房评一下马国产权酒店和公寓比较的情况，还是没有下定

小瓶瓶

细节不贴出来了，以前的帖有但有广告嫌疑停了，好在有些懂的朋友私下跟我分享了些经验，无胜感激。再次回馈一些信息，以后我们都更有经验比较选择。

这个项目别的都非常好，唯一有几点问号的就是：
1  尺价不是我原帖说的3000，是2700，总价是53万左右最小的套房441尺，刚好是之前热卖曼哈顿公寓尺价的接近一倍，租金回报6%前5年，曼是5% 2年？这个价格合理么？

2  我没下定主要的原因是周期长了，建3年，5年以后转卖价格才会比较有吸引力，因为酒店是要第3年以后才回报，入住率，知名度公关都成熟的，后面的盈利会比较好，如果像我这样喜欢做短线的这个不适合。最适合的是那些现行机制下很想买鞋盒公寓但被税和贷款限制买不了，买了回报又只有4点多的那些小投资者想要赚租金回报抓手上中长期留的，毕竟5年回本30%还是不错，等待以后被集体收购赚更多，但那些是长期，不打算那么远。

3 买卖转手方面费用，政策限制都比公寓好，同样永久地契，我更喜欢酒店是因为管理，安全，配套，打理各方面比公寓有很大优势，出租方面酒店入住率是基本50-75%，前5年不影响你的回报，公寓毕竟是住宅产品，长期看会不会因为了解的人多，面积大，而比较能争取长期租客？
转手方面大家习惯的是住宅，可是我个人觉得KLCC周边公寓供应量极大，转售有一定困难，酒店产品因为相当小众，好是有稀缺，不好是不知道要转售给个人要怎样推广？
这方面有待进一步评估考察。了解的可以说说。

铜牌哥说属于撑死胆大饿死胆小型的。我赞同这是表明大家不太了解，不过我觉得这更是一个相对稳和固定回报的东西，撑不死胆大的，更不会饿人，我嫌他太稳，稳到锁定6%，酒店管理者中国高端酒店市场有一定名声，我老公说做中国客应该不错，但盈利高过部分也不会分给我，租金不会随市场波动，短期不太好转售。我本来以为产权酒店是只要付管理费，一切回报都是自己拿，这看来要TOP后5年以后才根据入住率和盈利分配，扣除管理费，当然那时候酒店已经经营稳定入住有保障，但还是嫌久了。。。

这个盘的买家了解下来多数是做生意和对酒店方面有经验的人，经常出入吉隆坡的那些商务要经常住酒店的，还有了解发展商在中国的酒店项目的那些客户。

总的来说，我觉得就是此集团要融资建房，借鸡生蛋，前5年用本来需要前期投入的资金用来发展业务，付我们6%年回报，对他们来说也是资金压力松动些，然后做得好互利共赢，我们赚多它赚管理费，做得一般风险在买家。这样一来对发展商和酒店经营的信心和了解就变得比较重要。他是承建了吉隆坡Westine，定位全部都是5星，上海的PURI等是这个项目的同样的酒店管理集团，我是不了解，销售说有个walk in客户买就是因为住过和了解上海普利酒店说非常好而来下定的。

公寓这边马哈顿看来由于胜在前期投入资金少，面积大所以比较吸引新加坡买家，不过有类似SSD的限制和税费，而这个前期要10万新币，商业贷款只能60%，虽然出租风险，稀缺性，供应量等是酒店好很多，那么这个前期投入多几万到底值不值得？我个人是不介意但是不知道对投资马国的其它人怎么看。这决定了以后转售。。。

我昨天去基本13楼以上很多都被定了，500尺的面对双塔，价格贵10万新。我保留的是相当于14楼对度假村的方向。我没决定，也想再看看有没有类似更好的酒店产品，比如如果前几年回报8%，那我还有转手空间，我赚一点总价，买的人还有6%的回报。

随口说

小瓶瓶经常买房子，每隔一两个月就有房子入手，太有钱了！羡慕啊！

yayi2000

有这么稳当的回报,为什么要卖呢,
开发商缺钱是个原因,但现在资金如此泛滥,钱根本不是问题.
除非开发商认为直接卖的利润比管理酒店的利润更高,或者将来的风险未可知.
既然大的利润都被开发商拿走了,那买家能赚多少
我认为商业市场始终不是每个普通者适合参与的.

goldenstar

有点意思，我想问几点。

首先，投资最先考虑的必须是出场。 这里应该分3方面。第一是脱手市场，第二是脱手政策限制，第三是脱手合同限制。
脱手市场这个要找二手参考项目，如果没有的话，就只能是自己评估，你上面那段也算是自我评估吧，最好能找到参考项目；
政策限制，这个要搞清是商业项目还是居住项目。两者的政策限制完全不同。我相信这应该算是商业项目，那住宅转售限制应该不会影响到酒店（还是service apartment？），也是要问清；
合同限制这个要问物业，酒店是否对转售完全无限制？是否要缴纳费用或者有禁售期之类的东东。

