社论：房地产降温措施仍需保留

godfree · 发表于 16-1-2014 08:23:52|来自：印度

　　政府自2009年以来推出了多轮的降温措施，在最近终于驯服了脱缰的房地产市场。私宅价格去年第四季下跌0.8%，转售组屋的中位数溢价从去年1月的3万5000元，下降到上个月的5000元，而每五个组屋转售交易中，有一个还是低过估价成交。此外，房地产经纪纷纷转行，反映了几年来热烘烘的房地产市场开始冷却下来。

　　在这情况下，房地产相关业者趁势呼吁政府，解除部分的降温措施。根据他们的说法，在接下来几年竣工的私宅及组屋数目将达到顶峰，由于房贷条件不断收紧，一旦利率上升，不少私宅订购者可能没有能力付款而被迫削价求售，从而使房地产市场崩盘，并进而影响金融体系。此外，政府的降温措施，限制了人们在投资房地产的灵活性，投资者及发展商为了避开降温措施而到海外投资，大大提高了国人投资的风险。

　　然而，新加坡虚高的房地产市场虽然暂时受到控制，但在此刻宣布降温措施功成身退，还是为时过早。外围及国内因素的不确定性，可能使房地产市场再度升温。

　　首先，美国宽松货币政策何时及如何退市，是一个很大的变数。联储局上个月决定每个月的购债规模从850亿美元削减至750亿美元，但整个退市的步伐将随着美国经济数据的变化而调整。它表示，削减购债规模将以“有分寸的速度”进行。此外，它也指出，即使美国的失业率低过6.5%，近乎零利率的政策“还会维持一段相当长的时间”。虽然低利率不可能长期持续下去，但利率何时回升，众说纷纭。此外，利率的不确定性也导致资金的急速流动。

　　其次，低利率鼓励企业及个人借贷，从事高风险的投资，也使银行信贷急速扩张。不久前，国际信贷评级机构穆迪由于担心资产价格过度膨胀而调降本地银行前景的评级。最近，《福布斯》一篇文章以《为何新加坡经济正朝向冰岛式的破灭》为题，聚焦本地的信贷扩张，并质疑新加坡金融体系的稳定。但这些末日理论，忽略了政府多轮降温措施所取得的成效，特别是金融管理局去年6月底推出的总偿债比率(TDSR)不得超过借贷者总收入的六成，成功地抑制投资需求及信贷扩张。

　　政府在抑制投资需求方面，采取了多管齐下的政策，包括收紧房贷借贷顶限及总偿债比率、缩短房贷摊还期、征收卖方及买方印花税。在2011年，超过一个房贷的借贷者，占新房贷的30%，这个比率在去年第三季下降至14%，显示投资及投机需求受到控制。外国买家在房地产高峰期占总私宅交易的17%，这个比率在去年第三季下降至9%。此外，房贷额占房价七成以上的贷款，在2009年第三季占总贷款35%，到了去年第三季，这比率下降至26%。另一方面，平均房贷额与房价的比率也下降至47%。换句话说，即使房价下跌50%，新加坡还是不会出现负资产的现象。不过，这是以总数来看，个别借贷者情况有所不同。金管局估计，房贷利率若从目前的1.5%上升至3.5%，有5到10%的家庭可能会陷入困境。去年6月推出的总偿债比率，便是针对这些过度借贷者。

　　发展商及买家的价格预期，对房地产的走势也很关键。过去几轮降温措施宣布当晚，许多买家不但不却步，反而漏夜排队抢购，这显示他们对房地产价格上升的预期。虽然私宅价格总体上开始下跌，但郊区的大众私宅价格还是继续攀升。从最近土地投标价格来看，这上升势头还是相当强劲。

　　在低利率及资金泛滥的推动下，房地产价格多年来的增幅，远快过实际工资增长。要不是政府多轮的降温措施，房地产市场及信贷扩张或许早已失控。由于利率走势不明朗，加上发展商及买家的价格预期还处于高位，因此目前还不是解除房地产降温措施的时候。