从新币美元汇率看新加坡地产泡沫

狮城理财

08,09年金融危机的时候，　新币对美元的涨幅，整整修正了５０％。　
以０８～０９的低点做一个阻力位推算，我们似乎就在这个阻力附近。　

08,09中间房价曾经出现过一阵恐慌。　但后来中国，　美国全球的印钞机打开又造就了新一轮新兴市场资产价格的走高（东南亚最为明显）

这次， 如果新币对美元掉头，房地产是否又会出现新一波挤泡沫的过程?

lucyisme

是不是会影响贷款利率呢

wahsai

绝不是什么好人 发表于 1-2-2013 12:32
敢问，当时金融危机的时候，股价跌了多少？

另外，房地产破灭和汇率，这个因果成立吗？

有时候, 你不知道有没有被打, 而只知道脸红了没有, 鼻子出血没有.

huhu2000

在没有明显经济危机情况下,新元只会强势,这是由于新加坡的金融中心决定的

huhu2000

另外一点,现在工业厂房的租金在起,证明了需求旺盛,经济好转.

狮城理财

单从汇率上看得话。97年亚洲金融危机后新币贬值， 一直到05， 06年新币汇率才回到那时的高点。而新加坡房地产市场正好在这个时间经历了一个很大的调整期。 （我对挤泡沫的理解：可以是通过时间消化，而不必大跌。 也可以在短期通过价格消化。 ）

不管怎么样，　股票也好，房产也好，　既然是在新加坡的资产，　是用新币定价的资产，　那么在资本自由进出的经济体里，其价格波动肯定会受到资本流入流出的影响。　资本是逐利的，自然会向高收益的地方去流动。　　如果房价的涨速弥补不了汇率的损失，　对于本地投资者来说是无所谓，但是对于海外投资者来说，就是得不偿失。　如果世界其他地方有更好的投资，　自然会吸引他们。


金融危机股票跌得多。　但是大部分非专业的股票投资者并不使用杠杆。　跌２０％就是２０％。但是对于房地产来说，　大部分投资者是用到银行贷款做杠杆的。　20% ，　首付就是５倍杠杆，　　３０％首付，就是３.3倍杠杆。　如果５倍杠杆，　这时房价跌２０％，　（这里指的不是成交价，而是银行预期估计的价值。　当然，在大的经济环境不变的情况下，银行肯定不会有什么改变。），　如果这时卖出房屋，　如果我们拿首付作为投资本金的话。就是１００％的损失。　
像０８，０９年那种短期的危机后又恢复的市场，对房地产投资者的影响不大。　　因为银行认为房子的估值没有变化，不会让投资者追加更多的现金。　但是如果碰到一个长周期的缓慢下跌的市场，　恐怕就难说了。　　　

方世玉

绝不是什么好人 发表于 1-2-2013 12:32
敢问，当时金融危机的时候，股价跌了多少？

另外，房地产破灭和汇率，这个因果成立吗？

汇率跟房地产投资怎么就没相关呢？直接影响到外国投资者的投资回报的现在价值计算。

huhu2000

huhu2000 发表于 1-2-2013 14:10
在没有明显经济危机情况下,新元只会强势,这是由于新加坡的金融中心决定的
...

点评
lainm 金融中心里，东京、香港、伦敦、纽约的本国货币好像都挺弱势的吧。。 发表于 6 小时前


小牛，金融中心必有强大的基础来支撑，东京是由于日本的经济地位决定的，日元最近20年一直都很强势，香港的原因在于自由，港币和美元挂钩，伦敦老牌了，况且英镑在2008年前也是很强势的，纽约我不就说了，新加坡靠什么成为金融中心？如果新币走弱，必然是新加坡经济出现严重问题，要靠货币贬值来救经济，否则，只会强势。MAS每半年的货币报告不是写得很清楚吗，温和升值。

方世玉

绝不是什么好人 发表于 2-2-2013 00:23
关系有，看怎么算。我反驳的是，谁是因，谁是果的关系。

至于计算，还要看怎么算。和当时的价格情况。

听你这么说似乎你觉得房价是因，房价掉了造成经济状况变遭，汇率下跌是果。
这里面存在的因素太多，并不是一两个因素就能起决定作用的，但基本上经济政策及现在的经济状况是因，反应在房价上的变动是果。最近的汇率基本上就是经济政策和状况的反应。对房价会有多少影响，还需要一段时间。但是汇率跟房价的正相关是显而易见的。