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[房产] 中国楼市泡沫将于2015年底前破灭 (转)

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发表于 23-10-2013 10:35:33|来自:新加坡 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 yishun2009 于 23-10-2013 10:38 编辑

不知道哪位大仙写的, 不管你信不信, 反正俺没信。


中国楼市很可能进入最后逼空阶段。楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前,未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。过去的一两个月,可谓是中国刚需者最受煎熬的两个月,一方面看着楼价比2012年大幅上升;另一方面看到房贷收紧,生怕未来付出更高的利息,其中更有很多人一直观望等待国家调控使房价下跌,却不想每次略有调整后暴涨更甚,终于被煎熬得快疯狂了,忍无可忍进入市场。这一幕与2007年中国A股何其相似,随着股价大幅暴涨,日开户数不断飙升,10万、20万、30万……这其中的很多人在一年前对股票毫无概念,甚至在3个月前仍对股市赚钱不屑一顾。可在上证指数5,000点以上,他们终于经不起周围同事、邻居赚钱的炫耀,在羡慕嫉妒恨和懊悔心理的烧烤下,在铺天盖地的千载难逢的大牛市,在“死了都不卖”的鼓噪中,终于把省吃俭用多年积蓄的财富投入股市……从此就被套牢在高高的山岗上。对于主力来说,这就是逼空散户,他们就不停地推高股指,直到最大规模散户最后疯狂买入来接盘,他们才从容撤退。所不同的是,与中国A股的超级大牛市

         发展了2年相比,中国房地产的牛市周期要长得多,从前一个低谷1998-2000年开始,从2003年前后开始复苏并一路上涨,虽然经过了2006年宏观调控、2008年美国金融危机和中国股灾、2011年的再度房地产调控后,可谓每挫愈奋。今年8月中国70个大中城市中再度有69个城市房价同比上涨。其中,北京房价同比涨幅为19.3%,居中国之首。广州和上海房价紧随其后,分别上涨了19.0%和18.5%。国际货币基金组织(IMF)数据显示,五大中国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅,甚至超过了东京、伦敦和纽约,美国《大西洋》杂志写道:世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的城市—北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。

如果按照两个最常用标准,中国楼市泡沫都极为严重:一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上,而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500-600倍,甚至出现了超过800倍的。尽管如此,无数预测中国楼市将崩溃或大跌的观察家都碰壁了,即便是新科诺贝尔经济学奖得主席勒也不能避免,他曾准确地预测了2002年美国科技股泡沫和2007年美国楼市泡沫破灭,而对中国楼市,他曾在2009年和2011年两次警告中国的楼市泡沫,但现在中国楼市以再度上涨对他还以颜色。那么,中国楼市真的能摆脱经济规律,就像空中楼阁可以摆脱地心引力,会让席勒们改写经济学吗?中国楼市泡沫的确有相对特殊之处:

一、它是地方政府的命根子—土地财政的来源。

二、中国的婚嫁习俗,让房地产商可以像姜太公那样,即使鱼钩很高,离开了水面,丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人,像鲤鱼一样跳出水面去咬钩。

