【原创】房事新政分析---政府对经济/楼市高度悲观

monomi

128事变，说明了政府对明后年经济高度悲观。

现在新加坡的房事从房价/房租/供给上来说其实已经没有太大的投资价值。之所以房子还在上涨不外乎几个原因：
1，对未来预期乐观
2，外来资金驱动
3，资金成本极其低廉
4，本地的楼花制度

其中3、4其实是类似的情况，提供了较高的杠杆。本地的楼花制度（也就是只需要在TOP的时候才需要贷100%）其实让很多人忽视了风险，无视短期现金流，大大刺激了投机。买楼花的很多人都是在TOP之前转手，很多房子甚至在TOP之前转手几次。
从长期来看，这种击鼓传花的游戏，让风险高度积累在银行。当然，银行也从中获利（在泡沫没有破裂之前或者泡沫被经济增长所消化）。新加坡政府这次重手干涉唯一的驱动力只能是他们认为现在这种缓慢上涨对银行的风险仍然太大，那么也就是政府的内部评估认为2年后（大量楼花TOP的时间）的房价下行可能会让银行出现大量坏账（考虑到亚洲的高首付，这个下行至少要20%以上，才会对银行造成冲击），这意味着政府认为房价在上涨后下跌超过20%的可能性极高，所以在上涨之前把苗头扑灭。
而且这个额外印花税其实明确表达了哪怕对进行投资的外来资金的不欢迎态度，某个程度上说明在内部评估模型里，房价已经到了危险的地步（诚然，如果不干涉，房价还会被暂时继续推高，但是政府肯定认为至少会跌倒今天房价的10-15%以下，否则就没有干啥的动力了），政府甚至对于引导热钱接盘的兴趣都没有了，否则政府完全可以继续提高外国人的首付比例，这样子风险就会转嫁到热钱身上，比如那些现金买房的大款。这说明政府认为房价不能再上涨了。

这次新政打击了谁：投机者/外国投资者。有人说其实去年的印花税已经限制了短期交易。但是考虑到很多楼盘需要3年才能完成，而且大量的楼花是在那个之前就售出的，实际上对市场抑制力或有，打击力不大。而这轮新政基本上把市场上所有的楼花投资者都圈进去了。

有朋友觉得这个新政对房租市场是利好，其实我觉得这个只能说明政府对未来的房租市场非常非常悲观：如果房租可观（相对房价），房价根本不可能有下行的空间。既然政府认为房市无力支撑，只能说明他们预测2年之后大量公寓和组屋交房进入市场之后出租市场的供求会逆转，导致大量楼花持有者无力持守或者无意愿持守（这个意味着比较高地负现金流），导致房价下跌。

预测：新政无疑会彻底冻结公寓市场一段时间（个人估计在3个月）。甚至冲击组屋市场（很多非刚需HDB买家，特别是二手市场的，会进入观望）。从明年开始，房屋交易清淡，上半年新公寓价格可能出现5%-10%的下跌，二手市场极度清淡，公寓和组屋交房的数量开始上升，租金市场平稳。从后年开始，由于大量公寓和组屋交楼，租金可能会面临下行压力（特别是公寓），还会有大概10%左右的跌幅，二手交易开始放大（随着很多楼花投资者在TOP之后无力持有），鞋盒公寓会是受影响最大的一个类别，可能出现30%的总下调。
以上预测建立在经济大概和今年下半年类似的不温不火的基础上，如果经济形势大大恶化，情况可能会更差（当然如果经济极度繁荣，那么房市可能不会下跌，但是估计2年内房价向上的压力也很大）。

monomi

最后，当楼花交房之后，现金流不仅仅是贷款部分，还包括管理费和房产税，这2者大概也要几百块一个月。
这次新政其实对口袋不深的工薪阶层楼花投资/投机者来说，打击很大。
另外，和以前的限购和贷款首付层数之类的政策不同，这种限制性印花税对房价的冲击极为直接而且范围极其广泛，相当罕见。这也意味着一旦政策发布以后，解除这个政策的反向冲击是一样的（比如说这个政策如果直接降低房价5%，那么解除以后就会直接让房价上跳5%），政府将来解除这个政策的可能性很小，因为在征税的时候只有控制市场的考虑，减税的时候则会出现图利特定人群的争议（我个人预计将来解除这个政策只会出现在房市极其非正常低迷，类似SARS那种情况）。

