【新加坡圈2】同为“亚洲四小龙”，为何香港比新加坡房价贵辣么辣么多

新加坡圈

在新加坡，预计只要花上5年的家庭收入中值就能能购买一套住宅，在香港需19年！

最近几年，新加坡和香港这两大亚洲金融中心都在想方设法控制不断上涨的房价。

　　新加坡政府成功抑制了买家需求，2016年岛国的房价创下7年来最大降幅。而香港政府的限制措施似乎并未起到什么作用，在短暂的下跌后便开始反弹。

　　Demographia（权威咨询机构）发布的《国际住房可负担性调查》报告显示，2015年香港房价收入比高达19倍，连续第六年蝉联全球房价最难负担城市，19倍的房价收入比也创下该机构开始这项调查11年来的最高值。新加坡的房价收入比为5，排在第27位。

根据2016年的报告显示劳动市场紧缩加上雇主公积金缴交率调高，新加坡家庭2015年的中位数月入取得4.5%的增长，达到8666元。2016年的报告应该要到2月份才能出来，不过应该也差不多的。

　　用房价收入比(房价中值/家庭收入中值)来衡量住房的可负担性。大都市区要被评为“可负担得起”，并且确保不会引发房产泡沫，房价必须不超过家庭年收入总额的3倍。这项调查报告不涉及中国大陆城市。

　　CNBC也援引摩根大通驻新加坡的房地产分析师Brandon Lee称，相比其它类似的高端房产，新加坡的顶级住宅现在也相当便宜。

　　Lee表示，自2011年以来价格已经下跌15%-20%的新加坡高端住宅，对那些超高净值投资者而言，是一笔非常划算的交易。相比之下，伦敦、香港和纽约的高端房产的价格都远远高于新加坡。

　　Demographia指出，新加坡的公共住宅模式是政府能严格控制房价的原因之一。全部民众居住的房屋中，有80%是由新加坡建屋发展局(Housing and Development Board)经营的一个项目所有。

　　而香港的公共住宅只占全部住宅的约21%，要在该市获得一套政府公寓平均得等上3年。

　　由于土地供应短缺，香港有着非常严格的土地使用限制和更大的人口密度。政府数据显示，只有不到25%的香港土地被开发了。

　　虽然自去年9月的最高点下降了6.3%，香港房价依然比2012年调控措施出台时高出35%。今年2月曾跌至25年新低的住房销量，上个月又反弹至了自至少2015年年初以来的新高。

　　瑞银财富管理公司首席投资办公室的全球房地产主管Claudio Saputelli也指出，一些金融中心的房价估值严重过高，有可能存在泡沫风险，这其中就包括香港。

　　这些地区的房价自2011年以来上涨了近50%，而其它金融中心的房价仅上涨了不到15%。存在泡沫风险的其它城市还包括温哥华、伦敦、斯德哥尔摩、悉尼和慕尼黑。

　　Saputelli说，虽然泡沫风险并不意味着一定会崩盘，但投资者必须知道，从中期来看这些地区的价格可能会出现重大修正。

　新加坡华侨银行分析师估计，新加坡私人住宅今年的价格将下跌3-7%，租金则下跌5-10%。这是因为持续的住房的供过于求，加上利率将要上升。

由于新加坡的住宅持续供应过量，新加坡住宅的空置率已经从2012年底的5.4%，增加到2016年第三季季末的8.7%。与此同时，私人住宅的租金指数2016年第三季季末也比2013年第三季的峰值下降了10.6%。

此外，利率增加也将给房贷带来压力。美国联邦储备局的加息也将带动新加坡的利率上升。

因此，这些因素都会导致对那些投资私人住宅牟取租金的投资者承受压力，从而导致房地产市场出席卖压。

不过，分析指出，尽管新加坡的房价将继续下跌，但今年不像是会出现严重的下跌，因为房价已经在较低的价位，想必会刺激买家的进场。而且，如果经济展望快速恶化，政府也可能放松房地产冷却措施。