新加坡私宅市场未来三年（2012-2015）走势预测

shichengati · 发表于 24-8-2012 23:21:51|来自：美国

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新加坡私宅市场未来三年（2012-2015）走势预测（原创）

2012年8月19日

本人（狮城阿嚏）过去几年一直关注和看好新加坡组屋（HDB，相当于中国的经济适用房）和中国的房地产，对于新加坡的私宅市场关注不多。2009年本人曾经对于新加坡HDB未来3年涨40%进行了大胆而准确预测。2009-2010年中国刺激计划出台，本人极力看好中国一线和二线的房地产市场，劝大家赶快跑步进场。2010年和2011年，本人又对于新加坡汽车COE（拥车证）的走势进行了准确预测。随着新加坡新移民羽翼丰满越来越多地关注和投资新加坡私宅(Privateproperty)市场，本人也开始对新加坡私宅感兴趣，并对新加坡私宅市场未来三年（2012年-2015年年底）走势进行分析和预测如下。

新加坡的人口增长与房屋增长

新加坡2010年批准的pr（永久居民）的数量是29265人，2011年批准的pr的数量是27512，2010年批准的公民的数量是18758，2011年批准的公民的数量为 15777。而在2008年则批准pr数量为79167人，批准公民数量为20513人。所以这两年的趋势是批准的pr的数量在大大减少，而批准的公民的数量则相对稳定。到2011年年底，新加坡的人口达到5.26百万，其中公民和pr则为3.81百万。所以1.46M（百万）为其他类型的外国人。

以下为新加坡人口增长2005年（4.26M），2006年（4.40M），2007年(4.58m)，2008年（4.83M），2009年（4.98M），2010年（5.076M），2011年（5.183）。2011年年底则是5.26M。新加坡人口6-7年增长100万。保守算，每年至少增加10万。

再看新加坡公民和pr人口的增长，2005年（3.47M），2006年（3.53M），2007年(3.58M)，2008年（3.64M），2009年（3.73M），2010年（3.771M），2011年（3.789）。2011年年底则是3.81M。新加坡公民和pr人口人口6-7年增长34万。即使控制，保守估计未来几年每年也会增加3万人。

这增加的人口需要住房。再看住房的增加。从hdb年报上看，2011年3月底，新加坡有HDB住房901971套（包括出租和已经卖给个人的）。2011年，新加坡大约有27万各类私人房产。所以，新加坡住房总数就是90万+27=117万。HDB这两年已经加速建房，大约是每年25000套。而对于2013年，目前的计划则是有2012年的2500套减少到2万套，说是为了防止供过于求。而私人房产的供应每年大概是15000套左右（包括了EC），波动比较大。所以，每年增加的房产数量就是25000+15000=4万套。这不是保守估算，这是从各方面获得的数据得到的，比较精确。而且，即使这几年加速盖房后，其实3年后才可能进入市场产生冲击。所以未来3年，每年的真正房子的增加的数量只会比4万少，而不会多。

好了，我们可以看看究竟供需是不是平衡了。先说每年3万人口的公民和pr的增加。就算3万人增加是每年1.5万个家庭的增加。4万的住房供应是没有问题的。再看每年10万总人口的增加，除去PR和公民，纯外国人增加7万。每3个人住一套房子，还需要2.3万住房才能满足要求。所以1.5 万（给新增的公民和pr），另外的2.3万给新增加的外国人。基本上供需平衡。换句话说，新加坡目前建房速度基本上赶上了人口的增加速度。新加坡对于2009后房价的快速上涨其实并没有采取极端措施，如大幅度增加供应。增加供应更多的是停留在口头上。

另外，需要指出的是，未来10年，大量HDB进入40年的年龄，成为旧楼。70年代，是新加坡HDB大量建房的年代。那时每年建3-4万套十分平常。如果拆掉这些房子重建，目前的建房速度就远远不够了。如果保留不拆，新加坡的HDB将迅速老化。目前看，新加坡还没有说是要拆掉这些老房子。HDB这些年也越来越小，5房在近期的BTO的比例也越来越少，6房(Executive)已经10多年没有建了。这些都不是一种好的趋势。也给私人房产提供了炒作的机会。

