野村证券降温措施打击投机活动预售卖出的私宅可能减两成

vivocity2010

野村证券(Nomura)认为，我国ZF最近推出的房地产降温措施，将打击房市投机活动，这或会导致楼市需求在短期内走软，通过预售方式出售（即买家向发展商直接购买）的私宅数量，可能会因此减少20％。
尽管不少市场人士都认为，这回的房地产降温措施会直接冲击大众私宅市场，但野村证券分析师蔡明兆却认为，短期内需求虽然可能走软，但到了2012年，大众私宅的租金估计可能上涨15％，带动大众私宅的价格上涨7％。
虽然他也认为在需求和租金的支持下，下行的风险相当有限，但假设房贷利率上涨3.5倍，价格或许也可能下跌8％。
他根据买卖禁令（caveats）计算，在2009年，在预售时买下100万元以下私宅的组屋提升者，占总数的27.8％，在今年上半年，则占14.4％。
在这一年半里，共有2万3416个单位在预售时卖出，相等于每个月1300个单位。假设接下来需求下跌20％，每个月的平均成交量也可能达到1000个单位，依然比过去三年的每月平均（约939个单位）高。
蔡明兆认为，这次的措施就是针对这类拥有ZF组屋，但又同时进场购买私宅的买家。因此，新措施生效后，他估计，来自这个领域买家的需求会因此减少。
需求与政策拔河
蔡明兆在不久前发布的这份详细房地产分析报告中，也将这回的新措施，比喻成是一场楼房需求和政策之间的拔河比赛。
他认为，住房需求主要来自新婚夫妇和海外的熟练技术工人，因此，市场对住房的需求应该会流向组屋和大众／中档共管公寓。
此外，蔡明兆相信，ZF的新措施是要限制组屋业者将组屋当成生财工具，赚取租金收入，这会导致价格进一步上涨。ZF最近将组屋的最低居住年限（简称MOP）期，从三年增加到五年，因此，新竣工的组屋要到至少五年后才会进入租赁市场，这将导致出租单位供应减少。
他相信，这将推动大众私宅和中档私宅的租金，在2012年上涨15％。但他也相信，新降温措施可能会持续一阵子，假设ZF在这段期间没有再推出新的预防性降温措施，到了2012年，15％的租金涨幅也可能将私宅价格推高约7％，涨幅有限。
但蔡明兆也透露，他的分析可能出现的变数包括：假设房价再上涨，一些人或许会选择推迟婚期、新婚夫妇也可能选择与家人一起住、新的海外工人或许也会选择租一个房间而非将整个单位租下。
此外，与一般市场看法不同的另一点是：相对于大众私宅，野村证券也不那么看好高档豪华私宅，认为在短期内，高档豪华私宅可能会供过于求。一般市场的看法是，这一轮的降温措施，对高档私宅的影响较小，因为ZF比较关注的是大众／中档私宅领域，另一个原因是，高档私宅的价格依然比巅峰期低了8.4％。
蔡明兆也指出，虽然在新政策出台以前，发展商在标地时已比较谨慎，但他相信，接下来，发展商参与标地时还会更谨慎和有选择性。有鉴于此，发展商的股价在短期内的表现也可能相对疲弱。
然而，他也相信，那些手头上有充裕资金的发展商由于面对更少竞争，会有机会填补土地库存，当楼房的需求重新浮现时，发展商就能从中获益。
在另一份报告中，蔡明兆和野村证券另一名分析师达尔威(Tony Darwell)也指出，这次的新措施可能会对一些较小市值的发展商影响较大。两人以过去几次ZF出手后的股市表现和房地产商的个别股价表现来评估，得出以上结论。
报告指出，在2007年10月26日，当ZF取消延迟付款计划(简称DPS)后，在之后的三个月，发展股价落后大市10.1％，预售出的私宅数目也减少了，从措施前（三个月）卖出3646个单位，下跌到措施后（三个月，即11月到隔年1月）的1267个单位。
在去年9月14日，ZF取消利息承担计划和只支付利息房贷配套后，在措施宣布前的三个月，发展商的股价表现已落后大市3.2％，措施宣布后的三个月反倒超越大市1.2％。
在今年2月19日的降温措施后（ZF开始对一年内转售的私人房屋或私宅地皮征收卖方印花税，并将金融机构的房贷借贷比率顶限，由现有的90％降低至80％），在接下来的三个月，房地产股的表现落后大市1.4％。

