全面分析-房地产降温措施放宽如何影响你和我--早报

铜牌推广者 · 发表于 11-3-2017 09:42:02|来自：美国

（联合早报）
政府放宽部分房地产降温措施的消息，你或许已经听说了。
在开心的同时，你心里是不是也出现了新的疑问？这些新措施到底会如何影响你？
zaobao.sg通过四道问题，带你了解这个新宣布。

① 政府调整了什么？
国家发展部、财政部和金融管理局星期五（10日）发表联合文告说，卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称SSD）和总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架将调整，新宣布星期六（11日）起生效。

a）降低卖方印花税
政府最早在2010年2月施行卖方印花税，之后分别在2010年8月和2011年进一步调整，目的是要防止人们投机炒房，在短期内买卖房地产牟利。
目前，屋主若在购买私人房地产后的四年内卖出房子，须支付相当于房价4%至16%的卖方印花税，卖出的时间越早，税率就越高。
不过，从星期六（11日）开始买入的房地产，卖方印花税率将依次调低四个百分点，使屋主的持守期限，能从四年缩短至三年。
换句话说，在新条例下，你购买私宅后于第一年卖出房子的话，要缴12％的印花税；第二年8％；第三年4％；第四年则不再需要支付印花税。

b）总偿债率限制放宽
根据2013年6月推出的总偿债率（TDSR）框架，金融机构在评估个人房地产贷款申请时，须确保申请者所有债务每月摊还款额，不得超过其月入的60％。这些债务包括房地产和非房产贷款，如车贷﹑学贷和银行卡债等。
从星期六（11日）开始，新房贷只要贷款与房子估值比率（Loan-to-Valuation，简称LTV）不超过50%，屋主在申请一种特定贷款时，可不再受总偿债率的限制。

c）购买房地产实体股权印花税增加
目前，企业直接投资住宅房地产时，必须视资产价值，支付1％至3％的买方印花税。但是，如果它们选择另一个途径，即购买持有住宅房地产的公司的股权，仅需缴付相当于公司净资产值0.2％的股票印花税，两种置产途经的差距悬殊。
国会星期五（10日）紧急通过印花税（修正）法案后，规定通过公司股权转让展开的房地产买卖，也必须视情况缴纳相应的买卖印花税。
新法令生效后，若买卖双方通过交易，成为持有公司至少一半股权的主要业主，就须缴纳相应的额外转名印花税（additional conveyance duty），相当于买卖双方印花税。

② 谁会从调整中受益？

往后的卖家
卖家印花税调整，让那些从2017年3月11日起买入私宅的买家，日后在转售屋子时能受惠。原本，他们在买入私宅后要等满四年，才能在不缴交卖家印花税的情况下，脱售屋子。如今，他们只需等满三年即可这么做。

想抵押房地产的屋主
TDSR条例旨在鼓励家庭谨慎贷款，并加强金融机构的信用担保标准。但一些借贷人反映，总偿债率框架限制他们将房地产套现的能力，无法以房地产作抵押获得更多贷款，应付退休生活。

当局放宽条例，可惠及那些希望抵押房地产，以借贷更多的屋主。如果他们要申请一种特定贷款，即资产增值抵押贷款（mortgage equity withdrawal loan，简称MWL），只要MWL贷款额加上现有的房贷未还清部分，不超过房子估值的50％，他们就可不受限于总偿债率框架。

MWL指的是将房屋抵押给银行，但所取得的贷款并非用于购买房子，多用来支付家庭消费如孩子教育金等。这种贷款活动主要是针对年长屋主，特别是已还清或几乎还清房贷者。
以一名退休人士为例，如果他拥有一个价值100万元的房子，而房子如今只剩下10万元的房贷。在步入退休期后，他希望能抵押房子套现，他可透过MWL借贷高达70万元。这是因为包括10万元房贷在内，他可借贷的MWL不能超过LTV的80％，或相当于80万元。
在原来总偿债率条例下，这名退休人士的任何MWL借贷，都会受总偿债率限制。譬如，退休人士若已触及TDSR的60%上限，那么他就根本无法申请到任何贷款。
在新条例下，只要他的MWL借贷在40万元或以下，那他就不会受到总偿债率限制。这是因为包括10万元房贷在内，他借贷的MWL不超过LTV的50％，或相当于50万元。不过，须注意的是，屋主能借贷的MWL数额，将视其LTV顶限及银行的信贷评估而定。

③ 对市场有什么影响？

就算你没有马上买房的打算，这轮房地产降温措施放宽，也可能与你有关！
消息宣布后，本地房地产股应声大涨，让这些房地产股的股东喜不胜收。星期五（10日）闭市时，凯德集团（CapitaLand）涨近4％至3.70元，城市发展（CDL）也涨近6％至10.15元。
分析师也指出，这次的降温措施放宽，很有可能被市场理解为房价下跌的谷底，在场边守候多时的买家，或许会在此时伺机入场。

④ 哪些降温措施还会保留？
a）贷款与估值比率限制

贷款与估值比率（LTV）指的是贷款金额和房子价值的比率。银行发放的房屋贷款，是根据LTV计算的。这意味着买家向银行贷款时，房贷金额不可超过房子价值的LTV顶限，这个顶限视借贷者的个人情况而定，最高80％。
譬如，借贷者申请房贷的次序，就会限制LTV。若借贷期不超过30年，第一所房子的房贷LTV，可达80％。第二和第三个房贷的LTV顶限，则分别是50％和40％。若借贷期超过30年或借贷者要过了65岁才能还清房贷，第一个房贷的顶限则是60％，第二和第三个房贷的顶限则分别是30％和20％。

b) 额外买方印花税（ABSD）

2012年开始推出的ABSD主要针对外国人和非个人买家。他们所需偿还的印花税税率相等于房价的15％。永久居民在购买第一个房产时则必须支付5％，之后再置产则一律需支付10％的额外买方印花税。新加坡公民在购买第二个或那之上的房产，分别须付7％或10％的额外买方印花税。主要的房地产政策可参照以下图表。