从满足最基本的居住需求而言，本人感觉新加坡未来几年供需平衡，如果人口政策和住房政策没有大的波动，估计房价不会波动特别大。当然房价除了住房需求外，还应该考虑其他因素，如经济，收入等等，尤其是私宅市场，由于有多重属性（居住和投资），分析是就要考虑其他因素。

新加坡家庭收入增长

这几年新加坡的工资增长是这10年来最快的时期，大学生的起薪已经是3000左右了。而其更重要的是人口中大学生的比例越来越高。引进的PR和公民有着更高的学历甚至收入。我估计新加坡的平均收入由于年轻人收入的增加而会在未来几年一直以较快速度增加。2012年3月，一个新闻就是Punggol住HDB的家庭有30%的家庭收入超过了9000新元。Pasir Ris住HDB的家庭中有35%的家庭收入超过了9000新元。这些家庭都完全在未来有能力买私人房产，目前的障碍可能是他们所住的HDB还在5年锁定其内或者这些年轻的家庭还没有攒够首付。

展望未来几年能够买私宅的，他们大多已经在低点购入的HDB。随着HDB价格的上涨和收入增加，每月那点还款对于这类家庭影响越来越小。随着5年解禁期（有的只有1年到3年）的陆续来临，和把首付凑足，越来越多的家庭将加入到买私宅的大军中去。同时，由于房价上涨的示范效应，以房养老成为了这些人的信条。新加坡拥有二套房人的比例将大大增加。这正是社会进步的表现。其实，政策的制定者们应该去积极迎合这种趋势，而不是一味地打压和限制。所以，即使房价上涨，能够买得起condo的人口比例是在增加，而不是减少。换句话说，新加坡的condo价格相对于新加坡人的收入而言是很合理的。只是人们买不买和能不能买的问题，而不仅仅是能不能买得起的问题。

政府调控

新加坡几轮的调控使买房变得越来越难，尤其是投资性买房和买第二套房。特别40%首付，使很多家庭不得不多攒很多年的钱。但是，调控并不能阻挡他们拥有私宅的梦想，只是把梦想推迟。

奇怪的是，一轮轮调控的出台，新加坡并没有在供应上增加很多。前面的分析可以看到，目前的供应也就是满足增加的人口的基本需求而已。调控在打压需求，如果不增加供应，结果就是把需求向后延。就有些像汽车的COE，需求在增加，而政府却不增加供应，或者增加不够，所以COE越来越高。住房政策也在朝着这个趋势迈进。本来是临时的调控措施，如买房和卖房的印花税将成为永久性措施。印花税减少了炒作，却使人们认识到了房产的价值，更加不轻易卖房，所以其实是使买房变得越加的困难。

经济与利息

这轮牛市的原因很大程度上是低利息造成的。目前市场上找到1.1%左右的贷款并不困难。而私宅租金的回报在3.5%-4%之间很正常。这种差价使贷款买房出租成为了赚钱的工具，更不必说房地产本身的升值了。据报道现在可以贷多达50年了，这样，即使年轻人也不必担心还不起月供。贷款买房非常合算。有人担心利息的上升。但是上升往往是经济转好的表现，比如美国和欧洲经济转好，利息上升，这时可能新加坡经济更好。当经济一片繁荣时，人们就有了更好的持有能力。

未来（2012-2015年底）三年新加坡私宅走势预测

基于以上分析，本人认为私宅的价格将在未来三年继续攀升，不停地挑战一个又一个高度。

首先，私宅的价格将呈现慢涨稳涨的格局。这几年供应大了，可是由于印花税，导致放出市场出售的私宅并没有那么多。由于卖家持守能力很强，从而增加了价格谈判的砝码。买家只能出高价追高才能买到房子。买家的追高将导致成交价一直上升。而供过于求的局面正如前面分析的根本不能形成。房价上涨将成为主旋律。