三、在人民币的升值周期中,国际热钱的涌入将会推动楼价上涨。在过去一年的楼价上涨中,我们可以再一次清晰地看到地方政府的推手—减少了土地供应,推更大的地块,以刺激高地价的诞生。9月初,新鸿基以总价217.7亿拍得上海徐家汇中心项目地块,为3年来中国总价最高。北京农展馆北路8号地块被融创竞得,楼面单价达7.3万元/平方米,成为中国楼面单价最高。这就使土地的价格高过现房的价格,所谓面粉比面包贵,紧接着的逻辑是,这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润,则意味着未来更高的楼价。在这个游戏中,土地财政显然成为最大赢家,2013年前6月,中国306个城市共交易土地15,493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1,739亿元,接近2012年全年1,934.92亿元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐见,因为与现在的面粉价相比,高价的现房似乎没有那么扎眼了,同时因为未来更高房价的威慑,刚性需求者心里更受煎熬。这就是为什么多次说“中国楼市是个硬泡沫”的原因。这个“硬泡沫”何时破灭,也要看上述三个要素的变化:第一个要素,从地方政府对土地财政的依赖角度来看,有两种可能打破这个恶性循环。一是地方政府职能完成转化,由“全能管制投资型”政府转变为“有限责任服务型”政府,成本大为降低,坦率地说,这在三年内不切实际;二是中央下决心以房地产税代替土地财政,估计也会受到地方的强力反对,更可能是在土地财政因楼市崩盘锐减后,才被迫全面转收房产税。第二个要素,中国婚房刚性需求大幅下降,而存量房因人口减少供给增加。短期内中国婚嫁习俗转变是不可能的。但值得重视的是,2015年,中国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一个生育高峰是1982-1990年,每年出生人口都在2,200万人以上,其中1987年的2,550万人是顶峰,当年生的人今年是26岁,正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1,778万人。而到2015年,随着1950-1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期,中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”,这意味着住宅供给的增加。简言之,2015年中国婚房供需将发生重大转变。第三个要素,国际热钱何时从涌入转而大规模流出。国际热钱流入中国,有两个目的,一是在中国本土赚取更多利润,二是获得人民币单边升值的汇率收益。而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。现在热钱在中国获利空间已经大不如从前,人民币升值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币,今年二季度,美联储暗示开始退出QE后,中国外汇就出现了净流出,新兴市场一度出现因热钱流出而酿成的股市和汇率危机。三季度,由于美国优先解决政府财政平衡问题,延后退出QE,9月中国外汇收支再转而为正。换言之,这个临界点就是美国开始正式退出QE,按照现在情况,美国仍有可能在今年11-12月开始退出QE,最晚应在明年一季度结束前。 在美国开始退出量化宽松的时候,美国还会同步推动中东石油危机的升级,再加上国际粮价大涨,会对中国形成严重的输入性通胀,会比2011年更加严重,这将推动房贷利率大幅攀升,使得更多房贷违约,会引发房价大跌,就像现在温州已经发生的那样。

一言以蔽之,中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前,未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。你会在这个楼市“上证指数5,000点以上”的时期买房吗?
发表于 23-10-2013 10:41:14|来自:新加坡 | 显示全部楼层
小狮租房
没什么可信度
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发表于 23-10-2013 10:57:11|来自:新加坡 | 显示全部楼层
这个事都说好几年了。
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发表于 23-10-2013 11:03:05|来自:新加坡 | 显示全部楼层
迟早的,只是日期不确定而已。
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发表于 23-10-2013 11:04:45|来自:新加坡 | 显示全部楼层
看来想成名的预言家真多!
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发表于 23-10-2013 11:07:53|来自:新加坡 | 显示全部楼层
蒙对了就天才预言家了,蒙不对换个年份继续蒙
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发表于 23-10-2013 11:33:21|来自:新加坡 | 显示全部楼层
看的太多了,麻木飘过。。。
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发表于 23-10-2013 11:37:15|来自:新加坡 | 显示全部楼层
昨天看到新闻,中国大城市房价又同比上涨9%。我们不能说泡沫不会破,更不可能精确到某个时间,市场会以适当的方式,在适当的时候进行修正。关键是看这种修正是由我们的主观意识,去主动引导;还是由市场自行自行发挥它的效力。大家担心的是后者,同时也是政府一直希望避免发生的局面。

新加坡政府近期的一系列措施便是基于这样的想法,鉴于其相对简单和可控,所以可以说在相当程度上扭转了整体走向。中国的情况则复杂得多。出现越控越涨的情况,一方面是经济快速增长的反应;另一方面也是地方中央利益博弈的结果。

所以说,简单地说中国房地产泡沫在某年破裂,这是一个非常不科学的说法。即使在欧美这样接近完全市场经济的经济体里,都无法实现,更不要说在中国这种相对不完善的经济体制里了。

前段时间某知名经济学家的报告非常火,号召大家现在卖掉房子云云。看了以后不禁莞尔,整体经济与局部经济、宏观经济与微观经济、投资与个人消费,这么多经济学概念全部放在一个大锅里烩。给我的感觉像是讲相声,连科普都不算了。大家听了,又有几个会把自家住的房子卖掉去租房呢?没有实际操作意义的空谈,只能拿来做饭后谈资。
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nvm
发表于 23-10-2013 11:49:37|来自:新加坡 来自手机 | 显示全部楼层
股价预测房价预测,甭管喊涨喊跌,喊对了就是大师,喊错了就是风险自担
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发表于 23-10-2013 12:31:47|来自:新加坡 | 显示全部楼层
那就是一个屁,房价下降只有一种可能,全球金融危机,到时候各个国家包括新加坡房价都掉。

否则政府绝对不会让房价掉。
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