新私宅销售有冲劲无后劲

republic · 发表于 19-10-2014 09:43:22|来自：新加坡

本地私宅市场近期似乎重焕生气，不少新项目推出时，示范单位都出现人头攒动场面，项目销量成绩也相当理想，几乎一个周末就可售出至少一半的供售单位。
然而，本报记者整理的资料显示，一些新项目尽管在推出时创下亮眼销售成绩，却似乎“后劲不足”，之后的销售表现，往往相对逊色许多，有些项目甚至几个月仅卖出十多个单位。
例如位于花柏岭（Faber Hills）住宅区的Waterfront@Faber，在5月推出市场的首个周末，就以1100元至1350元的尺价，卖出80个单位，占了项目210个单位的近四成，销售成绩不俗。
但截至9月底，该项目共卖出91个单位，换句话说，过去三个多月仅卖出11个单位，平均每月卖出三四个单位。
今年6月世界杯足球赛开打时期推出的嘉御苑（The Crest），也是当时受瞩目的项目。这个位于查理士太子弯（Prince Charles Crescent）的私宅项目在推出首天，吸引超过200人参观。记者当天到场采访，见到参观示范单位的人潮络绎不绝，不少潜在买家也与房地产经纪洽谈，显示他们对购房的兴趣。
然而该项目推出至今的三个多月来，卖出49个单位，销售并不算理想。示范公寓也不见刚推出时的热闹场面。
楼市疲弱和营销手段导致销量“后劲不足”
根据记者整理的资料，过去一年推出的新私宅项目，只有The Inflora、The Hillford和The Vermont on Carinhill等寥寥几个项目售罄，其余的许多项目有一半以上单位未售出。
即便一些项目在推出时买家反应热烈，销售成绩理想，但销售情况却似乎是“三分钟热度”，往往推出不到几周就沉寂下来。
分析师在谈到新私宅销量“后劲不足”的现象时，都表示这主要是因当前楼市疲弱和发展商营销手段所致。
高力国际（Colliers）研究与咨询部主管谢岫君指出，政府出台更严格的降温措施与房贷限制后，买房需求在某种程度上暂时放缓了。再加上近期的多个不利因素，如私宅可能会供过于求、利率即将调高、租金市场疲弱、股市跌宕不定和全球经济不稳定等，使本地私宅市场受到影响，新项目在推出一段时间后，销量就迅速放缓，也就不足为奇了。
她说：“就当前的楼市状况而言，除非新项目的地点优越、价格非常吸引人，否则需要较长时间才能卖完。要像过去楼市高峰期那样，一周内就卖光所有单位已不太可能。事实上，如果项目推出一周后就卖完，反而是反常现象了。”
谢岫君也指出，新私宅项目推出的首几周，一般是项目宣传力度最强、销售成绩最好的时期。
她表示，房屋经纪在项目推出前，往往会先联系潜在买家，同时举行数轮预售活动，以确保项目已取得一定的积压需求，在正式推出时能打响第一炮。
此外，在项目推出期间，发展商也会紧锣密鼓地大事宣传，使买家对新项目产生兴趣。而这样的宣传与兴趣也促成了较高销量。
“但项目推出一段日子后，行销活动就会减少，销量自然跟着放缓。这是司空见惯的现象。而且，市场竞争也大，另一些较新项目的推出都将转移买家的注意力，让他们不再那么关注较早前的项目。”
最初以小单位吸引买家
值得留意的是，新推出的私宅项目所卖出的单位，大多为两卧房或以下的小单位。例如本月正式推出的滨海盛景豪苑（Marina One Residences），卖出242个单位，就以700平方英尺左右的一卧房单位及1100平方英尺左右的两卧房单位为主。
第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋表示，倾力促销较小单位已是现在发展商新推出项目的营销手段之一。
他进一步解释说：“自从总偿债率（TDSR）条例生效后，买家已逐渐转向面积更小的私宅单位，因为这些单位的总价较低，在买家经济能力可负担的范围内。所以发展商一推出新项目，都会以较小单位来吸引买家。这既能让项目首次推出时取得强劲销售势头，也能为项目营销活动造势，吸引更多买家来参观。”
“然而，当这些较小和较好的单位售出后，项目剩下的往往是面积较大、总价较高，也较难售出的单位。这也就使得很多开始热销的项目，很快就后劲不足，几个月都卖不出多少个单位，无法持续之前的热销场面。”
已建成私宅空置率2006年来最高
不仅新推出私宅项目无法持续热劲，连一些已经建成、取得临时入伙证（TOP）的私宅，也面对单位卖不出的局面。
