2014 新加坡房产入门详解~

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2014年新加坡房地产入门详解， 分分钟涨知识

居住用地的介绍：

新加坡的居住用地分为政府组屋，私人公寓及私人有地住宅。新加坡统计局2013年数据显示： 其中，政府组屋占81.9%, 私人公寓和私人有地住宅分别为12.2% 与 5.5%.

政府组屋是对国民和永久居民（Permanent Residence 简称'PR' ) 的保障. 在购买上， 公民可以申请新建的住房，政府借贷，而且可以有相应的政府津贴。 PR虽然有购买权，但是只可以通过现房转售市场。 当购买了政府组屋后，（目前规定为5年） 公民可以在私人住宅市场购买第2套房。 可是，若PR已购组屋，他们想要拥有一套或多套私宅的话，必须放弃政府组屋。

私人住宅中，公寓项目是任何人都可以购买的。新加坡作为一个竞争力全球排名领先的国家，私人公寓是海内外的投资客的唯一房产项目选择。 其设计，工艺，房型都是比较理想的居住和投资类型。2012年以来，步入新加坡房产市场的有中国公司就有万达（开发商），青建（承包商）等。

而私人有地住宅是新加坡的地权，所以外国人包括PR是不允许直接购买的。 个别难得的机会是圣陶沙岛上的洋房与别墅，以及一些公寓项目中包含的联名别墅项目。 其中对于有地住宅，新加坡土地交易批准组（Land Dealing Approval Unit, Singapore Land Authority)会对PR进行核准其购买有地住宅的申请。 外国人可以通过这个部门申请购买圣陶沙的有地私人住宅。

地契和产权简述：

地契的年限分为三种， 99年，999年和永久地契。 在政府组屋中，只有99年。

私人住宅因项目，地段和规划的分别，全新加坡分布着不同年限的房子。在交易中，年限不会随着交易而更新。简单说屋主新买的99年的屋子10年后易手，二手买家的地契年限为89年。999地契同样如此计算，但是永久地契不需。

公寓项目是属于联合地契，共有产权。 不管年限，对于产权是以这个项目内所有的产权人，按照share value 计算。 Share Value与每个产权人的物业的大小有关。 在新加坡陆地管理局，这有着统一的计算公式。

地契中，房屋的面积为实际使用面积，不含公摊面积。很实用的方法是，在选房时，户型平面图中，室内面积加上阳台面积为使用面积（包括空调间）。有些详细的平面图中，有灰色或者X的标示表示这个面积是公摊的， 比如说公用的电梯井和室外防火通道。

*关于客户关注的车位，新加坡公寓车位属于免费赠送。 面积没有显示在地契和产权中。

购屋的税费情况：

• 买家印花税：
  
  

目前，截至2014年，购屋买家印花税BSD接近3%，对任何人没有差别。

• 额外买家印花税：
  
  

2012年以来，政府调控实行额外买家印花税制"ABSD"。 其中新加坡人，PR和外国     人有了如下的区分：

	第一套	第二套	第三套及更多
新加坡人	0%	7%	10%
新加坡PR	5%	10%	10%
外国人*	15%	15%	15%

*在持有对新加坡自由贸易协议（FTA) 国籍的外国人，购房税收等同于新加坡人：

持有下面国家国籍护照或者有效永久居民绿卡：

• 冰岛（Iceland)
• 列支敦士登（Liechtenstein)
• 挪威（Norway)
• 瑞士 （Switzerland)
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还有仅限持有有效美国护照的美国公民（非永久居民）

• 卖家印花税：
  
  

2011年1月13日以来，转售物业的卖家需要承担高额费用：

第一年转卖税收为１６％，次年１２％，第三年８％，第四年４％

简单的说，已购买的屋子从第五年起松绑，无任何卖价税费。

• 新加坡商业用地
• 购买新加坡商业用地并没有额外买家印花税制ABSD。　但是统一需要交纳消费税无论购买者国籍或购买数量。　新加坡目前消费税为７％。
• *注： 工厂用地有卖家印花税，3年起依次递减15%，10%和5%。
  
  

