如果要抄底，全世界最惨的房地产在西班牙

人生是场赌局 · 发表于 10-8-2014 16:28:18|来自：新加坡

　　以下是转载，我在考虑要不要买西班牙的房产，顺便问问专家，有没有绿卡拿？
拉霍伊政府推出购买50万欧元房产送居留的政策后，并没有收到预期的效果，无论是俄罗斯人还是中国人，都没有疯也似的涌进西班牙。近来有新闻说，第一批通过购房换居留政策来西班牙的中国人已经顺利获得了签证，人数不到10位。这次我们不分析西班牙房产是否值得50万欧元的投资，而是用客观的数据来了解一下西班牙国内的房地产行情。
　　在一个遭受经济危机的国家投资房产，总是在等着抄底的那一刻。西班牙的专家不靠谱，三年前就说西班牙房价已经抄底，年年都抄底，现在进入2014年，2013年房价依然是下跌趋势，成交量也继续下滑，只是下跌幅度有所缓和。乐观点说，西房地产正在止跌回暖，客观点说，就是西班牙房价还在继续下降，成交量也没有出现上升的趋势。只有在成交量出现了增长，房价才会逐步在供需杠杆中回升。
　　根据国家统计局的消息，2013年西班牙境内总共完成了31万1414起房屋买卖交易，比2012年的31.9万起下降了2.2%。这一降幅，相比2012年同期缓和不少。2012年房产交易量比2011年下跌了11.3%，2011年比2010年同期下降了17.7%，最严重的是2008年。2008年最终房产成交量比前一年下跌了28.6%，2009年又比2008年下降了24.9%。2010年比2009年下跌了6.8%。
　　2006年是西班牙房地产的黄金高峰，当年全新房产买卖成交量为91万6103套。
　　二手房的成交量比新房要好。2013年二手房成交了16.7万套，比2012年的14.5万套增长了2.2%。购买二手房的大部分房主是给自己居住，以投资为目的的买主，绝大部分选择新房。
　　在31万新房交易中，88.8%是市场上的商品房，约27.6万套，11.2%的是政府保护房，约3.4万套。政府保护房是针对收入不高人群的，不在投资房产之列。
　　尽管全国房产成交量下滑，但有6个大区的房产交易出现了增长。排名第一的是Canarias，新房交易增长13.5%，Murcia增长6.4%，Cataluña (4,8%), Aragón (0,9%), La Rioja (0,8%)和Islas Baleares (0,5%)，首都马德里的房屋成交量增加了0.2%。房屋交易成交量下跌比较严重的三个大区是Asturias (-24,2%), País Vasco (-18,3%)和Cantabria (-16,8%)。
　　从成交数量来看，安达卢西亚大区是成交量最大的，总共成交了62716套房屋，瓦伦西亚大区成交了45413套房屋，加泰罗尼亚大区成交了45064套新房，马德里大区的新房成交量是40949套。
　　交易量相对较大的四个大区，也是外国人投资比较热门的地区。加泰罗尼亚的巴塞罗那和马德里，是非欧洲国家资本房产投资的首选，而拥有无敌海景房的安达卢西亚和瓦伦西亚是欧洲国家投资者的首选。
　　在2013年成交的房产交易中，22.15%是外国买家。
　　在西班牙购房最多的是英国人，占外国人购买房产总数的15.1%，总共成交了5204套房屋。排名第二的是法国人，占外国购房总数的9.84%，总共成交了3391套房产；第三名是俄罗斯，占总量的8.58%，成交2956套房产。中国人在西班牙购买房产的数量占排行榜第十，是外国人购房总量的3.06%，成交1054套房产。
　　排在中国人之前的有比利时（2501套），德国（2417套），瑞典（1939套），挪威（1815套），意大利（1259套），阿尔及利亚（1114套）。
　　外国人购房，从2010年开始就一直缓慢的增长。最早说抄底西班牙房产的就是英国人和俄罗斯土豪。还有比利时和德国中产阶级，这四个国家大部分在沿海城市买房，主要目的是度假。俄罗斯人购买的房产多是奢华大房，走到哪里都是一身的土豪气质。去年炒得沸沸扬扬Benidorm“无电梯”大厦，顶层无敌风景大豪宅也是被俄罗斯人提前预定了的。
　　中国人在西班牙买房，大部分是在西班牙经商生活的，一掷千金的土豪都比较低调，不会在西班牙这个“屌丝国”太过高调，只是会在商铺上偶尔有大手笔，尤其是西班牙中北部地区，动则就是面积上千的超级百元店，低端小商品做得比人家家乐福还要大气！西班牙媒体上很少有关于中国人购房的消息。西班牙的华人购房还是实用为主，地段一般是华人聚集区或者华人商业比较密集的地区。
　　经济危机几年，华人和意大利人是唯一两个逆移民归国潮逐步增长的群体。华人老板在经济危机几年也是跨越式增长。华人商业帝国的高调扩张，和华人低调的住房交易无法相映成趣。对西班牙房产有兴趣的中国国内土豪们，有能力花50万欧元买一个居留，估计对于出国旅游采购啥的，对他们是小菜一碟，不会存在签证等方面的问题。说是为了子女教育吧，西班牙这个基础教育散漫低效，高等教育罢工成群的教育现状，有多少在西班牙的华人对西班牙的教育有信心？土豪出手阔绰，花钱不需要太多理由。
　　买房，最重要的就是房价。
　　2013年，西班牙新房价格下跌了8.6%，全国平均价格为1242欧/平米。如果按套房和别墅的价格来分，楼层里的套房平均价格下跌了9.7%，每平方米1333欧元。独栋或连体别墅的平均价格下跌3.6%，每平方米1047欧元。
