董藩:北京房价可以涨到每平米80万

shichengati · 发表于 27-9-2013 22:54:29|来自：新加坡

董藩:北京房价可以涨到每平米80万

日前，北京师范大学房地产研究中心主任董藩发表言论称，照北京现在的房价增增速度，25年后，每平米房价超过80万元非常容易。随后人民日报刊文称：”从来没有暴涨不跌的楼市神话。作为严谨的治学者，出此言论是无知，只会被公众笑话”。今日凌晨，董藩发布万言长微博，回复人民日报批判。

长微博内容如下：

北京房价能否涨到80万元/㎡?

——谈谈中国房价持续上涨的逻辑

董藩

《人民日报》在本月13日、23日连发两篇文章批判我学品差、不靠谱、谋私利，央视等很多媒体也在评论、批判我，全国估计至少有几千家媒体加入对我的评论与批判中，不计其数的微博有有了互喷的话题。这些批评甚至上升到了人品和道德层面。一切都源于我在某论坛上说过的一段话：“1987年，全国商品房每平米均价只有408元、北京只有500多元，当时也都说买不起(那时是真买不起)，若有人那时说25年后的2012年全国每平米均价6千元、北京2万元，打死也没有人相信。但大家都不相信的事情发生了。如果以今天为始点，再来一个25年，全国均价每平米可能达到9万元、北京80万元”。

虽是随口而出的数据，并非信口雌黄的结论

其实，我最早提及房价上涨幅度这个话题，是在2012年10月21日我的微博中。2012年12月14日，在2013网易经济学家年会的“房地产调控功过反思”论坛上，当被问到房价的涨势时，我重新提到了这组数字。第二天，媒体对我一片狂轰滥炸。在不久前又一次讨论房地产市场的论坛上，我再次提及要注意房价的长期上涨趋势，仍谈到这一组数据，结果这次《人民日报》、央视等权威媒体率领全国众多媒体蜂拥而上，对我群殴了。

这几个场合，都不是纯粹的学术研讨会，我自然也不会对此观点做详细阐述。我在微博上曾有过几条零星的回复、解答，但可能看到的人并不多。前几天，我在大连的一次公开演讲中，面对大约500位听众，我用50分钟时间，讲了这个话题。我感觉大家基本都认可了我的说法，至少我触动他们原有的思维，引起了思考。

我的这个看法虽然没有进行过严谨的学术论证，但我肯定也不会象《人民日报》说的那样信口开河，因为我早进行过简单的推算。

所有的学术推导都是有前提的，所有的预测也都是有条件的，这个不言而喻。我关于房价的简单预测是基于一定的约束条件而做出的——全国房价达到每平方米9万元、北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定；金融体系不崩溃；不进行币制改革；收入随着经济发展而继续增长！如果其中一个条件不存在，比如出现社会动荡，甚至发生战争，一切将被改写，所有的预测也都不成立，这是不言而喻的。

涨到9万元/㎡和80万元/㎡，并不需要很高的年均涨幅

批评我的媒体指责我，说我的预测体现出的是线性思维，房价不可能再按照过去的速度增长了。其实，房价由今天的水平涨到全国平均每平方米9万元、北京平均80万元，并不需要太高的年均涨幅，以明显低于过去25年的涨幅就可能达到这个水平。

按照统计数据，25年前的1987年，全国商品房均价每平方米408元，那时的北京因为土地价值没有体现出来，也没有富裕阶层和外来人口对需求的推升，均价也只是500元左右(当时商品房定价规则为“成本＋法定利润＋税金”，成本包括建安成本、安置补偿费用、管理费用、财务成本等，利润率和税率都是统一规定的，故那时全国各个城市的房价水平差别不大)。2012年，全国商品房的官方统计均价为5791元，我们按整数6000元算，25年中平均每年涨幅为11.4%；北京房价2012年官方数据约为2万元，我们按2万元算，25年中平均每年涨幅为15.9%。

事实上，我一直不认可官方的这个统计数据，因为有三个原因导致房价的实际涨幅被大大拉低：(1)在房地产调控的大背景下，若房价明显上涨，地方党政主要领导必定有思想压力。特别是后来对房价调控实施行政问责制和约谈制后，房价统计一直处于失真状态。统计局对楼盘抽样时会产生倾向性选择，各个开发公司自己申报时也会明显压低成交价(2011年以前都是以房地产商上报为主)，汇集起来后统计局还要“修正”，其结果可想而知。(2)2011年后，房价统计改为以房产系统网签数据为主，但也难保证数据准确无误，因为至少还存在两大问题：一是迫于政府调控部门的压力，开发商剥离装修价格，主合同中按照毛坯房计价，再私下签一个装修合同，单独收费。这种情况大量存在；二是由于中国的城市化还没有完成，新房开发主要集中在城市周边，而城市规模又在快速扩大，这就导致在房价统计和涨幅计算中，实际变成了本年度相对较差位置上的房子与上年度相对较好位置上的房子进行比较，而位置恰恰是影响定价的主要因素。如果盯着一个楼盘的一、二、三期，观察它真实价格的变化，会发现与官方公布的数据存在明显差别。这种差别产生的基本原因就在于官方的计算方法不科学，因为没有考虑区位变化，结果必然失真。而在西方主要国家，城市化过程基本都结束了，人口增长缓慢甚至萎缩，交易的主要是二手房，它们均匀分布在每个城市空间，城市扩张对定价的影响已经基本不存在了。(3)无论是过去还是现在，在二手房交易中“阴阳合同”十分普遍，达到95%以上。双方出于逃税的目的，会在网签时将成交额签得很低，这就意味着这些数据作为统计源已经失去了意义。以北京为例，2012年以来，四环以内的成交价格基本是在4~6万元间，最近一些名校附近学区房甚至达到10万元，但官方公布的成交指导价只有2万元左右，签合同时只要不低于这个价就可以了。

基于以上原因，我认为，对2012年官方数据必须修正，还原其真实成交价，才能更科学地预测未来25年的情况。假定全国房价调整为每平方米7500元，北京的房价调整为每平方米36000元，过去25年平均每年增长率就分别变为12.4%和18.7%。如果以2012年我估计的全国房价为基数，25年后分别达到9万元和80万元，平均每年涨幅分别是10.5%、13.2%，这个涨幅比前面25年分别低了1.9和5.5个百分点。如果按2013年北京每平方米实际成交价估计值4万元元计算，25年后达到80万元元，平均每年增幅进一步下降到12.7%，比过去25年平均值下降了6个百分点。