本帖最后由 福若斯 于 29-11-2017 15:25 编辑
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大家好，本人在新加坡建筑装修行业从事多年， 负责过发展商的组屋，公寓项目，到后来的自立公司，为过不少的屋主装修新房。也算是见识过种种问题情况，今天，尽我所知，跟大家分享一些关于新屋验房的经验知识。 众所周知，新加坡常见的住宅项目主要有组屋和公寓（私人别墅类暂不讨论）。 一般来说，当项目拿到TOP（临时入伙证）后，还有一年的保修期（防水类一般是五到十年的保修），在这段时间内，屋主如发现任何建筑瑕疵defect，可以申报维修。
而当屋主从发展商或者HDB拿到钥匙后，应该着重检查哪些问题呢？可以说80%的屋主会而且只会检查划痕类的瑕疵，例如橱柜划痕，木地板划痕等等，我曾经遇到一位屋主，当时我是代表发展商负责两栋楼的维修代表，这对屋主夫妇提交了300多个defect list，其中几乎全部是划痕类的，连及其细微的小痕迹都报了上来，估计没少花时间在这上面。估计大部分屋主都是认为defct就是找划痕， 其实这只是其中最最次要的瑕疵问题，可以这么说，我奉劝大家不要浪费太多时间在这些小问题上，真正重要的却都忽视了。
在拿到钥匙后，检查defect前，第一步是应该对自己的时间安排有一定的计划，是否进行再装修，装修工期安排，如果要求发展商维修，多久完成，最晚（或者最理想）的入伙时间等等，都必须要有一定的计划，据我多年经验，一般来说，一般的defect维修在一个月左右（别以为你的是很小的defect就会很快，错了，所有的维修都是按一定的排队顺序的，也就是说，有可能即使是小defect也会拖一个月）而装修工期在一般在一个月到3个月之间，这样算下来，一旦没有好好计划，你可能拿到钥匙半年后都搬不进去，先排一下自己的时间表吧。
此外，申报发展商维修必须要在自己重装修之前，这点切记，否则会带来很多不必要的争论，而且发展商如果发现屋主自己的装修已经对原有的材料或者设计结构等造成改变或者破坏，他们是有权拒绝保修期内的维修要求的，最明显的例子是，如果你把厕所的瓷砖全部敲了重做，随后发现漏水了，想再叫发展商来维修？不好意思，先交钱吧，亲。
在你开始检查验收你的新房前，先开通，水电，还有如果条件允许，煤气和网络也开通吧，（温馨提示，不少同学分不清这几个部门，水和电是从sp service开通的， 煤气一般是 city gas）这样是为了可以检查是否有线路故障。 有些同行提议在搬进去之前，不要开通这些，理由是怕维修工人乱用屋主水电。在这点上，我就不予置评，只是根据我维修过数百个的单位的经验看来，还没试过这种情况。反倒是如果所有事情都安排到最后一刻才开通的话，一旦出现什么问题，反而更被动。
好吧，啰嗦了半天，进入主题吧，一般新房验房按照这个顺序来检查比较好:
1) 功能性检查，第一步我们必须检查所有的设施是否正常工作，譬如，空调，冰箱,烤炉，油烟机，水龙头，热水器等等是否都正常工作。 有个小提示，如果你的接下来的装修工期较长，记得把电池从这些家电上拿出来，例如煤气灶，遥控器等。
2)安全性检查。这一步是注重留意屋子里是否存在一些安全隐患，尤其是家里有小孩或者老人的家庭，例如家里是否有尖锐的角落设计，例如，常见的浴室玻璃设计，有些90度设计的下面瓷砖kurb， 可能就存在尖角，或者大厅到厕所的地面瓷砖边，有时候是挺锋利的，严格来说这些并不算是defect，发展商没有很明确的义务去修正这些问题，但是也可以请求他们帮忙磨成圆角，一般都会答应的。 再譬如，检查一下那些普通玻璃窗是否有裂痕，哪怕是一点裂痕，都需要尽快通知维修，否则等玻璃碎裂的话有可能割伤人的，如果是钢化玻璃就还好，不会裂，要么就直接粉碎，相对来说，钢化玻璃安全度还是高很多的。
