利率上涨，公寓未来4年看跌

咪咪熊仔 · 发表于 29-1-2014 09:05:57|来自：新加坡

房价的2大支撑：1，利率
2，租金
租金就不说了，今天的租金反正已经没有上升空间了，下面的空间大大的。就算政府开闸，也最多就是维持今天的租金水平

下面一个靴子是利率。美联储QE退出已经是确定了。今年新加坡的房贷至少涨0.5%，3年内回到3-4%。长远会不会回到7-9%的历史平均水平，我觉得是不会的，但是5%+是很正常的。

为啥呢：
1，房贷利率是由宏观市场的资金成本决定的
2，美国在金融危机最顶端的时候，30年房贷利率被Fed压到大概3.25-3.5%左右。而新加坡是不到0.7%（最低点）。甚至比美国政府的国债还低（30年国债最低大概到了2.7%左右），为什么呢？因为市场认为美元会下跌，所以有人把钱换成新币，哪怕是0.7%的利息，也比美元贬值+2.7%的利息的收益要高。
3，上面这种情况一旦反转，QE退出，美元有上涨预期，你觉得还有人会吧钱放在新加坡挣这个2%都不到的利息吗？当然是换成美元，美国国债都有4%啊

土耳其央行刚刚把隔夜主要利率上调一倍以上，从7.5%-->12%。原因是阻止里拉贬值。
当然新加坡不至于如此，但是实际上可以选择的牌也很少，事实上，一旦危机来临，新加坡政府也只能跟随周边市场让新币走软，这个对于新加坡来说，会推高通胀，而遏制通胀要么加息，要么本币升值。

所有任何东西都比不过宏观数据，大家算了半天投资公寓的现金流，哪个是按照4%计算的？这个就是新加坡政府最怕的地方，他们为啥拼命出台CM就在于此。CM以后还能买的人，基本上都是亏得起的人，新加坡政府不在乎这些人。

[size=15.199999809265137px]100万的公寓，4万的利息...，未来几年很快就有好戏看了。
[size=15.199999809265137px]2008金融危机到目前为止，最大的2大动力：租金飙涨+利息暴跌。今年差不多同时反转了...
[size=15.199999809265137px]今年千万别抄底，至于明年:)，你到时候就不想抄底了，新加坡的经济我觉得倒不会有啥问题，只是到时候你就会发现，同样100万的房子看起来比以前120万的房子看起来还更贵。

republic · 发表于 29-1-2014 09:12:54|来自：新加坡

真的假的哦

goldenstar · 发表于 29-1-2014 09:22:42|来自：新加坡

LZ关于资本进出表现在汇率上那部分说的还是很好的。

新闻评论里说的汇率跌有利房市和经济是骗人滴。

咪咪熊仔 · 发表于 29-1-2014 09:40:17|来自：新加坡

goldenstar 发表于 29-1-2014 09:22
LZ关于资本进出表现在汇率上那部分说的还是很好的。

新闻评论里说的汇率跌有利房市和经济是骗人滴。 ...

这个倒不完全是骗人的，关键是这个汇率是因为什么而跌。长远来说（看要多长远吧），汇率下跌的话，到周期结束以后是有利于房市的。
注意，是指汇率下跌周期结束以后！比如你会不会到一个你知道明年汇率下降10%的地方买房子。

但是一般来说，如果不是被动的升值（像QE这样美元下跌带来的新币升值），正常情况下，一个汇率上升之前都会有个加息周期，这个时候房价会受压。
不过新加坡的情况比较特殊，自由港的特点和输入型通胀以及政府的深口袋外汇储备决定了政府会控制汇率。新币不会下跌得很厉害（起码不会是垫底的那个），但是相对下跌是难免的，否则就是给邻国买单了。现在新币的下跌是相对于美元和RMB的（因为这2者联动），新币相对于其它新兴市场货币还会是强势的，问题是这种情况下，钱不一定外逃，但是也不会进来，因为回报太低了。

不为房车谋 · 发表于 29-1-2014 10:02:02|来自：新加坡

谁帮忙算下，如果贷款80万，30年，利率1.5%和利率5%每个月分别还款多少？多谢！

alibabasg · 发表于 29-1-2014 10:24:18|来自：新加坡

土耳其央行刚刚把隔夜主要利率上调一倍以上，从7.5%-->12%。原因是阻止里拉贬值。
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这个我也注意了，新兴市场货币贬值，央行头痛之下只能大幅加息。
资金回流发达国家对新兴市场(包括SG)资产开始发挥冲击力，楼市下跌看来是大势所趋