关于这次金管局出限贷政策以后的房价走势分析

kagekage · 发表于 12-10-2012 09:54:19|来自：美国

本帖最后由 kagekage 于 12-10-2012 11:26 编辑

这次金管局新政策出台，有很多人在问到底房价是涨还是跌。其实每次出个政策就去研究跌涨真心累，本人就属于懒人一个，不怎么关心政策。当然懒人自然有懒人的方法-看趋势，趋势这东西很玄，当然对于在米帝学过Economic和finance的迪奥丝还是不成问题的。

阿三老师教过我们，当你判断不了趋势的时候，就自己设计变量模型来推导趋势。个么这里怎么找变量来设计模型呢？房价？no！持守力！持就是购买力，守就是你能hold住多长时间，用浅显的语言来说，就是你有能力买么，你是全款付么，你贷款多少以及多久，你有能力还么？持守力是决定房价贵不贵，到底适不适合买房的关键变量。这就是为什么同一时期，有人觉得某一间屋价贵，另外一位觉得便宜，大家持守力不同嘛。

持守力

哪些因素会影响持守力呢？拿张纸拿支笔一个一个地写出来：

1. 购买人群- 购买人群其实很简单，外国人，永久居民（PR）以及新加坡公民（SC）。外国买第一套公寓要额外付10%房价的印花税，PR买第二套要额外付3%，SC买第三套要额外付3%。PR可以二手政府组屋，SC可以买新政府组屋。

2. 月收入-2011 年坡县平均月收入为2925（exclude employer CPF不含公司公积金），3249（include employer CPF含公司公积金），数据来源于MOM

3. 年龄-从21岁到35岁

4. 银行利率-从1-4%。

5. 租售比-坡县正常租售比3%-5%，这里不讨论肥猪流租售比。

从上面可以看出，购买人群的区别就是首付的区别，手中有米多少的区别。月收入这里考虑不含雇主付的CPF，因为毕竟不会也不能全部用来买房，那么这里计算的样本为个人平均月收入为2925或以上，家庭为5850或以上。年龄因素从21到40，因为这次限贷30年，所以过了35岁没大区别。银行利率我自己目前是0.9%，以1%为基准，4%为极限情况，近十年坡县几乎没达到过4%，当然天朝如果是4%你就可以偷着笑了。租售比正常是3%-5%，当然这个租售比的获利要自己做点功课的，屋子有内在缺陷或者不努力宣传找租客是达不到的。

以一套100W的公寓来看，首付20%（外国人25%），利息1%，借贷30,35,40年的比较：

贷款额	利率	贷款年限	月还贷额
800,000.00	1.0%	40	2,022.85
800,000.00	1.0%	35	2,258.29
800,000.00	1.0%	30	2,573.12

如上图表格可以看出，从40年到30年，80W的月还贷额增加500，增幅25%。如果是屌丝单人承担，压力非常大，持守力只有12%（这里说下持守力计算公式（月收入-月还贷额）/月收入，高于66%为安全，低于50%为危险，低于33%为高危），属于高风险了。但是如果换成家庭来算，持守力为56%，属于正常可承受范围。那么屌丝就不能买房了么？还是可以买的，40-60W一房单身公寓，贷款额32W-48W，持守力47%-65%，还是比较安全的。当然如果能买政府组屋就好了，但是外国人不能买！所以从这个表格也可以看出政府鼓励生育以及变相限制外国人买屋的趋势。

贷款年限如果换成30年贷款时间又不超过65岁的话，其实首付没有影响，该干嘛干嘛去。受影响的其实是21岁到35岁的这批人，要么首付加大，要么增加月还贷额，政府的意思很明确：你是高富帅尽量买房，屌丝的话就好好工作不要考虑逆袭之类不切实际的事情，住我给你的组屋是吧，这样对大家都好。其实是帮助大家控制风险，降低社会不安定因素，估计2003年那次留下了太深刻的印象了吧。

回过来看利率，前面的利率都是基于1%来算的，如果利率起了怎么办？还是以80W贷款为例，1%-4%的利率区别：

贷款额	利率	贷款年限	月还贷额
800,000.00	1.0%	30	2,573.00
800,000.00	1.5%	30	2,760.96
800,000.00	2.0%	30	2,956.00
800,000.00	2.5%	30	3,160.00
800,000.00	3.0%	30	3,372.00
800,000.00	3.5%	30	3,592.00
800,000.00	4.0%	30	3,819.00

可以看出利率每上升1个百分比，等于贷款年限从40年到30年的区别。所以GOV一定要死死控制利率啊。

关于租售比，有人说自己回报很高，有人说租售比很低。我的观点是牛市也会有租不出去的屋子，熊市也会有抢的屋子，主要看你屋子本身的品质以及你怎么营销了。平均是3%-5%。因为这里纯讨论收入还贷，不考虑租金收入。

总体来说这次政策影响不大，该买的还是会买，等大家习惯了以后房价还会继续涨。刚需的话无论何时入场都不亏，当然价低的时候入是更好的了。那么什么时候入场风险高呢？什么？我要知道这些我还需要做工么，直接每次做空好了-_-lll不过还是可以大致推导一下的，如果一个家庭的持守力低于33%，也就是月还贷额超过3919，也就是按照目前的利率和30年的贷款期限贷了125W，那么可以推测房价为156W。所以维持现在的工资和利率以及贷款年限，当普遍房价为150W左右了，也就是风险最高的时候，投资的这时可以价高出货了，刚需也可以考虑不要入场了。目前么，还有得涨。政府做的只是控制而不是抑制，温水煮青蛙，懂么？只要自己不要做被煮的那只青蛙就好了，反正投资客和接盘侠总有一个会挂。有人赚钱总会有人亏钱嘛，不要相信全民赚钱的鬼话。

用此持守力公式来看去年年末的ABSD，同样可以得出对房价影响不大，一样涨。所以本人年初就果断无视一片跌声预测房价一定会涨。http://bbs.sgchinese.net/thread-5158639-1-1.html 还有一个原因就是我们的Mr. Kwah总是说要降房价，尼玛我想了下，这不就和刘嘉玲老公一个性质的事情么？