2) 在很多华人的概念中，水即为财，所以对水的问题都特别注重，其实在验房过程中，关于水的问题就不少。一般来说维修的60%都是与水有关
a) 窗户防水
i. 根据BCA的要求，所有住宅项目的窗户都是要通过水密测试的，确保不会漏水，测试方法我就不啰嗦。基本上是每扇窗户都有测试过的，但是在实际上还是有可能有所疏漏的，所以同学们在多放个心眼在这上，在大雨过后，多留意一下窗户附近是否有积水，最有可能漏水的位置是窗框和墙咬合的地方，一旦真的漏水，对你家的木地板是绝对致命的。
ii， 有阳台的同学请特别注意，阳台推拉门是否漏水。如果你主人房是木地板（一般公寓和DBSS基本配置）这特别需要注意的是主人房阳台推拉门和地面接缝处是否漏水， 以我经验来看，这些地方的接缝其实非常难处理，一旦处理不好，很容易就漏水，而最后间接导致木地板损坏。屋主可以等大雨，或者自己暂时堵上阳台地漏再倒水测试即可，玻璃推拉门门框有水是正常，但水不应该渗进房间。（ps，如果房间是瓷砖的话，就不用太担心，瓷砖不怕水）
b) 垃圾槽漏水
这种问题极少见，但是如果没有及时发现，问题可以很严重，这一般是由于在建筑工期内没有处理好接缝遗留下来的问题，对于垃圾槽在屋子里面的尤为重要，我遇过的一些例子就是，某公寓设计厨房柜旁边就是垃圾槽，垃圾槽漏水而且也没有及时发现，最后柜子都坏了。
对了，有个常识，大家注意一下，基本上所有木质材料都不可以长时间泡在水中（正常短时间清洁没问题），变坏的主要特征就是变色，一般都是变黑色，甚至有些会长蘑菇，你可以据此来判断橱柜和木地板或者木门是否损坏。
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C)浴室地面防水
新加坡BCA有明确规定，浴室地面瓷砖下必须有防水，而且每户交房前，也必须通过水密测试，一般大家都不用担心楼上的水漏到你家浴室，但是，我还是建议屋主们自己再做一次水密测试，方法是用橡皮泥堵上浴室地漏，然后放水等24小时后，检查水位是否下降，不需要去检查楼下是否滴水，重点是检查房间的木地板是否渗水进来。
D)积水问题
这其实是另外一个除防水以外比较重要的问题，而偏偏很多屋主却忽视了，任何一个有可能用水的地方，其实地面都必须设计成一定的斜度，以方便跑水到地漏。我们需要检查
i）所有浴室厕所，严格来说，在使用完浴室后一段时间，地面的水都应该自动流到地漏，但在事实上，由于现在新户型设计的厕所都越来越小，还有工序的限制，厕所积水问题其实是普遍存在，特别是马桶附近，水很容易就积在马桶底座一圈，有些户型甚至是无法解决，除非换掉马桶型号。有些则换掉几片瓷砖就好了。
ii）厨房，厨房的地面也应该满足一定的斜度跑水设计的，但在这点上，我建议，同学们不必太计较，如果你不常洗厨房地面，大可不必操心，因为厨房面积小，还有橱柜等，如果坚持要求发展商敲砖重修，一是费时费力，二是弄不好又损坏橱柜，如非必要，最好尽量避免拆或者敲任何地方。
iii）阳台，洗衣房（service yard）检查一下是否有积水问题。
iv）所有的地漏排水，在自己的装修之前必须检查一下，水流是否通畅，管道是否有堵塞，小提示，在你自己的装修时，如果有大量敲打工作，记得提醒你的装修商堵上地漏。
e）其他漏水检查，例如厨房洗菜盆，浴室洗手盆下面是否漏水，水龙头是否漏水，厕所马桶是否漏水等等。这些都比较简单，就不详细说了
3）瓷砖检查，（大理石地面方法类似）
在这一步，瓷砖检查中，又包括下面几点
a）平整度
BCA在质量指南上其实没有关于瓷砖与瓷砖之间平整度的具体要求，一般来说，其实瓷砖很难做到每一片都是100%的平整，一般来说不超过1-2mm就算可以接受了，我建议只要屋主本人肉眼看，和手摸的方法感觉一下就可以了，一般只要不是差太远我都不建议要求换砖.
