将进入达到临时入伙准证 （TOP）的项目给大家看看！
涨幅都在10%-30% 之间不等，差别竟有10万新币 至 50万新币这么多！
另外，新推出的房产年化资本收益比同地区的转售房产高。我们用核心中央区为例子，统计2009年10年内的平均售价数据, 新推出的房产增长幅度高达44%，而转售房产只有38%。
所以，如果您不是急着需要一套直接入住的房产，那购买新推出房产绝对是一个明智的选择！
#5 靠近地铁站
地铁站对房地产价格的影响是什么? 我们通过2个案例展示给您。 让我们比较一下两个项目。分别是距Kembangan地铁站130米和1.5公里的Astoria Park和NeptuneCourt.
AstoriaPark的表现优于Neptune Court, 资本收益提高了30％以上, 相距地铁站的距离竟然会带来这么大的收益差距。
总而言之, 项目距离捷运站越近,资本收益就越高, 尤其是步行距离在1公里之内的资本收益。租金收益也一样！
#6 靠近学校区
调查显示，在排名前50名学校搬迁后，该地区的房价下降百分比达到8.5%至12.2%。 这表明父母愿意为良好的学区房付出高价格。
#7 上行收益高于下行风险的房产地区
简单的理解这个成功因素的道理就是房产在经济情况不稳定的时候价格下滑的趋势，并没有在经济情况稳定的时候价格上涨的趋势来得猛烈。这一点就要从分析房产地区的整体历史平均价格的表现下手。从以下的图你可以看出，第9邮区的平均房产价格在危机时，下降的幅度明显比其他地点妖小，并且之后的回升也比较大。
其他会影响下行风险的和上行收益的因素也包括私宅在每个地区的供应量，越有限的供应，下行风险越受到保障。
#8 适当地点的适当价格
选择了适当的地点后，怎么了解价格是否合适？ 首要就是了解房产的土地成本，因为这是决定房产销售价的关键因素。
我们用Kopar@ Newton房产案例显示给你看。 由于Kopar @ Newton地皮是在2018年7月，在政府采取了额外的降温措施之后投标的，因此招标价相对周边其他地皮要低。我们对比一下Kopar @ Newton及周边项目。 Kopar @ Newton的土地成本甚至低于核心中央区CCR中的平均土地成本。
因此, 这使得 Kopar @ Newton有能力以低于平均价几乎20%的诱人价格推出。
总结
无论房产是买来自己住还是用于出租或投资，都需要考虑未来的增值空间。以上的8大因素就是你最好的参谋，协助你找到增值空间相对较高的房产。
如果你对正在考虑的房产有任何疑问，欢迎联系我的团队。我们将给你提供专业的建议。专业的事情，就应该交给专业的人来处理。新加坡房产买卖投资，买哪里、怎么买、如何交易……不如就让我来为你领航！
另外，如果你有已经感兴趣的房产，欢迎联系我了解更多详情。
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