其二，目前可能是美国和欧洲经济最坏的时期了。任何经济的复苏都有可能使新加坡经济走上增长快车道。新加坡的股市目前在3000点左右，也可能已经到达这些年的底部了。未来上升空间远大于下跌空间。同样，欧洲债务危机可能也见底，虽然坏消息不断，但是已经不大可能再坏下去了。未来几年股市可能会走出低谷，持续上升，从而使股市投资者获益，从而推动房地产投资的信心。

其三，新公民和PR在未来几年将大批量突然进入买私宅的时期。不要忘了，新加坡人口6-7年增长100万。这100万年轻人有着一定的消费周期。大量新公民和PR是在2002年后来新加坡的。2005年后陆续拿到PR和成为新公民，2007年后开始拥有HDB。大多数在1-5年内如果锁定期不能投资私宅。未来3年，这些新公民和PR羽翼丰满，收入稳定，大批量进入投资私宅的阶段。他们的父母由于要考虑到新加坡养老和居住，使买私宅的投资性需求转变为刚性需求，也使他们买私宅的决心更大。就像几年前（2008-2012）新移民推高HDB价格一样，未来几年这些新移民会蜂拥推高私宅价格。这是因为新加坡审批的新移民往往具有相似的年龄阶段，相似的背景和工作收入，这些人做事总是蜂拥而至。这些人或者在中国的房地产上赚了钱，胆子更大，实力更雄厚；或者错过了中国的机会，对于新加坡房地产的投资意志更加定，更不惜血本。如果说蜂拥买HDB是这几年，那么蜂拥买私宅那天将在未来几年形成。

其四，新加坡虽然减少了移民数量，但是本人认为相对于新加坡的目前的土地供应，目前的3万左右的移民速度还是过大的。或者说，土地供应还是保守的相对于移民的速度。2011大选前后调整移民政策，从近期的舆论看，新加坡似乎会维持这些年的移民接收速度。也就是说，移民的大门并没有像很多人大选前所担心的那样关闭。移民接收速度和建房速度的博弈将使房价在未来继续攀高。本人认为，增加的新移民往往处于买房年龄，而中国新移民有国内四个甚至八个家长做后盾，购买力甚至超过同龄的新加坡人。同时独生子女一代面临抚养老人问题，追高私人房产价格成为这些人别无选择的选择。通过印花税打压需求是没有用的。

其五，从房价周期看，2012年正在已经完成了这轮周期的底部确认。从2009年大反弹，到2012年房价基本持平，房价涨幅大降。2009年3月到2011年是3年上涨期，2012年是调整期。一个周期结束，下一个周期悄悄来临。遗憾的是，这个周期调整并不充分，没有能通过私宅房价的下跌来完成和确认本轮周期。本人认为主要是因为新加坡没有采取极端政策对付房价上涨，极端政策包括关闭移民大门和大幅度增加供应。也碰巧赶上了低息时代。这样一个周期就静悄悄的在2012年结束了，同时也酝酿着新一个周期的来临。未来3年将是新的房地产周期。

其六，本人大胆预测从2012年到2015年年底，私宅市场会持续慢长。2012是一个承前启后的年份，可能私宅涨2%。2013年可能股市会很好，全年私宅起稳，涨8%。2014年可能再涨8%，2015年在犹豫中再涨6%。这样算下来，从2012年到2015年底，私宅市场可能还有近26%的上涨空间。下次大选前后是一个政策调整周期，届时可能会有政策调整，如进一步关紧移民大门，结束这轮上升周期。

投资新加坡私宅的区域

我们知道，从2009年到2012年，新加坡近几年大众私宅的价格上涨速度超过了传统中央区域和9-11邮区的价格。本人认为这种趋势未来三年还会持续。主要原因：1）政府要分散居住和分散市区功能，从而使以前只有在市中心有的设施和购物中心在其他地方也能找到；2）郊区的建设速度远大于传统的市区，市区正在变旧，而郊区日新月异；3）郊区私宅的上涨速度高正是新移民买房的风格，他们没有年幼住所谓成熟社区而需要离父母近的负担，买房时哪里新哪里便宜买哪里的。4）传统中央区域和9-11邮区是一种非常狭隘的城市分工，可能是英国人在时划分的，是既得利益者忽悠年轻人的，随着城市扩大，地铁和交通改善，这种划分对于年轻人，尤其是新移民没有任何意义。5)买方印花税沉重打击了外国人的投资需求，使外国人比例最高的中央地区首当其冲。

