重磅：政府喉舌发声，发展商被关注

铜牌推广者 · 发表于 18-8-2017 23:17:42|来自：香港

标题党

社论：关注发展商抢地现象
2017年8月16日星期三 03:30 AM
来自/联合早报

社论
2017年8月16日
在政府严厉的房地产降温措施下，本地私宅价格从2013年第三季开始下跌。根据市区重建局的私宅价格指数，本地私宅价格连续15个季度下跌，从2013年第三季至今年第二季，累积跌幅达11.8%。以数据而言，本地私宅市场尚未复苏。

不过，从最近政府售地招标以及私宅集体出售所获得的热烈反应显示，发展商显然认为，最坏的情况已经过去。实际上，他们对房地产市场的信心，显现亢奋的迹象。

根据一家房地产咨询公司的统计，在今年首四个月的政府售地计划中，发展商夺标的投标价，与过去五年相同地段的标价相比，高出29%。去年下半年，这个溢价只是13%。此外，政府售地计划的竞标人马也激增，平均每个项目有13.3组发展商投标，远比2015年下半年的8.25组高。其中一块政府地段在招标时，甚至获得24个竞标。

对土地需求殷切的发展商，也转向集体出售项目地段，并以高过卖方的出价竞购。今年以来，已有六个私宅项目通过集体出售的方式成交，而去年全年只有三个。房地产分析师指出，目前几乎每两个星期，就有至少一个私宅项目推出市场求售。

私宅价格指数持续下滑，但发展商却高价抢地，使房地产市场出现混乱的信号。不过，这也往往预示市场拐点的到来。私宅价格指数是过去的历史数据，而发展商的信心则反映他们对未来市场走势的判断。土地价格是房地产开发项目中最大的成本，因此发展商高价抢地的现象，对房地产市场的走势，有指标性的意义。

最近几个政府售地项目的投标价以及集体出售项目的成交价，节节上升，推高了房地产市场的价格标杆。在土地供不应求的压力下，发展商以最近的夺标价为标杆或底价，竞标下一个项目。因此，投标价格呈螺旋式上扬。此外，投标价上升，也带动邻近房地产的转售价，从而进一步鼓励发展商更大胆地竞标土地。

发展商以高价投标土地，最终将反映在私宅的卖价中。否则，他们就将面对盈利受到挤压或甚至亏损的风险。这是市场经济正常的运行规则。不过，最近的土地投标显示，竞标者财雄势大，有些来自海外，而本地的发展商则组成财团分担风险。因此，他们有更强的持守能力以及制订价格的优势，从而使房价维持在一个高水平。

此外，发展商将私宅单位的面积缩小，以确保买家负担得起，但也同时推高了私宅的尺价。集体出售项目获得发展商的青睐，其中一个原因是发展商通过更高的容积率，建盖更多更小的住宅单位。例如，最近成交的一个中等入息公寓集体出售项目，总共有330个单位，但发展商可在该地段建盖1399个面积是750平方英尺的私宅单位。其实，以尺价而言，随着发展商高价投标土地，私宅价格的标杆已显著上扬。

自2010年以来，政府推出了多轮的房地产降温措施，但是房价还是屡压不下。在2009年第一季至2013年第二季期间，私宅价格上涨约60%。政府接着提高额外买家印花税，并推出严厉的总偿债率框架后，才驯服了房地产市场。

然而，弹簧压得越紧，反弹的力度就越大。今年3月政府微调降温措施后，示范公寓再现人潮。上一个月，杨厝港的一个执行共管公寓项目，在一天内卖完531个单位。此外，有几个私宅项目在推出后，由于反应热烈，发展商暂停销售，以准备在下一个阶段，调高价格推出。虽然这可能是个别项目的特殊表现，但多几个类似的特殊项目，就组成了一个趋势。

房地产的供需是一个动态的关系。过多的供应可能导致房地产市场崩盘，而供应不足以及积压的需求，则将使土地投标价及房价暴涨。一旦标杆价格向上移动后，便很难下来。此外，房地产市场也深受投资情绪的左右。在一个动态的供需关系中，要确保房地产市场稳定及可持续，考验政策制订者的判断力和平衡术。