社论：房屋供需的动态平衡

yibei · 发表于 22-10-2014 10:41:58|来自：台湾

[color=rgba(0, 0, 0, 0.701961)]社论：房屋供需的动态平衡（ZT早报）
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.701961)]国家发展部长许文远宣布，房地产市场已趋稳。因此，建屋局在经过三年加速增建新组屋后，开始换挡，今年推出的新预购组屋2万2400个单位，减少10％，而明年将再缩减25％至1万6000个单位。此外，市区重建局也将减少私宅的土地供应。不过，他指出，目前还不是放宽房地产降温措施的时候，因为自2009年至今，私宅价格上涨约50％，而国人的收入只增加30％，因此房价还有下调的空间。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.701961)]
过去几年来，本地房地产市场近乎失控，导致政府推出多轮的降温措施，以压抑投机性的需求。同时，政府也大量增加私宅的土地供应，并加速增建组屋，以满足积压的需求。通过供需[关键词屏蔽]齐下的调节，房地产市场终于稳定下来。预购组屋的申购率大幅度下降，显示组屋供需已达到平衡，而转售组屋及私宅价格分别自去年第三季及第四季持续下跌，反映了降温措施开始奏效。实际上，发展商及房屋代理等业内人士表示，接下来两三年有不少房子竣工，房地产市场将可能出现供应过剩甚至崩盘的风险。
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房地产市场若过于炽热，将助长投机性的需求，导致稀有资源如土地及资金的错误配置。此外，房价高涨也将使许多国人特别是年轻一代望屋兴叹，并引发民怨，进而拖缓包容社会的构建步伐。然而，房地产市场崩盘，也不是一件好事，因为受影响的不仅是发展商及房屋代理，也包括金融体系及总体经济的稳定。在新加坡“居者有其屋”及“资产增值”的政策下，房地产是大部分国人拥有的主要资产，而政府也在政策设计上让国人通过组屋的转售或出租，填补退休金的不足，因此房地产市场的荣枯与国人息息相关。

许文远在今年初便指出，在接下来三年，建屋局有8万个新组屋单位完工，其中有一些买家是现有的组屋拥有者，他们必须在拿到新组屋钥匙后的六个月内，转售现有的组屋。去年有2800个单位的买家，是属于这类型，而接下来三年，随着大量新组屋竣工，这类型的买家每年将达6000个。因此，组屋转售市场的供应将激增，对转售价格构成下行压力，而组屋转售价格下跌，将削弱组屋提升者的支付能力，从而殃及私宅市场。

在这情况下，政府减少新组屋及私宅土地的供应，将有助于房地产市场软着陆。然而，由于房地产价格及需求还是偏高，任何削减供应的措施，不应让市场误以为政府在救市而对房价有不切实际的预期。价格上升的预期，将导致发展商不愿削价求售，而潜在买家也可能因此而提早进场。在低利率环境下，房地产市场的潜在需求还是相当强劲，因此除了降温措施必须保留之外，在政策上还是必须降低房地产买卖双方的价格预期。否则，政府多年来在驯服房地产市场的努力，可能功亏一篑。
其次，房地产市场的需求，具有很大的弹性。在上个世纪90年代中期房地产市场红火一片的时候，组屋申请者多达15万人，轮候组屋分配的时间长达七年。然而，1997年的亚洲金融危机后，许多申请者退出，导致建屋局手持3万多个单位的组屋无人问津，必须花费五年多的时间才将这些组屋清完。建屋局过后在组屋供应方面，采取谨慎保守的政策，因此这一轮的房地产上升周期又出现组屋供不应求的现象，必须在这几年加速增建，以满足多年来积压的需求。

在新加坡，政府控制土地及组屋的供应，因此能更有效地调控房地产市场。尽管如此，由于需求的弹性很大，特别是投资与投机性的需求，因此在房地产市场只能求取动态的平衡。即使每年新增家庭1万5000个看似刚性需求，但这需求也会随总体经济情况而改变。在建设包容社会的政策下，建屋局还需考虑单身人士及年长人士的住屋需求。在房地产上升周期，这些需求会激增，反之亦然。经过多轮的房地产市场周期相信政府将能更有效地掌握这个动态的平衡点。

yibei · 发表于 22-10-2014 10:44:31|来自：台湾

要用时间来消化前二三年过度供应的量，感觉还没见底。

yibei · 发表于 22-10-2014 10:52:17|来自：台湾

（ZT早报）恳求政府尽快解除房屋降温措施

彭修林

笔者是年过50的中老年人，我和老伴辛苦了大半辈子才拥有一间五房式组屋。两年前，我们响应政府的号召，大屋换小屋套现养老，也申请了一间小型组屋为老年生活作准备，以为这是个双赢计划。然而，政府却在去年9月份开始实行一系列更严厉的降温措施。

