|
|
本帖最后由 lingbobo 于 13-6-2013 14:17 编辑
待产在家，无聊，于是研究了一番这些一直感兴趣却太深奥的命题，以供大伙探讨，欢迎有识之士批评指正，，啧啧，真谦虚
1。这里说的freehold和leasehold都是strata title，就是分层地契，公寓楼用的，landed不在讨论范围。FH是永久地契，LH是有年限的，一般99年，少数999年。999年和FH价值相当，我查了一下，似乎有规定说地契在850年以上的，土地所有归owner。
2。En bloc，字面意思是整体，规范说法是En bloc sale，或者collective sale，整体出售。有关En bloc，有几个注意点：
a. En bloc一定要由owner提出。一般有几户owner提出并组成委员会，然后取得大部分owner的同意。10年以下的condo要90%户主同意，10年以上的80%
b. 同意的owner共同签署CSA（collective sale agreement），送交STA（strata title board）。STA会考虑反对意见并给出最终裁决。
c. 为什么说99LH的公寓en bloc比较难？因为99年的公寓在整体出售前需要到SLA延长地契到99年。这个补价叫DP（differential premium），算法很复杂，贴个链接，有兴趣的自己去看。http://www.sla.gov.sg/doc/ser/DP%20policy%20wef%2031%20Jul%202000.pdf
LH extention似乎可以由整体出售买方开发商来付，也可以由卖方owner来付。
2005年以前市场上没有99LH的公寓整体出售成功，2005年是第一次，后来就比较多了。因为一些LH的公寓地点更好，相对FH，单价要低一点，也是很有enbloc潜力的。
d. 为什么en bloc是个发财的机会？
先说两个概念，GPA和GFA
GPA,gross plot rate,容积率，规定楼层的。
GPA Storey Height Control
1.4 5
1.6 12
2.1 24
2.8 36
>2.8 >36
GFA, gross floor are, 总面积。
一个开发商如果拿了块en bloc的地，GPA2.8，现在的楼高10层，新项目预计造36层。那么它出的价钱除以用36层算出的GFA，就是他的成本psf ppr（per square feet, per plot rate)。开发商赚的就是这个差价。而owner并不见得能靠这个发财，他们的好处在于，可以以周围市场的参考价卖出自己已经没什么人问津的老房子。这是我的理解拉。
3。最后说说买房子要买FH还是LH。
没钱的话，当然先买个HDB住起来。有了钱想考虑公寓自住呢，其实freehold还是leasehold没什么大差别。FH的贵一点，可能地段还不怎么好，99年的地铁房吸引力可能更高。毕竟99年已经比我们大大大部分人的寿命更长了。再有钱一点，愿意考虑得长远点，FH的房子所谓的long term value要强那么一点，而且en bloc相对更有潜力。而投资的话，我觉得还是LH更划算，因为价格低，yield要比FH的更好，出租比较划算。看看租房广告就会发现，什么FH还是99年差不多位置的租金并没什么差。
先写这些吧。
|
|
IP卡
狗仔卡
提升卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