根据记者整理的资料显示，去年和今年完工的私宅项目如翠城新景（The Interlance）和Concourse Skyline等，目前还有100多个单位未卖出。一些位于乌节路的项目如TwentyOne Angullia Park和Le Nouvel Ardmore，未售出单位比率高达八成以上。位于圣淘沙的Cape Royale和乌节路的Ardmore Residences未售出单位比率甚至达到100％，302个单位从推出至今仍未售出。
一般而言，刚取得临时入伙证的新私宅单位比较吃香，因为买家可立即将单位租出去，获取租金收益。
然而，根据市区重建局网站资料，今年第二季已建成私宅的空置率为7.1％，是2006年以来的最高水平。
截至6月底，本地共有1412间已建成但未卖出的私宅单位，当中又以高档私宅（核心中央区，CCR）和中档私宅（其他中央区，RCR）项目为主，分别占了六成和三成左右，大众私宅（中央区以外，OCR）则少过一成。
智信研究与咨询（R'ST Research）总监王伽胜认为，许多市区的已建成高档私宅久久未能售出，说明中高档私宅已失去昔日光彩，不再受投资者青睐。一来，这是额外买方印花税（ABSD）和疲弱租赁市场等因素所致；二来，外国市场也对本地私宅项目形成极大压力。
王伽胜说：“现在的投资者接触面更多，不只是关注本地楼市，同时也关注马来西亚和英国等地的楼市，寻找具有增值潜能的私宅投资项目。在激烈的竞争下，本地中高档私宅自然不像以前那样吃香。”
以送钻石和跑车促销
要推动新私宅销量，下调单位价格是主要手段之一，因为市场已经证明价格是刺激销量的主要因素。
例如，今年4月新私宅销量大增，比3月增加了55％，分析师认为主要原因是发展商提供可观的价格折扣发挥了作用，成功吸引一些买家进场。
不过分析师也指出，下调价格往往是发展商在最不得已情况下才会采取的营销手段。
仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉说：“有许多项目仍尝试保留原来的价格，不打太大的折扣，因为发展商想避免价格下滑的恶性循环。但是，如果市场情况继续恶化，可能会有更多项目减价。”
张敏璋也认为，发展商削价促销私宅的做法，犹如为私宅市场注入类固醇，短期内或许能刺激市场交易，但长期而言，却可能造成私宅价格下跌速度过快的局面。
一名有意购买私宅的买家陈伟杰（43岁，工程师）受访时坦言，他并不急于进场买房，因为他觉得本地楼市价格还会下跌。
现在是买方市场
他说：“现在是买方市场，供我选择的心仪私宅项目很多，所以我打算再观察一段时间，才决定要不要入场。”
除减价外，一些发展商也利用其他促销手段来吸引买家。
上个月刚推出执行共管公寓百丽居（Bellewoods）的发展商青建地产（Qingjian Realty）举行了钻石抽奖活动，凡是成功申请到该项目单位的买家都有机会抽到一克拉钻石，共有20颗等待赢取。该项目共有561个单位。
此外，发展Mon Jervois私人共管公寓的新加坡置地（Singapore Land）这个月也在报章打广告，只要购买三个卧室或更大的单位，就可以特别价格购买英国豪华品牌阿斯顿马丁（Aston Martin）的跑车。
去年推出的Mon Jervois共有109个单位，根据市建局的数据，目前仍有75个单位未卖出。
凯德新加坡（CapitaLand Singapore）则请了室内设计师，将翠城新景（The Interlace）里的30个单位装修一番，并配置家具，以全套卖出，希望可以吸引买家。这些装修好的单位比普通单位贵10万至18万元，也都是比较大的单位，面积介于1873平方英尺至4478平方英尺。
把未售出单位转成服务公寓
对此，谢岫君认为这是无可避免的促销手段。她说：“当买家越来越谨慎时，发展可能需要这些‘甜头’来给潜在买家一点小鼓励，好让他们下定决心买房。”
另一方面，由于发展商合格证书（QC）条例规定，有外国股东的发展商须在五年内完成项目发展，在取得临时入伙证后两年内卖出所有单位。一些已取得临时入伙证但未卖出所有单位的发展商，也另辟蹊径，通过把未售出单位转换成服务公寓，或以成批出售（bulk sale）方式卖出。
其中，城市发展（City Developments）今年4月接受媒体采访时就透露，考虑将集团旗下高档项目转换成服务公寓。协和集团（Hiap Hoe Group）旗下一个单位HH Residences，也以3500万元或相当于1574尺价，买了该集团在圣多马径（St Thomas Walk）的Skyline 360的五个顶层单位（penthouse）。
王伽胜认为，发展商通过这些方式处理未卖出单位，固然可能取得某些租金收入，但长期而言，并不利于本地楼市发展。
他说：“除非政府放宽降温措施，否则若发展商采取这种策略，只会导致黄金地段的转售和出租市场竞争更加激烈。”