政府成功的降温措施，导至组屋价格一跌再跌，现在转售市场甚至无人问津，简直是让卖主不知所措。目前的情况是供过于求，卖家多过买家，导致屋价下跌。这对我们这些要大屋换小屋的屋主造成极大困难，而卖主却不能估价，我们该如何给自己的屋子定个公平的价格呢？

屋子卖不出，拿了新家钥匙还得缴付两边的杂费，无形中增加了我们的负担。在此，恳请政府尽快解除房屋降温措施或适当调整政策条规，好让我们这些中老年人可以喘一口气。
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republic · 发表于 22-10-2014 11:02:45|来自：台湾

ABSD不会轻易取消的。

yibei · 发表于 22-10-2014 11:06:37|来自：台湾

买家申购率趋低新组屋供需逐步平衡
杨丹旭
2014年10月22日
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受访分析师指出，政府削减明年新组屋25％，不至于影响首次购屋者买新组屋的机会，因为市场的需求已不如以往，申购率不会因此回弹。此外，减少新组屋供应料会让组屋转售价格下滑速度放缓。
杨丹旭　报道
[email protected]
政府过去几年推出大量新组屋，应付供不应求问题，在今年新组屋销售活动，首次买家的申购率都保持在较低水平，第二次买家和单身者的申购率也在减少，体现新组屋的需求逐步获得满足。

建屋发展局今年已展开五轮预购组屋销售活动，剩下一轮将在下个月展开。根据本报收集的数据，第一次买家的申购率今年都没有超过2，最低一次只有1，即平均每个单位只有一人提出申请。

第二次买家的申购率介于1.9至4.3，这也比去年的申购率低。去年的六次预购组屋销售活动中，第二次买家的申购率介于2.4至14.9。

今年非成熟组屋区
二房式单位增近一倍

政府去年开放让单身者购买二房式新组屋以来，可供单身者申购的二房式单位供不应求。不过申购率今年逐步减少，从1月每个单位有30人争购，下降到9月销售活动的平均每个单位12人申购。

建屋局答复本报询问时说，考虑到单身买家需求，非成熟组屋区二房式单位的供应增加了，从去年的2600个，增至今年的5000个。

鉴于供需逐步平衡，建屋局今年推出的新组屋数量已比去年少一成。国家发展部长许文远前天宣布，明年的新组屋供应将再度减少25％，全年的供应量是1万6000个单位。新组屋销售活动的次数也会减少，从每两个月一次调整到每个季度一次。
房地产分析师认为，政府经过谨慎衡量才决定做出调整，这能防止供应过剩，也能帮助稳定组屋转售价格，让价格下滑速度放缓。智信研究与咨询总监王伽胜受访时说：“政府前几年大量增建新组屋，对资源造成很大压力，这并不可持续，而且现在积压需求已满足，是减少供应的好时机。”

2009年和2010年，建屋局通过预购组屋销售活动，分别推出9000个和1万6000个新单位。2011年至2013年供应增加，每年新组屋单位超过2万5000个，今年则减少至2万2400个。

博纳集团总裁伊斯迈认为，明年新组屋削减25％是合理的，不至于影响首次购屋者买新组屋的机会。他说：“打算明年申购新组屋的买家不必担心供应减少，因为市场的需求已不如以往，申购率不会因此回弹。”

转售价下调不会马上被扭转

房地产咨询公司欣乐国际执行董事麦俊荣也提出，虽然新组屋供应减少，组屋转售价格却在下降，打算买房的人也可以考虑购买转售组屋。

房地产降温措施有效抑制转售组屋价格攀升，去年第三季以来，价格已连续五个季度走低。麦俊荣认为，减少新组屋供应不会马上扭转价格下调的趋势。

他说：“供应方面的调控措施要发挥作用，通常需要较长时间。目前抑制售价的一个重要因素是买家的贷款能力受到限制，减少新组屋供应，预计会让价格下滑的速度放缓，但不会马上改变价格下调的情况。”

由于第二次购屋者和单身者的申购率还是比首次购屋者高，麦俊荣建议减少分配给首次购屋者的新组屋，把多出来的单位分给第二次购屋者或单身者申购，满足更多人买新组屋的心愿。
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