然后可以的话，看能不能查到这个酒店当年标价和发展造价。有些新闻或者公司资料有提到，开发费用是多少。可以估算售价合理性。

再然后，可以的话，能找到相关产业售价，guru.my上应该也有酒店。 我以前找过本地的酒店service apartment，完全木有。

暂时这些。

论坛12345

goldenstar 发表于 22-4-2013 15:35
有点意思，我想问几点。

首先，投资最先考虑的必须是出场。 这里应该分3方面。第一是脱手市场，第二是脱手 ...

真是专家到场分析。太好了。

小瓶瓶

goldenstar 发表于 22-4-2013 15:35
有点意思，我想问几点。

首先，投资最先考虑的必须是出场。 这里应该分3方面。第一是脱手市场，第二是脱手 ...

对，以上这段大部分是我自己的评估，回答一下我知道的：
首先，投资最先考虑的必须是出场。 这里应该分3方面。第一是脱手市场，第二是脱手政策限制，第三是脱手合同限制。----非常同意，这个我都有了解到的基本情况前面说了
脱手市场这个要找二手参考项目，如果没有的话，就只能是自己评估，你上面那段也算是自我评估吧，最好能找到参考项目；----据说是之前有集体买卖的酒店项目，尺价是3500多，成熟的五星级酒店房间，另外最近另外一间只是做了估价，没有出售，价钱也是类似，面积是小过400尺的房间。
政策限制，这个要搞清是商业项目还是居住项目。两者的政策限制完全不同。我相信这应该算是商业项目，那住宅转售限制应该不会影响到酒店（还是service apartment？），也是要问清；合同限制这个要问物业，酒店是否对转售完全无限制？是否要缴纳费用或者有禁售期之类的东东。----19楼以上才是公寓，18楼以下是商业地产，酒店，完全没有限制，好处是马国没有gst。转卖时1%给发展商，其余是中介费，买的时候印花税3%-6000。



然后可以的话，看能不能查到这个酒店当年标价和发展造价---现在刚打地基，是新的。有些新闻或者公司资料有提到，开发费用是多少。可以估算售价合理性。---这个我还真没办法查到。

再然后，可以的话，能找到相关产业售价，guru.my上应该也有酒店。 我以前找过本地的酒店service apartment，完全木有。---有空去看看。

aiminer

请教以下几个疑问：

1. 购买的产权是多少年？
2. 前五年有6%的回报保证，这个保证是从酒店建成投入经营开始算起吗？ 如果持有超过5年，酒店该如果分配使用房间，因为开房都具有随机性，这种情况下回报是根据实际的开房情况计算吗？ 经营使用产生的费用由投资者承担吗? 经营成本上升也由谁承担？
3. 酒店的管理费如何计算？按回报率提成还是怎样？
4. 酒店作为商业地产经营，收入都是要打税的，税收情况又是怎样？

goldenstar

报告班长，

偶好奇上网随便搜搜，就搜到个转售单位。是这间吗 The Ruma？
http://www.iproperty.com.my/propertylisting/2027123/klcc_Serviced_Residence_ForSale

Property Type:Serviced ResidenceTenure:Freehold Title Type:StrataBuilt-Up:463 sq. ft.Asking PriceRM 1,250,000Bedrooms:StudioBathrooms:1Maintenance Fee:RM 0.65 per s.f.


ASking不到RM2700 psf. 想来S$1000psf左右，还是转售的。 和你的$3500怎么差这么多。

小瓶瓶

goldenstar 发表于 23-4-2013 10:10
报告班长，

偶好奇上网随便搜搜，就搜到个转售单位。是这间吗 The Ruma？

我之前的帖子说3500尺价是错的，实际那天看了折扣下来是2700马币左右，跟这个链接一样，这个是马来西亚那边的吧，不是转售单位，只是发出来看起来像转售的，价钱是一样的。但我还是比较相信这边的销售，有什么联系比较方便。听经纪说是4月27日可以去那边一趟看现场。住一晚那间集团在KLCC 的另一间新酒店，对买家这笔钱会免费的，不然的话200多左右自己付。其实如果它的回报是保证最低6%，而不是锁定6%，像住宅那样有最低保证，市场高有多余业主拿，那我应该不犹豫就下手了。对于很多想买鞋盒公寓投资的可能是个不错的选择，可我不在乎那点回报率，主要是希望它转售好。

neoshock

觉得 Meridian 101 不错，尺价马币1400+，400方尺，56万马币，首付30%，保证10年租金回报。