【房契比较分析】99年 VS FREEHOLD

helpme221 · 发表于 1-9-2012 00:00:04|来自：新加坡

1、银行信贷角度
新加坡银行对99年房产的criteria(各银行有差别)：贷款期限+35年 <=剩余的LEASE
例如，如果你想买只剩70年lease的二手房，银行最多贷款给你35年，当然，还需要看你的年龄了
如果只剩60年的，银行最多贷款年限25年

2、市场估价角度
新加坡地产估价行对99年房产的criteria：以剩余的LEASE 以及估价时刻的市场行情来估算房产价格，也就是说，剩余的lease越少，房产价格越低，估价行的估价对银行放贷、购房者与卖房者之间的价格博弈都具有重大影响

3、开发商ENBLOC角度
99年公寓ENBLOCK的成本远高于FREEHOLD（开发商愿需要向政府补缴将地契完全RENEW到99年的费用，这笔钱按照到时的市场行情来估算，非常昂贵），因此公寓房ENBLOCK的基本全是FREEHOLD，甚至有的开发商，拿的是FREEHOLD的土地，然后按照99年的地契来开发土地，到期后再由众多业主缴费给开发商的后代进行RENEW

HDB到了50，60年可以由政府搬迁重建，但公寓到了50，60年，政府和开发商都是没有义务来重建的，剩下的可能性或者就是由开发商ENBLOCK（可能性很小）或者是住户集体补缴RENEW土地的钱，然后继续住或者是99年地契完全到期后，价值清0，住户强制搬出（极端情况）
对于99年公寓到期后，如何处理，新加坡还没有专门立法，因为还没有到期的99年的公寓，但是有一些案例可以参考，在GEYLANG有只剩下8年地契的屋子在卖，价格很低，大家可以作为一个参考之一，这种地契所剩无几的房产，在PROPERTY GURU上查的到

4、转售角度
资产价值的很重要的因素之一就是流动性，巴菲特的资产质量很高，巴爷爷自己都说了“我的资产可以在一下午全部变现”
同是住了10年的房子，99年的剩余价值肯定是低于FH的剩余价值的；

综上，总结如下：
(1).如果FH的价格只比99高10%以内，同等条件下绝对优先选择FH(实际上FH的市场价格一般也就比99年高10%左右)
(2).如果要买99年的，地段一定要好！离MRT一定要近，离raffles place 和orchard一定不能远，这样的99年的才有保值能力，转售也才容易
(3).如果要买99年的地段一般的，最好在TOP后10年内转售，持有越久，转售越难

除了对宏观大市的分析，对于购房的微观分析其实更重要！大市不好，如果能遇上性价比高的单位，同样可以出手，大市好，但买到了性价比低的单位，同样是投资失误
前不久看到帖子，有人在bookeng附近买到了2009年的FH的condo，resale，尺价才800多，这个就是很好的案例

如果你是serious buyer，多花点时间去propertyguru上找好房子，多花点时间去思考判断房东，这个才是关键
买房就是采购，首先你要市场信息丰富，然后你要能找到性价比高的房子，然后善于揣摩卖方的心态进而与卖方博弈(比如通过拉家常、看起谈吐穿着判断其卖房的动机，如果是因为资金周转的原因卖房，那你的博弈的回旋空间就很大了)，然后在合适的时机下支票
宏观面的分析，只能做参考，更多的需要case by case的具体研判
就像股票的分析员，运用各种复杂的模型、数据对行业、对公司进行了全面分析，听起来也很有道理，但是你要让分析员具体操盘股票，他的业绩不一定好

一句话，分析归分析，操盘归操盘
serious buyer还是多去市场上走动更合适，比在这空空的分析有价值的多

goldenstar · 发表于 1-9-2012 00:25:44|来自：新加坡

学习了

不过按照之前报纸公布09以来涨幅最大单位，都是又偏又旧的99年。

还是有违这个传统的价值理论啊

WAYNEWEI · 发表于 1-9-2012 01:04:45|来自：新加坡

goldenstar 发表于 1-9-2012 00:25
学习了

不过按照之前报纸公布09以来涨幅最大单位，都是又偏又旧的99年。

lz明显地少算了一点：买家购买能力
而这才是最主要的因素。再好的东西，必须得有人买才有价值啊。
过去2年为啥99的非市中心的公寓涨得最厉害？因为这部分的公寓潜在买家最多，那个价位是最多人承担得起的。
为啥公寓越来越小，为啥之前鞋盒公寓忽然火起来？因为尺价涨到一定位置，就必须把面积减少，以达到总价在一定价格区位。

银牌助教 · 发表于 1-9-2012 01:29:43|来自：新加坡

如果你是serious buyer，多花点时间去propertyguru上找好房子，多花点时间去思考判断房东，这个才是关键
买房就是采购，首先你要市场信息丰富，然后你要能找到性价比高的房子，然后善于揣摩卖方的心态进而与卖方博弈(比如通过拉家常、看起谈吐穿着判断其卖房的动机，如果是因为资金周转的原因卖房，那你的博弈的回旋空间就很大了)，然后在合适的时机下支票
宏观面的分析，只能做参考，更多的需要case by case的具体研判
就像股票的分析员，运用各种复杂的模型、数据对行业、对公司进行了全面分析，听起来也很有道理，但是你要让分析员具体操盘股票，他的业绩不一定好

一句话，分析归分析，操盘归操盘
serious buyer还是多去市场上走动更合适，比在这空空的分析有价值的多

楼主真逗，最后来两段真理，于是自己把自己之前的讲了一大段分析说得空空如也，没有什么价值了。