望山

同意楼主的分析。我想楼主就属于自己分析的“口袋不深的工薪阶层”？（瞎猜的哦）不晓得是否已经投资了进去？
但政府不可能继续提高外国人购房首付了（已经40%）。银行的坏账也并非主要担忧。个人认为吧，经济控制就是起起落落，在赚够了得现在，政府出手控制，降低风险，是合理的，因为银行作为企业的本质是要盈利，其风险评估底线不如政府的高。
房租市场是缘于房价居高和租客市场巨大。组屋和公寓房价一日不降，租金仍高，直到哪一天房价跌了，租客买得起房了，而且外来务工人员大大减少了，租金才会大跌，否则会保持较高的水平。但较为昂贵的公寓租金会受到影响走低是无疑的。

皇帝女

如果连政府部门都要增加人手已应付明年开始的问题。。我猜明年也好不到哪里去。。

电玩巴士

对于已经出手自住的刚需，可以绝对放心政府不会打利率牌了。

monomi

望山 发表于 8-12-2011 09:57
同意楼主的分析。我想楼主就属于自己分析的“口袋不深的工薪阶层”？（瞎猜的哦）不晓得是否已经投资了进去 ...

房租和"房价居高和租客市场巨大"直接其实没有正相关。
房租只和出租房屋与住客的比值正相关，也就是房客与出租房的相对比例，因为房租和房子的市场最大的不同是：房租市场的机会成本很高。你会因为房价下跌而不卖房，但是不可能因为房租下跌就不出租房子，因为哪怕你不出租，机会成本（或者说沉没成本）也已经付出了。所以虽然现在二线省会城市的房价居高，但是房租极低（其实相对房价和租客市场的巨大，北上广的房租也很低）
在新加坡房价上涨到现在的情况下，基本上纯粹的买入持有是不太可能的，所以基本上都是要走买入出租的模式。不管租客买不买得起房，实际上我们知道房屋和人口的比例是相同的（租客买一套房，长远的宏观上就减少一套出租房的供给---如果这个房子被投资客买去的话，同时减少一个租房需求）。

新加坡在建立赌场之后，走的就是高端金融服务吸引高附加值资金，低端旅游服务消化本地劳动力的路线。这种模式下，对于外来劳动力的需求大大削减了。加上上次大选成绩不好的因素，他们不太可能继续走吸引大量外来人口再进行筛选的路线了。加上前两年大量的房子开建，回头房租市场的压力极大。我觉得这个是政府在政策面完全有能力预测的（甚至就是他们要这么做的）--- 所以才有128新政，这样子既为市场提供了大量的房子，又把房价压下去了。

最后房租和房价会在一个比今天低很多的水平上完成下一个平衡点。

老鼠爱小米

谢谢楼主分享

lxy7511

现在最关注的是谁，是投资者吗，个人觉得更可能是banker.
如果房价开始下跌，banker出手，收紧贷款，甚至个别的收回审批贷款，这才是最后一击。
银行如果没追加措施还不是大问题，如果严控贷款或者提高房贷利率，市场会更加风雪交加。
观望中，不敢动。。。

vivocity2010

支持楼主！分析得很在理！

bluesky88

"This is fantastic news. My land lord is from China. He does not even stay in Singapore. The Irony is i am Singaporean and i need a foreigner to rent me a place in my home country. "
摘自propertyguru, 政府顾及这些人的感受