回馈理财版：购买私宅的注意事项,降温措施回顾(1月24日更...

rebecca35 · 发表于 10-1-2013 22:30:32|来自：新加坡

本帖最后由 rebecca35 于 24-1-2013 21:28 编辑

在理财版也潜水两三年了，学到了很多，觉得也应该浮出水面，把自己所了解的知识和大家分享。如有不详细或错误之处，请版亲们给予指出。

1. 房屋降温措施回顾

回顾七轮降温措施，从卖家印花税，买家印花税和贷款顶限三个方面来控制房价。
第一轮2009年9月14日

· 取消了Interest Absorption Scheme (IAS) andInterest-Only Housing Loans (IOL), 即取消了与贷款和贷款利息相关的的配套

第二轮2010年2月20日

· 第一次加入了卖家印花税SSD，一年内卖房交3%-5400

· 贷款顶限由90%调整为80%

第三轮2010年8月30日

· 卖家印花税由一年改为三年，买入后一年内卖交3%-5400，一年至两年内卖交（3%-5400*2/3，两年至三年内卖交（3%-5400*1/3，三年后卖不用交。

· 第二套和以上的贷款顶限由80%调整为70%

第四轮2011年1月14日

· 卖家印花税由三年改为四年，买入后一年内卖交16%，一年至两年内卖交12%，两年至三年内卖交8%，三年至四年内卖交4%，四年后卖不用交。

· 第二套和以上的贷款顶限由70%调整为60%

第五轮2011年12月8日

· 第一次加入买家印花税

· 公民第三套起3%，PR第二套起3%，外国人第一套起10%

第六轮2012年10月6日

1）最多可贷款35年

2）如果贷款少于30年或65岁，第一个贷款可贷到80%，首付20%。

3）如果贷款多于30年或超过65岁，第一个贷款可贷到60%，首付40%

4）如果贷款少于30年或65岁，第二个贷款起可贷到60%，首付40%。

5）如果贷款多于30年或超过65岁，第二个贷款起可贷到40%，首付60%

第七轮2013年1月12日

1) 买家额外印花税 (ABSD)

详细情况见3. 印花税

2) 首付及贷款

最多可贷款35年

如果贷款少于30年或65岁，第一个贷款可贷到80%，首付20%。

如果贷款少于30年或65岁，第二个贷款可贷到50%，首付50%。

如果贷款少于30年或65岁，第三个贷款起可贷到40%，首付60%。

2. 律师费

2012年10月6日之前的律师费是银行部分或全部支付的，买家几乎不用出钱。

我2011年买房时银行包2500块的律师费，多于的要自己给，我就要求BANKER找一个2500块全包的律师，注意一定要全包，不管律师提到任何开销，都要求全包。这里我要感谢理财版，我是从这里学到的这些，而且都用上了。

见律师时，律师说有一个贷款印花税S$500是银行不包的，要我自己付，我说我和银行谈好了，全包，这个包在里面的，他就接受了。又和我说律师费的7%GST要我自己付，我同样告诉他全包，最后自己一分钱都不用出。

2012年10月6日之后的律师费要自己出了，通过银行的BANKER要求找2500块全包的律师都找的到，低于2500的我就不知道了。有的BANKER 给律师的电话，自己和律师谈，我和DBS的一个律师从2750谈到了2500。 HSBC的一个BANKER很不错，只要告诉他找一个2500全包的律师，不用自己去谈，律师以及见面时间都帮忙定好了。Standard Chartered 说可以找到2000块全包的律师，但我没试过。

所谓的律师费全包，包括了：律师费+7%GST, 贷款印花税S$500，开通CPF付款等各种收费。

3. 印花税

卖家印花税(SSD)

卖家印花税前前后后改了几次，最后的版本是

第一年： 16%

第二年： 12%

第三年： 8%

第四年： 4%

第五年： 0%

买家印花税(BSD)

这个是一直都有的， 3%-5400

买家额外印花税(ABSD)

第一套第二套第三套

公民 0% 7% 10%

永久居民（PR）5% 10% 10%

外国人 15% 15% 15%

各种情况都可到IRAS网上去了解。

4. 使用CFP来还房贷

CPF的OA户头的钱用来支付第一套房的房贷就不必多说了，如果要用他支付第二套房的房贷，就必须先在OA和SA户头中预留规定的最低存款的一半，其他的才能用来支付第二套房的房贷。政府规定的最低存款每年七月都调高一些，2012年7月是S$139000,所以OA和SA户头中一共预留S$69500,OA户头中剩余的就能用来支付第二套房的房贷。

我2011年买房时，为了付清HDB的贷款，OA户头中的钱全部用完了，SA户头中又不够规定的数额，就用现金填补了SA户头，以便律师可以申请开通OA户头来支付第二套房的房贷。如果等户头中的钱够了，才申请开通，要多付一次律师费。

如果买的是期房，首付之后，不必马上用CPF还贷款，而是根据工程进度，大约一年后才开始用CPF还贷款，这时可以让律师先申请开通OA户头，只要需用到OA户头时满足规定就行，这一点我亲自问过CPF。但见律师时，律师说OA和SA户头中不够规定的最低存款的一半，可能CPF会不批，此事还在处理中，稍候更新。

在用OA户头支付第二套房的房贷时，想改变还款数额，去CPF 网上申请就可以完成了。

不要以为OA户头的钱和你的贷款年限一样可以用到65岁，55岁后就有很多限制了，具体情况可去CPF网站了解。还要知道的是随着年龄的增长，公司给的CPF比例会减少，并且三个户头的分配比例也有改变，总之OA户头的进帐会减少，就会影响到支付房贷的问题。

5. 二手私宅交易流程

1. 谈好价钱后，与卖家签option to purchase (OTP), 支付1%的定金。通常在八到十二周内完成买卖交易，双方可以协商定下交易日期，写在OTP里。

2. 在签订OTP的十四天内签银行贷款合同，找律师执行OTP。

3. 见律师时要准备下面的支票：

1. 另4%的定金，与之前的1%一起，一共是5%的订金了

2. 印花税3%-5400，额外买家印花税（ABSD）因情况而不同

3. 律师费

4. 第二次见律师是完成交易前几天，支付除去贷款，5%订金后的其余款项。比如贷款80%，定金5%，这次见律师就要准备15%的支票。