附加信息：

前国务资政李光耀在其书中表示，对于人有其屋政策下的新加坡人，政府希望 政府组屋成为他们的资本保障。 同时，因为严厉的房产调控政策，李先生也呼吁国人不要盲目抛售组屋。而且，他希望有能力的新加坡人可以购买第二套甚至多套私人住宅。

房屋贷款：

新加坡公民对组屋可在收入限制下和政府进行90% 借贷。私人住宅和商业必须通过银行。

银行贷款：本地工作人士可以在收入能力范围内向银行申请80%的贷款。其利息为SIBOR浮动利率+0.8%。 SIBOR是金融管理局批准的新加坡岛内银行相互借贷的利率。 房贷利息在１.２%左右浮动。

在估算借贷能力时，新加坡的银行会想信贷局递交贷款申请进行评估。虽然每家银行的房贷配套众多，任意一家银行出具的 IN PRINCIPLE APPROVAL 简称' IPA',  (原则批准信 )在其他银行通用。

贷款能力：

在总债务比率60%下（按收入）， 银行会按年限和保险借贷率估算贷款额度。目前这个保险估计的利率在3.5%左右。 总债务比率会计算购买者的车贷，其他房贷和信用卡类贷款。

房屋贷款的申请必须由本地银行的财务顾问经手包办。

中国买家贷款及外汇：

要求注册会计事务所出具的个人收入证明来作贷款的方法和流程, 根据本地银行财务顾问在２０１３－２０１４年的接受的一些案例以及与华侨银行(OCBC) 相关人员的沟通，其中一个途径为：

1）在中国注册会计师协会能查到此会计事务所链接如下：http://www.cicpa.org.cn/Registration/Member_Notice/index.html

2）此证明的内容包含：客户的名字，护照号码，公司名字，职位，年薪。

3）用会计事务所的纸打印这个证明

4）会计事务所的公章，然后有一个会计事务所的相关人员签名。

5）此证明的薪水，银行会按照证明的年薪60%来算客户申请贷款的薪水。

另外，跨国银行之间有比较好的方案，其中之一为存款证明。大致方法为国内在新加坡有的跨国银行有新加坡币或美元的存款。进行短时冻结或者购买前审核。牌价和手续详情可以咨询国内一些跨国银行。　比如说:

• 大华银行United Overseas Bank (UOB),
• 新（星）展银行The Development Bank of Singapore　(DBS)
• 华侨银行　Overseas Chinese Banking Corporation (OCBC)
• 汇丰银行　Hongkong and Shanghai Banking Corporation (HSBC)
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法律保障：

新加坡２手私人交易活跃。贷款由银行处理，地契法律文件必须由委托律师处理。开发商交易也必须由律师交易，将款项冻结至受监管的项目户头。开发商对其款项的移动需要根据工程进度和项目质检达标。

有比较多的讨论，问法律是否规定毛坯或精装。　在２手交易之间，买卖原则是caveat emptor, 及为你情我愿。没有装修或者家具指标。在开发商楼盘交付上，　必须精装修按照卖房时所提供的材质，家电（品牌）及配套设施。比如　组合式烤箱灶具抽烟机三合一，衣柜之类。

总结：

纵观新加坡的房屋政策调控力度非常大，要求高，手续非常透明。这相应的体现了新加坡房地产的价值和其国家的管理理念。

在东南亚这个世界上著称消费最贵的国家，房屋因需求，因市场的自由，新加坡政府对房屋的管控是值得鼓励的。他满足了社会的安定，带动经济贸易，惠利于国民。

附加新闻：

2010年著名的政府组屋项目Pinnacle@Duxton 获得年度最优秀设计奖，将理念创新，高效，节能，绿色环保的政府安置房项目发展到海外，中国大陆和印尼等国家购买并作为新住宅项目区设计。

2013年，新加坡承办世界建筑节，新加坡获得许多奖项并且在不同建筑领域项目。其中包括未来项目整体规划，运输，宗教，能源回收等等。

2014年，在各个国家房屋中介市场投票中，新加坡的房屋经纪被票选为行业内最透明。 这一荣誉归功于新加坡政府CEA对行业严厉管控成效和对房屋经纪的考试选拔，执照认证等一些列措施。

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