买工业房地产须付消费税 --早报文章

铜牌推广者

买工业房地产须付消费税
2017年6月10日 星期六 03:30 AM
文/周文龙
来自/联合早报

本地私宅交易最近日益活跃，房地产投资情绪也似乎有所改善。然而，房地产投资除了有大家比较熟悉的私人公寓，也包括较冷门的工业房地产。


事实上，随着全球经济加快增长步伐，我国今年经济表现预料比去年更好，特别是制造业和运输业出现触底回弹迹象，这意味着工业空间需求可能回升，对工业房地产投资带来利好因素。
对一些精明的投资者来说，工业房地产让投资组合更多元，可以降低投资风险。


不过，作为另一种房地产投资类别，购买工业房地产的条例限制也稍有不同，因而产生不同的优势和劣势。
从优势来看，与住宅房产相比，工业房产最大优势之一，就是政府对工业房地产交易不收额外买方印花税（ABSD）。换句话说，外国人在购买工业房地产时不必支付高达18％的额外买方印花税，而我国公民在购买第二个、第三个或以上的工业单位时，也不必支付7％或10％额外买方印花税。
然而，出售工业房地产仍须支付卖方印花税（SSD）。如果卖方在一年、两年或三年内卖出项目，必须分别支付15％、10％或5％的卖方印花税。只有持守四年以上的工业房地产，才无须支付卖方印花税。
工业房地产的一大劣势是，它和商业房地产都算是商品之一，因此在交易时，买家须要支付7％的消费税（GST）。没错，人们通常上餐馆用餐得支付的消费税，购买工业房地产也得支付相同税务。不过，如果买家是个消费税注册企业或机构，可索回这笔消费税。
工业房地产其他相关税收还有房地产税（property tax）。与住宅单位不同的是，无论是自用型或租出的工业单位，房地产税率一律为10％。我国工业房地产项目并不征收任何资本利得税（capital gain tax）。


最后，在投资工业房地产时，买家必须了解本地工业房地产的类别、用途和地契产权。
基本上，本地工业房地产项目分别工业厂房、仓库和商业园区。这些工业房产的地契大多是30年或60年，也有一些是99年或永久地契。


按工业用途，工业房地产又分为B1和B2两大类。B1的工业房地产与住宅之间的隔离可少于50公尺，一般是作为轻工业、洁净、公用事业和电信等用途。B2的工业房地产和住宅之间的隔离却必须大于50公尺，因为它除了轻工业用途，也可作为汽车维修以及生产电子产品等一般工业用途，有可能产生噪音。


值得一提的是，所有工业房地产须有至少六成空间是用作工业活动，即制造、组装、研发和附属性仓储等；其余多至四成空间则可用作办公室、展销厅和其他共用空间等支援性商业用途。
这意味着，业者不能把工业空间用来做为办公室、零售或贸易公司，例如女佣介绍所、旅行社、广告公司、会计公司或律师楼等不准设在工厂内。


随着现代行业转型和改变，现有工业房地产条例界线却逐渐变得模糊。例如婚纱摄影室可设在工厂内，因为它是属于须用上各类摄制器材的生产活动。业者在投资或租用工业房地产时，最好向市区重建局查看其行业性质是否符合工业房地产条例，可在工厂内运营业务。

boiboi

请问：商业及工业地产这几年走势怎么样？是不是也降了不少了？比如office什么的现在投资适合吗