所以，我认为新移民如果未来几年投资新加坡私人房产，应该选择一些热点地区。Jurong一带本人历来看好，这几年涨得本人都觉得不可思议。不过，JurongEast的发展还要一点点刺激人们的神经，使Jurong私宅继续上涨。Jurong私宅价格将向West Coast一带私宅价格看齐甚至超过。West Coast一带没有地铁规划，填海的结果使这个地区离海越来越远，未来上涨空间有限，应该避免。东北部的Punggol一带一直是政府发展重点，目前还在建，一旦购物中心建成，将成为新加坡最大的购物中心之一，加上水道和非常时尚的规划，未来上涨潜力很大，目前开盘很多，选择多，正是进入的好时机。Woodsland也是未来的发展重点，尤其是Thomson地铁建设和到马来西亚的高速铁路将使这个地区新闻不断，目前仍然价位还比较低，值得关注。ChaoChu Kang缺少新闻，DowntownLine地铁没有修到，很可惜。LRT建得不是很好。不过未来汽车转换站可能会建成室内带空调的。所以，只有Chao ChuKang地铁一代还不错。东部当然也有很多热点，尤其是东部Downtown Line经过的地方。新加坡这1-2年可能宣布新2020年后地铁规划，任何新线路的宣布都可能使沿线成为投资热点。

投资新加坡私宅和投资中国房地产

同时，新加坡HDB还有上涨空间，如果可以买，当然比私宅有更好的性价比，当然应该先拥有，越大越贵越合算，这是政府的福利。尤其是Executive（6房），已经成为了绝版，值得珍藏。未来三年，中国不出意外，收入，租金和房价都要继续涨，涨幅可能继续超过新加坡，本人尤其看好二线有和要有地铁的城市。投资新加坡私宅的好处是低息，低首付和较高的租金回报。投资中国的问题是不容易贷款，而好处是租金和房价未来几年会继续上涨，上涨幅度会超过新加坡。而且中国房地产总价还是比新加坡condo低很多，在新加坡500万人民币买的私人房产是极其普通的郊区旧房产，而500万人民币在中国大多数二线城市中心能够买好几套好房子。在新加坡，5万人民币/平方米不是什么好房子，好一点的位置都不是这个价格。而在中国一线城市市区不过3万多人民币/平方米，在很多二线城市1万人民币/平方米还可以买到非常市中心靠近地铁的高档住宅。所以，中国房产进入的门槛要低。中国无论买房和租房大多数是刚性需求，新加坡的condo则投机性强。而且中国的房地产这些年设计更好，2梯2户和南北通透很普遍了。新加坡的condo普遍楼间距过近，噪音大，阳台和飘窗过大，其实没有好到哪里。当然，这并不影响新加坡condo的升值，赚钱就是硬道理。中国房地产和新加坡房地产是不存在竞争关系的。

结束语

投资私宅风险远大于HDB，新加坡的私宅投机气氛严重。没有人非要住私宅不可，私宅成了纯粹投机的工具，租给外国人使租金波动很大。同时，过度的借贷使新加坡人对于利率及其敏感。任何风吹草动，如外部经济的变动，新的危机，利率上升，都会使房价掉头向下。同时，政策面风险更大，新加坡政府可能随时会大幅度增加供应，新加坡也会突然收紧移民大门。突然的政策调整也会使许多人一夜间失去买房资格。所以，及早入场和量力而行非常重要。以上都是本人（狮城阿嚏）预测甚至猜测，2012年的8月的今天，欧洲的金融危机还在继续，美国还在经济放缓中挣扎，中国经济已经显著放缓，新加坡又在检讨人口和各项政策，未来充满不确定，预测未来很难。投资私宅是一生重大决定，并需要准备好长期持有，请自己三思而后行。