2017年中国和新加坡房价走势预测

shichengati · 发表于 25-12-2016 13:29:37|来自：新加坡

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2017年中国和新加坡房价走势预测

2016年12月25日

狮城阿嚏于新加坡

又到年底，是总结过去和展望未来的时候了。

回首2016年，是中国一线和二线城市的大涨年。很多城市房价的涨幅在20%-50%，如郑州，武汉，合肥，厦门，苏州，杭州，南京，深圳，北京，全部大涨。我从2009年写博客时便看好中国一线二线城市，大涨对于我是符合一贯预期的。2016年上涨的主要原因是调控的放松（如限购和限贷）和供不应求（放地过慢和人口大量涌入城市）。同时，中国的经济发展和人们收入增加依然非常好。

2016年，新加坡的组屋和公寓市场波澜不惊，没有新调控出台，房价（组屋和公寓）经历了极其缓慢的下跌。这种下跌幅度其实都可以忽略。

以下是本人狮城阿嚏对于2017年新加坡和中国房价走势的预测（这次完全从投资的角度预测房价，首套自住房不算。如果是首套房，千万别等，不论是中国还是新加坡，入手越早越好，争取一步到位，当然要量力而行）：

1）中国一线城市

因为土地供应紧张，新盘越来越少。长期来看，一线依然看涨。如北京，几年后中心几个区（西城，东城，海淀，朝阳）本人预测会陆续突破10万/平方米，超过香港中心地带的房价是没有悬念的（别忘了，本人当年预测北京中心地带超过新加坡郊区公寓达到3万人民币/平方米的时候，很多人都觉得不可能）。上海和深圳也是如此。不过，新加坡新移民已经没有在一线城市上车的可能性了。一是限购，二是一线的需求很多是卖小房换大房。没有房子的人上车非常困难。另外，一线的租金也会水涨船高，陆陆续续达到或者接近新加坡condo的租金水平。原因是租房会越来越成为年轻一代不得已的选择。从而推高租金。

2）中国二线城市

2016年，很多二线城市表现不俗。很多城市是经历很多年以每年低于10%左右的缓慢上涨后，突然爆发的，让很多买房者措手不及。展望未来，我依然看好大多数二线城市（除了那些人口停滞增长的）。现在的二线就是10年前的一线。以后拆迁会越来越难，以后会有越来越多的人涌入。一线由于发展早，基础设施陆续陈旧，这给二线提供了在基础设施上赶超一线城市的机会（就和当年一线赶超新加坡一样）。越来越多的人将感觉二线比一线更加合算。2016年上涨不大的西部城市西安，成都，重庆，未来都有突然大涨的可能。涨幅过大的城市由于重新限购，则会上下休整几年。如果现在进场二线，则需要几年的等待才有可能有大的受益。我几年前预测过，二线的目标是新加坡的HDB房价，目前看可能过半二线城市已经达到了。未来越来越多的二线城市将达到和超过新加坡HDB的房价。同时，二线城市的租金也会缓慢的上涨（原因是投资客过多和供应过多，消化需要时间）。

3）新加坡

新加坡房价未来走势取决于经济和调控的走势。

新加坡经济增长预计未来几年将非常缓慢，从而员工收入增长将趋于停滞。过去几年由于控制移民，虽然经济发展慢，当地人收入增长并不慢。但是未来几年员工收入增长会显著慢下来。失业率会上升。

由于经济增长显著放缓，新加坡会出现资本外流，从而导致新加坡汇率下跌。2016年美元兑新加坡元徘徊在1.4左右。我预测，未来几年会到1.5 – 1.6之间。这种汇率在2000年年初经济低迷是曾经出现过的。同时，伴随美国利息的上涨，新加坡贷款利息也会涨。

新加坡的调控是最影响房价的。未来调控的走势不好说。但是长期趋势是放松调控拯救经济。新加坡未来经济走出低谷，和2005年经济复苏时一样，房地产将功不可没。新加坡收入水平和低利率是完全能够支撑比现在更高房价的。未来一旦放松调控，导致购房成本降低和更加容易贷款，新移民便可以入场并长期持有（至少5年），最终将是长期的赢家。当然，新加坡的房地产即使未来出现上涨，也很难和中国的一线二线涨幅相提并论。

所以总的来说，新加坡2017年可能再次非常平稳，上涨和下跌幅度会非常小。租金会缓慢下跌，但是由于利息非常低，大部分人依然持有能力很强。如果已经进场，千万不要轻易卖房。由于房价还没有跌得见底，不是刚需也不要急于入场。入场时机估计在2018-2020年。那时伴随这经济的复苏，和调控的撤出，可能会出现入场机会。