分析师不看好 房地产信托股前景

我的新天地

冯嘉年
2013年12月10日


冯嘉年　报道
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虽然本地房地产投资信托（S-REITs）的整体展望平稳，短期债务融资需求不大，有助抑制利率将来上扬对融资成本的冲击，不过分析师仍不看好该领域的股价前景。
马银行金英（Maybank Kim Eng）的分析师王健龙认为，虽然S-REITs的股价今年至今整体下滑7.8％，表现落后于大市，不过仍未见底，进场吸购的时机未到。
他在新发表的报告中指出，以2013财年的预期可派发收入计算，S-REITs目前的平均收益率为6.5％，以2014财年的预期收入计算，收益率则是6.7％，仍低于7％的历史平均。
整体股价仍有下滑空间
基于量化宽松政策将开始退市的预期，长期无风险国债利率可能从目前2.5％升到3％至3.5％，由于S-REITs和长期利率之间的历史平均价差约3.95％，他建议投资者等到S-REITs收益率高于7％才进场。以此推算，S-REITs的整体股价至少仍有8％的下滑空间。
事实上，自5月中旬，美国联邦储备局主席伯南克抛出退市论引发市场动荡，导致长期利率一度显著提高以来，利率走高对S-REITs前景的冲击就一直备受关注。
新加坡金融管理局上周发布年度“金融稳定评估”报告时就估计，如果利率上扬三个百分点，S-REITs的中位数利息覆盖率（interest coverage）将从6.8倍降至3.5倍，而且利息成本上扬，可派发的股息下降，也可能影响S-REITs对投资者的吸引力，继而限制它们在资金市场融资的能力。不过，金管局强调，S-REITs的债务结构已改进，未来两年到期的债务比重已减少。
信贷评级机构穆迪（Moody's）昨天发表的最新报告，也确认S-REITs的前景展望“平稳”。穆迪说，它所涵盖的13只S-REITs，须在未来一年内再融资的债务少于15％，须在未来两年内再融资的债务也少于35％，而且一半以上的债务都是固定利率，能有效抑制利率上扬的冲击。
穆迪预测，S-REITs的盈利有望在2014年增长4％，不过对工业房地产市场不看好，因为供应量在明年预计大增，可能导致出租率和租金走软。但另一方面，办公楼市场供应量收紧，有望提升整体出租率，推动今年走势平平的办公楼租金在明年上扬；经济前景平稳预计也会对零售业市场带来稳定需求，继续吸收新的供应量。
马银行金英对整体S-REITs维持“减持”评级，同样也不看好工业房地产信托，因为它们的资产价值在全球金融危机过后的四年间劲升高达115％至153％，接下来的下调空间最大，建议“卖出”凯诗物流信托（Cache Logistics Trust）和丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）。
除了“卖出”工业房地产信托，它对零售业信托、商业信托和酒店信托都持“中立”建议。
该行的研究涵盖九只S-REITs，只有新达信托（Suntec REIT）和城市发展酒店服务信托（CDL Hotel Trust）获得“买进”评级，前者是因为新达城整修后，资产回报潜能提高，后者则因收益率达7.2％，股价已跌至可买进价位。
该行指出，目前作出的建议仍存在下行风险，即如果量化宽松继续拖延退市，S-REITs市场也将继续低迷不振。