[讨论]2015年转售组屋会回暖吗？

胖头鱼喵喵

今年1月联合早报房产的报道，其中提到下半年如果政府放宽部分降温措施，转售价预计回升3％。大家怎么看呢？

详细的组屋转售价格报告将在本月23日出炉。 修订后的组屋转售价格指数包括所有市镇，及各种不同类型的三房到五房式及公寓式组屋，也把更多可能影响屋价的因素如楼层高低、是否靠近地铁站等考虑在内，以更准确反映市场动向，提供更及时和可靠的信息。
配合上述调整，建屋局也把用来计算指数的基年从1998年第四季调整到2009年首季，但这并未改变每季的组屋转售价走势。 智信研究与咨询总监王伽胜指出：“去年全年的组屋转售价下滑约6％，算是软着陆，尤其是考虑到政府在前年8月推出每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）限制后。” 他说：“早前现金溢价（COV）严重影响了买家的负担能力，如今转售交易已几乎不存在溢价，而转售价并未暴跌，只是稍微调整，这反映了2013年推出的房产降温措施持续发挥效力。”
据他估计，今年的组屋转售价变动不会太大，上半年预计下跌不超过3％，如果下半年政府放宽部分降温措施，转售价预计最多回升3％。
ERA产业主要执行员林东荣也说：“去年组屋转售价格出现单位数跌幅是在预测之内，我们之前预计全年转售价会下跌5％至8％。” 如果现有的转售政策和房贷条例维持不变，他预计今年组屋转售价将另外下跌5％至8％。 至于转售交易量，他说：“去年预计只有1万7000间组屋转手，随着建屋局今年减少新组屋的供应量，加上转售价格保持平稳，今年的转售量有望回升。”
博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈也相信，今年组屋转售市场回弹的机会不大。他说：“今年组屋转售价预计将下滑5％至6％，主要是因为会有更多第二次购屋者今年领取新组屋的钥匙，而他们得在六个月内出售现有组屋，预计未来两年，这类卖家每年约有6000人。”
房地产经纪公司Chris International董事许家荣说：“组屋转售价自2013年中就开始下滑，预计还会持续到今年中，这意味着过去两年的转售价跌幅加起来10％，预计到时会吸引较多买家进场。”
下月推出3940个预购组屋 建屋局今年计划举办四次预购组屋销售活动，总共推出1万6900个新组屋单位，其中包括比达达利（Bidadari）和榜鹅北岸（Punggol Northshore）的预购组屋项目。
今年的首个预购组屋销售活动将在2月举行，会有约3940个位于武吉巴督、芽笼和后港的新组屋供买家选购。

胖头鱼喵喵

我先说说吧，不是专业人士，说的不对请大家指出。
个人对于2015年回暖并不看好，降温措施几轮下来才起作用，降温措施放宽后市场也需要时间反映，假设2015年中解除预计也要2016年才看到吧。
加上这两年建成bto如此之多，马上又要供过于求的节奏了。。。

胖头鱼喵喵

lansejiayuan007 发表于 20-1-2015 14:04
对于年轻买家，要贷款的，贷款额度是否放开就很重要了。
以前是月薪的100倍，现在是60多倍。

有道理！
大胆猜测一下，贷款额度和ABSD哪个会先放宽呢？
ABSD是政府的收账，感觉很难免~
而现在sibor越起越高，贷款额度也的确减少了过渡借贷的风险。
好难抉择哦！

胖头鱼喵喵

还有一个舆论是说：大选后会放宽政策，房市会回暖。
大选的日期通常多久以前会确定啊？在国外的新加坡人也要回来投选吗？

维妮公主

不会回暖。 2手房交易一般都卖给外国人，新加坡人可以去BTO，等不起的夫妇花点钱买2手是很合理的逻辑。2手房能横摆不跌就不错了。

SALE OF BALANCE FLAT也比BTO贵。

LaoK

如果放宽PR限制，应该会有相当一部分的PR入场买组屋。

goldenstar

我觉得即使撤限，对组屋市场的提振也不大。

1. 组屋是首套房，或者自住房。 购房者并不是用回报率来计算，而是用负担能力来计算。 公寓买家被设高门槛，大家无利可图就不买了。 但组屋不一样，被措施限制的连小单位都负担不起的买家应该有，但是很少。

2. 不像其他国家用一刀切方式隔离出很大的刚需累积，结果会报复性爆发。 新加坡通过补贴和供应量，被压抑的刚需其实很有限。总理这两天还说了，如果问台湾香港的年轻人什么时候买房，他们会误以为你在取笑他。 但新加坡年轻人婚前就买房了。

影响组屋的主要是供应量，和移民速度。 移民速度应该是不会立马放宽， 供应量虽然在未来下降，但是已建和在建单位相当多。 新组屋买家还要再卖出原单位，市场有个迟滞效应，显然一年内不太可能会有回暖机会。

去年已有卖家申请售屋延期，新的卖家由于担心市场下跌会提前开售，可能发生踩踏效应。

best98

2015,2016年巨量HDB要TOP，HDB已经过量饱和了。即使放PR进来，也救不了市啊

goldenstar

补充一下，还有和公寓的磁场关系。



组屋/公寓的房价关系差距太大，部分公寓屋主会卖出公寓，得到大笔现金买条件好的组屋。这会对公寓产生压力但提振组屋。

反过来，如果组屋/公寓房价关系太近，部分组屋屋主就会卖出组屋购买公寓，就是所谓组屋提升者。这对对组屋产生压力但提振公寓。



所以要留意两条线的位置关系。


但是这种双方关系有是个同步效应，例如组屋房价大幅下滑，公寓屋主就会卖出公寓转买组屋，结果导致公寓房价一起下跌。

这个在明年很可能发生。 由于预期利率上升，公寓市场也可能发生踩踏，一部份持守力不足的屋主就会卖出公寓，趁机卖便宜的组屋。 这样就会对组屋房价提供支撑。

金某曾经有篇大作新加坡房价20年宝鉴，可以仔细烟酒烟酒。

acer23

goldenstar 发表于 20-1-2015 18:39
补充一下，还有和公寓的磁场关系。

这个分析很有道理哦