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有意思，国内居然也有人挖这个大忽悠的，关键点还掌握的挺准。
碧桂园“森林城市”，新加坡被你调戏了
来源：智通财经
文 | 郑安之
“新加坡旁，碧桂园森林城市，海外置业优选。这里是全球至佳华人移居和教育圣地之一……”从央视晚会到NBA比赛直播，从微信朋友圈到各栋大厦的电梯间，碧桂园“森林城市”的海外楼盘以洗脑式传播席卷各大广告平台。
诚然，着手进行海外资产配置，已进入国内不少高净值人群的视野。但最近部分投资者向智通财经反映，位于马来西亚南部新山市依斯干达特区(Iskandar)的碧桂园“森林城市”项目与广告宣传片中存在一定差距，购房前需要反复掂量。
“森林城市”可谓声势浩大，甚至都请动了大马首相出面站台。面对铺天盖地的强势营销，碧桂园在该项目中是否存在过度宣传以及误导消费者的嫌疑?
惯打地域擦边球，这次“调戏”新加坡
毫无疑问，无论从地缘优势，还是华人的普遍心理认同感，比起马来西亚，新加坡无疑是更为诱人的因素，以至于宣传片中五光十色的新加坡夜景，使不少意向购房者产生了错觉。
只有一桥之隔，碧桂园“森林城市”项目巧妙披上了新加坡的外衣。该项目虽然主打新加坡概念，但本身与繁华的狮城并无关系，就像热闹的王府井带不动燕郊的房产一样，“深林城市”的内核驱动将是相对欠发达的马来西亚。
事实上，打地域擦边球是碧桂园的惯常手法。2013年，碧桂园“十里金滩”项目在山东省海阳市揭幕发售前，就在各大媒体及宣传终端大力投放营销广告，主打“青岛东”的概念，让很多消费者产生该项目位于“青岛东部”的误解。
然而，这一楼盘位于烟台下属的海阳市，并不在青岛地界。当时，媒体及坊间对这种涉嫌误导的宣传方式，提出了种种质疑。
这次“森林城市”的宣传手法如出一辙。不可否认的是，为了强化项目的新加坡概念，碧桂园的动作堪称大手笔，在属于柔佛州的海域中进行填海造岛，预计耗费高达2500多亿元，用来打造一个占地面积达14平方公里的“森林城市”。
海外购房者可能不知道的是，柔佛州本身土地储备异常丰富，碧桂园的项目为了更接近新加坡，不免有刻意填海的嫌疑。此前，碧桂园曾多次受到质疑，为何放弃其他陆地，非要大动干戈地填海?
据公开报道，新加坡方面对该项目并非完全无异议。新加城环保部门曾对项目涉及的填海工程表示关注，指项目没有为环保作充分评估，相关填海工程于2014年6月曾暂停，直至2015年1月才重新启动。
虽然碧桂园诚意满满，“森林城市”与新加坡市中心35公里的距离却无法抹去，“工作在新加坡，生活在新山”的意境听上去很美，但每日往返于两地所消耗的时间(来回总共需要经过4道关卡)并不令人感到轻松。每逢遇上关卡大排长龙，单程消耗2个小时也就见怪不怪了。
在宣传片中，碧桂园乐于将两地与深圳和香港做类比，但深圳本地人知道，居住在罗湖口岸，每天往返于深港两地的上班族并不算多。新一代白领所熟知的“燕郊北漂每天跨省上班”的故事，也难称美好。
幸好，马来西亚首相纳吉布在今年3月6日的开放盛典上已宣布，同意“森林城市”设置独立海关，但该事项具体落实时间还未有答案。
十年居住权并非真“绿卡”
在碧桂园的宣传中，关于购房者的居住权，公司宣传介绍如下：“买房送移居‘绿卡’，保留中国国籍，全家有十年马来西亚居住权，专业团队全程服务。”
据智通财经调查，该政策实为马来西亚的“第二家园”计划，与传统意义上的“绿卡”有一定区别，碧桂园的描述存有偏颇之处。
传统意义上，“绿卡”一词起源于美国，得名于美国最早的永久居留许可证的颜色，现在一般指给外国公民的永久居住许可证，持有绿卡意味着持卡人拥有在签发国的永久居留权。
而马来西亚的“第二家园”计划，仅仅是全家享10年居住权，中国国籍不变，与传统意义上的绿卡差别较大。马来西亚政府出台这一项政策，目的是鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住，所以，在碧桂园“森林城市”项目买房和移民完全是两回事。
安家大马 豪赌未来
客观来说，“造城”是碧桂园的强项。作为以深耕国内三、四线城市出名的地产商，碧桂园不打“嘴炮”，向来都是以实际行动的“大手笔”震惊世人。
坐落于广州增城区的碧桂园凤凰城，绝对是碧桂园的经典之作。其以超长的周期，在距离市中心尚有一段距离的地方建起城市规模的各种配套设施，可谓碧桂园的拿手好戏。在马来西亚故技重施，碧桂园此举无疑在豪赌未来。