b)瓷砖空鼓
瓷砖空鼓指的是用物品轻敲瓷砖，如果有像敲鼓似的空洞声音，则认为是空鼓问题，但这里是有个范围的，一般来说，对于地砖来说，空鼓面积不超过该瓷砖的面积的5%都是可以接受的，通俗一点说就是，一片600mmx600mm的瓷砖空鼓面积不超过一个拳头大小就没问题，但墙砖比较严格，4个角落点和中心点这5个点中，不应该有超过一点的空鼓，否则有脱落的危险（除非墙后是水管），检查方法其实不用像某些所谓装修攻略教的买专门敲棒来敲，用金属勺子轻轻敲一下即可，注意轻轻即可，别刮坏瓷砖了。在新加坡其实在一般在交房子前都有严格的检查过程，反正我经历过基本极少出现空鼓。
4）木地板
木地板的检查主要有两点
a)检查是否有翘起来的问题，如果有，很有可能是漏水导致木地板下面的胶水失效脱落，这样要尽快维修，否则面积会越来越大。这是检查木地板的关键，另外一个常识，在BCA的质量指南里面，木地板是没有“检查空鼓”这一说法的，同学们切记不要用家里的硬物，例如雨伞什么的，去敲木地板，否则基本是一敲一个印。
b）检查是否有明显刮痕，或者某些木块有明显瑕疵，例如某片面积走过的声音都明显不同，这就可以申报维修。在市场上某些装修商会给屋主出所谓的“好主意”，就是让屋主随便找出木地板的刮痕问题，然后强迫要求发展商再油一遍漆。平心而论，我觉得如果木地板没有什么问题的话，其实没有任何必要再油一遍漆，一个是耗时耗料，再者，木地板的油漆味道很大，一般一两个星期都散不掉，最后还是浪费我们自己的时间。
5）检查门窗是否有问题，开关是否顺滑，无噪声，窗框和门框与地面墙面咬合的接缝最好用silicone封死。
6）柜子（普通HDB的同学可以忽略这段，主要是公寓或DBSS的看过来）柜子其实是大多数defect的来源之一，尤其是橱柜（可能是跟家里的女主人要求较高有关）
第一步，最重要的是检查木板材料有没有损坏或者变色，如果变色则意味着可能有漏水。
接着需要检查柜门开关有无问题，柜门活页是否锁紧，门是否校准对齐，这里特别注意橱柜，有些垂直开关的玻璃柜门，检查一下活页是否松动。双门对开的柜子，试下两个一起打开关上，看看会不会打到对方。
再下来检查柜子，抽屉的边边角角是否有尖锐的角落，有发现则最好要求磨成圆角。
最后检查柜整体表面是否有刮痕，柜门等是否平直（柜子的材料是三夹板，一般三夹板都会有不同程度的弯曲，如果是一点点弯，我建议不必太计较，过大则需要报修）
7)墙面检查，
第一步是检查墙体是否有裂缝，一般新房子由于自然沉降等原因，或多或少都容易出现细微裂缝，而且越靠近高楼越容易，一些新屋子甚至在头半年都会有细小裂缝跑出来，只要不是过大的裂缝其实都属于正常现象，不必担心，有出现则正常报修则可。
其次是检查墙面平整度，垂直度，阳角阴角等是否垂直等， 这可能需要一些专业工具辅助，例如直角尺，垂直尺等，网上这类教程极多，我就不再详谈了，其实我的意见是，只要肉眼观察无大问题即可，只要你不是追求完美主义者，也没必要摆弄这些专业工具，看得舒服就好了。
以上就是一些验收新房的关键点， 当列出这些瑕疵清单后，下一步就是跟发展商的维修代表交涉报修。
我之前做过发展商的维修交房代表工程师，也曾经以装修商的身份代表屋主跟发展商交涉，也算是经验丰富了，其实，平心而论，一个项目从平地到高楼，历时3-5年，耗费数百人的劳动，上万道工序，当钥匙交到你的手中，可以说99%都是没问题的，你可以发现的极大部分的瑕疵其实都基本是小问题，当你在跟你眼前的维修代表讨论的时候，又或者面对正在维修的工人时，我衷心建议你尽量礼貌平和的交流，他们面对的是一份糊口的工作，而你需要的则是舒适美观的房子，恶言相向甚至出言挑衅（challenge）他们，并不会给你带来任何好处，我在维修时就曾遇到屋主，见面第一句话就是指着一条很小的墙面裂缝对我说“你们究竟有没有工作，这是你的房子你会接受吗？”。。。又或者“你们不修好这些问题，我就会停止所有房贷。。”
其实，屋主们什么时候入住，还不还房贷等等都跟维修代表或者维修工人没有半毛钱关系，面对态度恶劣的屋主，维修负责人基本策略就是忽视，又或者，拖。
屋主真正应该做的是，准确清晰的描述给维修负责人问题所在，并且让他们知道你的时间要求，才可以顺利的把维修工作完成。维修负责人手上掌握资源其实可以很大程度的帮助屋主节省时间和金钱，互相配合才是关键。
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如果大家有任何需要我帮忙的话，可以在后面跟帖子提问，我尽我最大的能力抽空为大家解答。
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