　　截至到2013年12月，西班牙各大区的房价略有下跌。房价最高的五个大区分别是Pais Vasco，马德里，加泰罗尼亚，Islas Baleares。房价最低的五个大区是：Extremadura，Castilla La Mancha,Murcia,Valencia和Castilla Leon。
　　具体来讲：Andalucía 1279欧元/平米，Aragón 1357欧元/平米；Asturias 1358欧元/平米；Cantabria 1656欧元/平米；Castilla y León 1230欧元/平米；Castilla-La Mancha 910 欧元/平米；Cataluña 2034欧元/平米；Comunidad Valenciana 1212 欧元/平米；Extremadura 833欧元/平米
　　Galicia 1287欧元/平米；Islas Baleares 1893欧元/平米；Islas Canarias 1312 欧元/平米；La Rioja 1333欧元/平米；Madrid 2230 欧元/平米；Murcia 1057欧元/平米；Navarra 1457欧元/平米；País Vasco 2680欧元/平米。
　　马德里大区中，平均房价最低的地区是：Pinto（1250欧元/平米）；Parla（1269欧元/平米）；Arganda del Rey（1278欧元/平米）；Aranjuez（1291欧元/平米）和Valdemoro（1310欧元/平米）。房价最高的五个市镇是马德里市中心（2768欧元/平米）；Alcobendas（2673欧元/平米）；Pozuelo de Alarcon（2492欧元/平米）；Majadahonda（2483欧元/平米）；San Sebatian de Los Reys（2076欧元/平米）。
　　在加泰罗尼亚地区，Lleida的平均房价是1059欧元/平米；Tarragona 1369欧元/平米；Girona 1792欧元/平米；巴塞罗那市中心2285欧元/平米。
　　瓦伦西亚大区中，阿里坎特平均房价是1266欧元/平米，Castellon平均房价1119欧元/平米，瓦伦西亚1186欧元/平米。瓦伦西亚大区房价，从11年三月到2013年12月，已经跌了27.47%。
　　安达卢西亚地区各省平均房价：Jaén 813欧元/平米；Almería 1057 欧元/平米；Córdoba 1068欧元/平米；Granada 1114欧元/平米；Huelva 1183欧元/平米；Cádiz 1340欧元/平米；Sevilla 1401欧元/平米；Málaga 1621欧元/平米。
　　有闲钱是投资房产，有需求是购买房产。五年之前，西班牙贷款买房几乎是零门槛无下限。现在，银行要为他们的“放荡”赎罪，只能夹紧尾巴做人。
　　2013年，西班牙全国房屋贷款的月供平均值为569.4欧元，马德里大区的房贷月供平均值为846.45欧元，Extremadura地区的月供平均值为393.34欧元。房屋贷款的利息平均值为4%。
　　对于房屋贷款，按还贷年限计算出来的月供金额，一般不能超过贷款人收入的30%。2013年西班牙全国房贷月供是贷款人收入的30.42%。经济危机以来，银行收紧了房屋贷款，通过房屋中间申请到贷款的可能性比直接购买银行房产要高。
　　2013年成交的房产中，贷款购房的数量比2012年减少了31%，西班牙银行的统计数据显示，2013年银行房贷总额比2012年减少了27.8%。单笔贷款金额也下降了6.7%，平均单笔贷款额为12万5070欧元。
　　2013年成交的房产中，全国平均房产价值11万6489欧元，比2012年下降了5.8%。通过银行贷款买房的房产平均值为11万1388欧元，比2012年下降了7.4%。银行提供的房贷总额是房产总值的78.7%。
　　地区不同，房子新旧不同，价格就不同。通过西班牙房产交易网站，可以大致了解西班牙各个城市的房屋买卖和租赁行情。但是网站上标注的价格，并非是真实价格。
　　根据西班牙最大的网络房产交易平台IDEALISTA.COM的统计数据，2013年，西班牙全国房屋销售，没有折扣无法成交，虽然其中有房产公司故意抬高的价格，但从打折幅度依然可以看出各地区房屋交易市场的供需平衡程度。2013年，房间销售平均折扣为22.9%。平均折扣最大的地区是Lleida，折扣幅度为31.4%，其次是首相拉霍伊的老家Pontevedra，28.7%，第三是Zamora，平均折扣28.7%。
　　无论是房产商还是房主，都会在公共交易平台上稍稍抬价。了解标价后面的折扣幅度，对于无法把握真实房产价格的我们，是一个很好的衡量标准。
　　欧盟认为西班牙依然虚高，还需要继续下降10%左右。BBVA最近一份调查报告称，西班牙房市在2014年还会继续下跌，2015年才会真正迎来房市的春天。这些话似曾相似，不过，西班牙经济逐渐好转，房价总归会回升的，至于是哪一天，那还是等着专家们来剖析吧，这里，我只客观的陈列各种数据，以供计划买房的侨民或者投资西班牙的土豪们参考。