事实上，约14平方公里的“森林城市”(批准面积为1368.05公顷)并非碧桂园的本意，在经过了2014年6月至2015年1月的长期停工后，碧桂园所付出的代价是缩减面积——复工后，碧桂园获批的面积比之前减少了335公顷，而相较最初的1978公顷，最终面积则缩小了多达600公顷。
根据马来西亚的条例规定，填海面积在50公顷以上的工程，必须通过环境影响评估，而碧桂园柔佛填海工程正好是49公顷。市场曾猜测碧桂园受到了政府的压力，新加坡方面曾担心填海工程不仅影响柔佛海峡的生态环境，同时也将影响新马边境分界线，或许会引发与新加坡海洋国界线的争议，这是一个比较棘手的政治隐患。但在其官网上，碧桂园声称这是考虑到环境的影响。
对于想在“森林城市”买房安家的中国购房者来说，他们的选择无异于另一场豪赌。
虽然填海面积有所缩小，但14平方公里的面积相当于新加坡圣淘沙的3至4倍。在将近两年的工程后，碧桂园“森林城市”的第一个岛屿依然还没有填满1/3的面积，岛上淡水设施的引进、网络配套设施的建设、跨海大桥的工程，庞杂的系统性建设和20年的超长开发周期，无异会影响购房者的居住体验。
在基础设施完善之前，碧桂园是否做好了迎接大量住客的准备，值得购房者深思。而由于“子女教育”是该项目的另一张牌，有人甚至在网上评论说：“20年后的学校，不知道是让儿子去读，还是让孙子去念。”
投资者谨防“有价无市”
这个项目的广告语中，有一句“就像十年前的深圳”。反复咀嚼这句广告语，不难发现，投资者无疑是碧桂园更为重要的客源，可是马来西亚被青睐的原因又是什么呢?
根据媒体报道，马来西亚开发商东家(Eastern&Oriental Berhad)总经理王振榆认为，中国开发商将內地那一套发展模式搬到马来西亚，未必适合当地人的口味，例如一个楼盘项目，兴建单位多达近万个，对马来西亚人来说过于挤迫，当地人会追求更加宽敞舒适的绿色空间。
从价格上来说，虽然“森林城市”在售的住宅产品包括49-173平方米的洋房，带装修均价约为人民币2万元/平方米，相当于中国二线城市的水平，但价格已经比丹绒古邦岸上的本地开发商项目贵出一截，这在当地已经堪称豪宅价格，以后很可能会遭遇流动性的问题。
另外，马来西亚当地人购买能力有限，新加坡和中国的投资者将是碧桂园重点营销的对象。
国内投资者不一定知晓的是，东南亚多国的开发商都早已前往新加坡推销住宅项目，马来西亚并不一定最具吸引力。新加坡房地产经纪行橙易研究与咨询部主管李敏雯曾对媒体表态，印度、柬埔寨及菲律宾的开发商都在争取新加坡的购房客，其中菲律宾的房产颇受欢迎。
就在今年1月，著名评级机构穆迪曾表示，马来西亚宏观金融风险依然很高，外部压力导致马来西亚增长恶化。从历史规律上来看，马来西亚的房产市场出现过多次大幅度波动，目前价格是高点还是洼地不得而知。
对于地产商来说，卖掉房屋就算成功，但对投资者来说，购买房屋之后还要担心出手问题。一旦市场上缺少合适的“接盘侠”，有价无市的情况将对盲目投资者造成始料不及的后果。
碧桂园投资利好当地政府
碧桂园曾经在马来西亚尝到过巨大的甜头，此次重金押宝“森林城市”项目，最兴奋的，首先是当地政府。
2013年，新山碧桂园金海湾一次性销售9000套房源的举动，轰动了大马市场，碧桂园该项目成功套现逾70亿港元。这甚至带动了其他的中国地产开发商，包括广州富力、雅居乐和绿地集团等同行相继进入马来西亚市场。
兴奋的马来西亚首相纳吉布宣布，“森林城市”项目将被列进免税区，取得依斯干达特区合资格的企业，如旅游、会议商务、教育、康健等领域的企业，还将享有税务假期，以吸引区內更多的商业活动。
纳吉布盘算的是，希望到2035年项目全部完工时，能吸引1750亿元林吉特(约2757.65亿元人民币)的外资投资，该项目有望为马来西亚在未来20年内创造22万个金融、电子商务等高增值的就业岗位。
当然，当地政府的期望只是美好的愿景。事实上，所谓产业联动是比较理想的状态。如果交通和其他基础配套短期跟不上，在一定程度上与新山特区和新加坡也存在重叠的问题，以后拿什么来竞争?靠什么吸引资金来做产业投资?
至于普通投资者，在购房之前仍需三思而后行。在一波波看房团不断到访之际,“羊群效应”几乎难以避免。碧桂园史上最大的一件作品，是带给人们一座海上新城，还是仅仅看上去很美?这个问题恐怕20年之后才会有最终答案，但购房者敢赌上漫长的20年吗?
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