无缘走近u

量跌价稳啊

狮城理财

版主既然把商业评论或者证券研究机构发布的信息作为广告， 这个也算是给Nomura 做的广告贴吧。 如何处理？
版主应该有自己的判断， 发贴人是在做广告， 还是转发别人的评论和观点。 如果按照你们之前删除我的帖子的标准删贴， 这个论坛还剩多少东西。

技术进步，  商业评论和经济， 证券研究员发布的信息已经不仅仅限于文字形式， 还有图文， 声像， 但是把新的市场评论信息传播形式， 简单的全部作为广告。 是否有失公正？  而且当今技术进步，土鳖赶不上进步就罢了， 但是班主没有自己的判断，没有任何说明， 就删除帖子， 是否剥夺了论坛的坛友用更方便的形式获得信息，资讯的权利。

各种研究机构或者是金融论坛的现场视频之前我发过，讨论的都是他们的研究结果和对市场的看法， 没有问题。这次发了一个同类型的信息发布，  上面带了一个只能打进去收听会议（因为会议是现场的， 和之前的论坛视频录像不同）的电话号码？ 就被作为广告了？

狮城理财

让的人继续他的， 此类人除了灌水和转发联合早报文章为论坛贡献过什么内容。
他喷就喷，我不在意。但是版主是否要有自己的判断？   你可以公开与我辩论。 但是你用版主的权力强力禁 ID, 删帖， 只能证明你们的顽固不化。 我希望理财版的内容可以往前进步，不要被土鳖的水平所拖累。

freesoul99

楼上又闹什么?

Vivo跟nomura没有利益冲突, 只是转帖
你发的广告贴中的机构如果跟你毫无关系, 你可以申辩, 但真是这样吗?

狮城理财

freesoul99 发表于 31-8-2012 09:15
楼上又闹什么?

Vivo跟nomura没有利益冲突, 只是转帖

毫无关系。
即使没有商业关系， 在圈子内朋友之间互换研究信息是很平常的。
另外， 你怎么了解Vivo和Nomura 有什么关系，无人所知。 你怎么知道Vivo和房地产行业有什么关系？
正好看到人家的会议信息， 发来分享一下，让大家去听听专业分析师地宏观经济分析， 没想到班主居然按照喷子的思路给删帖。

老鼠爱小米

狮城理财 发表于 31-8-2012 09:08
版主既然把商业评论或者证券研究机构发布的信息作为广告， 这个也算是给Nomura 做的广告贴吧。 如何处理？  ...

一个帖子，是不是广告帖，不是由你叶天说了算，而是我说了算！
投资理财版的路，要如何走？也轮不到你一个股票经纪在这里指手画脚。
不喜欢，就请离开！

小s

freesoul99 发表于 31-8-2012 09:15
楼上又闹什么?

Vivo跟nomura没有利益冲突, 只是转帖

他是想上诉吧？如果能够上诉成功的话。（不过好像没地方上诉了，这是最高法院了。）
又可能是想闹一闹，老鼠爱小米就把他的帖子恢复了。（不过依据老鼠爱小米的作风，她删除了的帖子是不会恢复。）

既然如此，得不偿失的事情，聪明的人都不会那么干。
小5在华新网，也是如此。

小s

狮城理财 发表于 31-8-2012 09:27
毫无关系。
即使没有商业关系， 在圈子内朋友之间互换研究信息是很平常的。
另外， 你怎么了解Vivo和No ...

一个帖子删了就删了，如果不是广告，你又何必那么在乎？
在华新狮城财经，你也是不讨喜，你是不是该自省一下自己而非跟全世界为敌？（不好意思，我先前混华新网的。对那很熟，你一共被封多少个id我都给你数得出来。）

grandslam

真有爱，什么时候的帖还扒出来