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抄底概念一直使用在像股市这样的投资产品，而对于房市中的普通老百姓刚需来讲抄底一词似乎不恰当。而市场上却总用抄底一词误导刚需客户。
从另一个角度讲，房地产市场永远不缺乏投资客，且在某种程度上是房地产发展的贡献者，房地产作为一个价值量较大，使用周期较长的产品，其本身就不简单只具有其现实使用价值，多数都具有一定的延时性，且因房地产开发的复杂性和其应具备的初始规模性又不能完全具备其供给和刚需完全匹配，所以其投资客就会在这部分进行平衡。通俗的讲，当在某个区域其供给是100，而需求是80，那其中20就要通过投资客过度到未来实际的20需求中，而现实开发不能说，因现在刚需是80，我就按80配给给市场，因为项目一旦确定，就不能在后期更改了。其这种特性也决定了其不能像其它产品那样断线调整供需，因为其它产品调整供需远比房地产要灵活的多，如工业产品制造业，产品供给调整周期可能短到月，农业产品也不过是一个生长季或一年的时间。这种延时就需要通过零散投资或开发商自持来解决，二手房交易市场就是充分解决其使用需求延时的很好例证。
所以说，对于房产来说一定要区分投资和投机本质上的区别，且应该给老百姓一个较良性的房地产投资环境，如不然对于老百姓只有选择要不眼睁睁的看着多年奋斗，甚至省吃俭用存下来的血汗钱因物价的上涨而逐步蚕食，要不去进行风险投资，在如股市这样在资本大鳄的蚕食下血本无归，对年轻时为养老规划的那点微薄的财产进行殊死的保卫战，这就是目前中国市场40~50岁之间，大部分职场人的悲哀。
所以我个人认为在中国目前房地产发展初级阶段，应该是保首套，鼓励二套，允许三套的格局，是与中国经济现状较为匹配的。其实关于投资和投机的区分，在目前政策上也有所表现，首先从持有时间上有了一个明确的确定，五年之内倒手定义为投机，高税赋去调控，也充分说明了国家对合理的房地产投资并不是严厉打击的，而是对以营利为目的，对房地产供给进行高度垄断的投机进行严厉打击。
基于以上论述，回到主题房价“抄底”从来就与百姓无缘，按我的理论我将房地产购买人群分为三类。第一是自住刚需，其特点是以自主为目的，解决现实需要，有一定的迫切性；第二类是，以投资为保值为目的或对未来自住需求提前进行规划。这种多数存在社会中坚的中产阶级，经过多年努力有一定积蓄，但抗风险能力较弱，所以选择投资回报较低但看似风险较低的房产作为投资对象，这也就不难理解在北京租金回报率不足2%的住宅市场上，还有许多家庭置业的现象了，还有一部分是自住需求，目前不能明确确定居住地点的，先进行置业保值，在之后明确后再进行调整，这类人的市场表现是买的房子出租，自己租房居住；第三类是，完全以赚取差价为目的的投机客，这种在市场上的表现状态是，购买后都不装修，且持有大量物业，甚至集团化对某个项目或某个区域进行垄断，获得价格制定权谋取暴利，如过去的温州炒房团等。作为一个房地产业内人士，观察房价的飞升现象时，得出结论，其根本其实原因在此，其实从房地产开发业角度，其利润率是从房地产业初始是逐步减少的，价格上涨是从区域二手房价格上涨导致地价上涨，地价上涨导致一手房价格上涨，一手房价格上涨推动二手房价格上涨，至此开始了周始往复的恶性循环，如像北京中关村这种机会零开发的区域房价上涨也是开发商的责任吗？
有了以上分类不难看出，三个客群对于房市的认知度有了很大的区别，首先是投机客，他们资金量巨大，集团化形成产业链，巨额的投资回报是其有财力雇用专业人士进行市场分析、调研和决策，这是抄底的主力群，一旦他们嗅到机会就会快速出击，迅速占领市场，且利用其价值量巨大的特点，与开发商谈判更大的优惠，这在09年时得到了充分应证，在目前市场也应经开始出现苗头，只是他们觉得还有深宰开发商一刀的空间，在耐心等待最佳出手时机，一旦他们成为开发商的最后救命稻草，就是底部了。
投资客群，长期关注房地产市场，对市场信息有一定的敏感性，且较为理性，设定了一定的指标，一旦出现机会就敏锐出手，主动较高，在目前市场上体现是积极选取项目，积极谈判，达到设定价格积极出手，是目前市场成交的主要群体，其并不一定是二套，也有满足未来需求的首套置业客群。他们不一定抄到最底，但也会是在底部空间。
刚需客户是市场弱势群体，为买房长期焦虑，而又缺乏专业性和积极主动性，总是消极的在家享受降价消息的那“短暂”喜悦，而当发现房价开始上涨，其确实没有回头的希望时才会慌乱的冲出家门，毫无抵抗的接受着被人倾销，而甚至对于自己买了什么都一无所知。甭说抄底，总是在时代潮流的风口浪尖上。09年就是一个好的例证。
所以本人建议即使刚需客户也应以投资的心态进行自救，根据自身实际情况结合市场情况作出理性分析，判断出手时机。毕竟每个人的情况不同，需求不同，即使借温总理的话,合理价位要参考房价收入比，那每个人的收入不也是不一样的吗。
现在正是买房时，有的区域和楼盘已经趋于合理了。旨在希望朋友们有自己独立的思考，祝早日实现家的梦想。 |
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