【新加坡圈】神马？99年地契私人公寓价格上涨，直逼永久地契公寓价格啦！

新加坡圈

99年地契和永久地契，私人公寓价格逐渐缩小！

房地产买家近年来觉得99年地契的新私人公寓售价，已逐渐逼近永久地契的新私人公寓。

莱坊（KnightFrank）数据显示，全国99年租赁地契与永久地契公寓之间的整体价格差距，在2012年跌破30％。一些特定地区，如欧南园一带的租赁地契和永久地契公寓的价格差距，也从2011年至2012年的55％，显著缩小至2013年至2014年的12％。

针对永久或近永久地契和99年地契新公寓的价格差距为何缩小，仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉说：“这主要是因为新推出的永久地契公寓减少，使到99年租赁地契新公寓成为常态，尤其是在中央区以外的地点。”“这是一种买家别无选择的情况，尤其是接近组屋区的郊区地点，推出的新项目几乎清一色是99年租赁地契项目。”

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部主管沈振伦表示，买家一般还是倾向于购买永久地契新公寓，但如今租赁地契新公寓成为常态，他们就更容易接受价格差别不太大的后者。他表示，永久地契和99年租赁地契新公寓的价格差距，过去五到10年里正以更快的速度缩小，以前的差距可能有20％至30％，现在可能仅10％。

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图片为拥有永久地契的核心中央区项目雅茂园（Ardmore Park）。

在核心中央区（CCR），永久地契新项目“6 Derbyshire”在5月份的每平方英尺中位尺价为1876元。该项目位于第11邮区，靠近诺维娜地铁站，预计于2017年落成。同样位于核心中央区的99年地契新项目“苏菲雅山庄”（Sophia Hills）在5月份的每平方英尺中位尺价则为1846元。该项目位于第9邮区，靠近乌节和多美歌地铁站，也将于2017年落成。

尽管在新推出市场方面，永久地契和99年地契的价格差距似乎有所拉近，但受访分析师表示，就整体市场而言，两者之间的差距也视房地产的落成年份和所在地点而定。莱坊咨询与研究部主管陈姳潓说：“比起地契，地点仍是最重要的因素。”

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图片为决定私人公寓价格重要的地点因素。

她提供的数据显示，全国99年租赁地契与永久地契非有地私宅的整体价格差距，去年回弹至47％（见图表）。然而，各地区内部的价格差距情况很不一样。核心中央区去年的价格差距仅为14％，其他中央区（RCR）的则显著上升至61％；中央区以外（OCR）的则显著滑落至负5.7％，意味着当地的租赁地契公寓反而比永久地契公寓更贵。

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剩约30年租赁地契住宅，价值只是新住宅的20％

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳提供的数据则显示，中央区以外、落成不超过十年的租赁地契非有地私宅与永久地契非有地私宅的价格差距，过去六年没有改变。王德辉指出，永久地契公寓和99年地契公寓的最主要分别在于，就算永久地契公寓的建筑本身已老旧得不值分文，其地皮始终拥有价值；但租赁地契房地产价值却会逐年不断下滑。

他说：“有交易显示，只剩约30年的租赁地契住宅，价值只是新99年租赁地契住宅的20％，但新99年租赁地契公寓的购买者，并不会为此忐忑不安，毕竟他们的租赁地契还很新，地契年份缩短带来的相关问题只会在数十年后浮现，届时他们早已提升并搬离房子。”

李乃佳指出，租赁地契公寓过了一定时间，约20年至30年，其价值会越跌越快，因为它们的房贷选择会递减，造成买房成本递增。反观永久地契公寓可重新发展，但有数十年屋龄的租赁地契公寓却没这种选择。李乃佳也表示，租赁地契公寓通常比永久地契公寓更容易负担，在总偿债率框架（TDSR）和额外买家印花税（ABSD）措施下，总售价更低的租赁地契公寓也就更吸引人。此外，租赁地契公寓的租金回报率通常也比永久地契公寓来得高。

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