如何计算房产的投资回报率(狮城论坛原创)

sin2009 · 发表于 27-7-2011 12:32:24|来自：新加坡

一般用IRR计算，跟楼主的第3点类似。

房租够付月供及其他费用，主要是现金流的问题。

房产投资最关键的还是杠杆（leverage）和房子增值（capital appreciation).
新加坡政府提高第二套房产的首付到40%，杠杆大大降低啊。

WAYNEWEI · 发表于 27-7-2011 12:33:19|来自：新加坡

山谷无回声发表于 26-7-2011 17:36
我的算法是用现金回报率 - 可以再投资的速度--明天贴我的算法，呵呵， mark下！

其实算法很简单，但俺觉 ...

你这种算法跟第2种差不多，差别是你把分期贷款的本金也放进去。
有换贷款经验的朋友应该有这样的经验：前几年还的分期贷款额中，大部分是还利息，本金只占小部分。
如果算第一年的回报率，两种算法的结果差不多，偏差不大。
关键在于你这种算法的参考价值，和第2种其实是一样的。都是用来估算你拿出多少钱本金，每年得到的回报。
我前面说了，“我个人不喜欢说那种算法是对的，那种是错的。关键是要理解该比率的原理和用途。”
如果网友习惯或者喜欢用山谷的算法，当然可以用。

每种算法都有其参考价值，大家不妨3种都算一下。就我在论坛里看到的，许多人提到了第1，2种（或者山谷提出的跟第2种类似的算法），却没提到第3种。而第3种其实是很重要的。如果对比例子2和例子1中贷款80%的情况，每年回报率为9.4%,三年的话约28%，即使再加上房价上涨的20%，计算结果为总的回报率为48%。而实际上三年的总回报率为99%。如果只看第2种，会大大地低估房产投资的回报和风险。至于什么才算是好的投资，看个人要求，这我不评论。

还有North-West和vitality提到的利息递减的情况，其实本文原稿是要进一步细分利息和本金来计算。但觉得偏差不大，都细分的话行文太啰嗦。计算比率的目的是为了用来参考，不影响参考价值的话，我觉得不必纠缠于计算细节上的偏差。

鸡蛋糕 · 发表于 27-7-2011 12:41:19|来自：新加坡

好帖留名

WAYNEWEI · 发表于 27-7-2011 13:21:49|来自：新加坡

sin2009 发表于 27-7-2011 12:32
一般用IRR计算，跟楼主的第3点类似。

房租够付月供及其他费用，主要是现金流的问题。

对。
其实评估一个投资项目，除了要算投资回报率，还要做cash flow project。
而且在算回报率和预测现金流的时候，一般要分好，一般，坏三种情况作为对比参考。
本文只说投资回报率，现金流暂不论。当然，有网友提出讨论，这是好事。

平凡又平凡 · 发表于 27-7-2011 13:37:24|来自：新加坡

我的做法，为将来积攒退休金。
所以，我不计现金回报。
我只关心我的租金是不是能够帮我出贷款。
如果能够覆盖全部贷款还有管理费，税金等杂费，那是最好不过了。
如果只能覆盖贷款，我也愿意。
因为，几十年后这房子就留来收租金养老。
过后，留给孩子和孙辈。
所以，即使有时候租金不能覆盖贷款，我也愿意。
因为通货膨胀，现金是一直贬值的。
从古至今，什么时候现金升值了？