西南区猜想【金星原创】

goldenstar · 发表于 5-3-2019 16:41:41|来自：马来西亚

本帖最后由 goldenstar 于 5-3-2019 20:22 编辑

这是一篇个人房产投资分析报告。（微信号 goldenstarjason）

2016年的时候，预估到当时的新加坡私宅市场差不多到了底部，开始做研究打算入市。那时候还没从业房产经纪，对个别楼盘了解不深，只能先从区域和大方向着手。

一开始，先从上一波房地产周期中寻找一些能导致区域房价快速增长的因素。我对西部比较熟悉，记得在05-08这一波行情中，裕廊西是一个当时井喷式增长的地方。从本地人不待见大量组屋积压滞销的鬼镇，突然变成非常紧俏的一个市镇。旺热时期，先驱的组屋可以出现几组看房人现场投标的行情。

裕廊西现象归纳出的特点是：

裕廊西背靠新加坡最大的工业区。
裕廊西住宅用地相对有限，大量工业区工作人员需要居住更远的地方长途跋涉。
工业区主要是中低阶层劳动队伍，在条件未成熟时，只能就近租房，造成裕廊租房需求一直很紧俏。
那几年政府突然放宽移民政策，造成租房人口大量转变为有资格买房的人口，直接转化为购房需求，造成了裕廊西从新加坡房价最低迷的地区，突然一跃成为房价上涨最迅速的地区。

这个过程结合了天时地利人和的因素。

温故而知新，在2016年自己做地区分析时，首先关注的是非住房用地比率高的地方，有规划或者发展前景，并且房价还未被热炒过的地区。

回顾2013-2014年李总理在群众大会上公布了未来大型发展规划主要有三：

是裕廊湖区的2nd CBD连带Jurong East高铁项目

Tanjong Pagar 和 Pasir Panjang 的码头搬迁规划，和未公布的未来码头搬迁后的再发展计划

Paya Lebar空军基地搬迁计划，将解放东部大片土地的高度限制。

这三个大型规划将主导未来30年左右新加坡的城市建设和经济发展。

最热门地lakeside/JurongEast的房价已经炒作了一波，而规划落实还要等下一阶段。

Paya Lebar空军基地搬迁还要很长时间，搬迁后解放出大量的空间可以重建大楼这也包括了住宅大楼。这和找寻高非住宅用地比率的想法不吻合。

所以，表面上看起来，两个码头搬迁最值得深入研究。

研究一：关于码头搬迁后的土地用途

在研究MasterPlan2014时，发现一个特别之处。2013李总理宣布PasirPanjang和Tanjong Pagar码头将搬至 Tuas 的超级码头。但是后来出台的MasterPlan2014，这两块码头却被标注为不同颜色。

Tanjong Pagar Terminals标注为黄色，也就是受保留土地。等待发展规划。

Pasir Panjang Terminals标注的是灰色。

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（MasterPlan2014)

不同的标注色引起我的注意。难道这是两块不同性质的土地？带着疑问深入研究了一下。

Tanjong Pagar码头是普通填海工程建造的码头，人造国土，和自然国土区别不大，类似滨海湾花园。

PasirPanjang码头则是运用新科技的沉箱码头。和目前正在建造的大士港口一样。用混凝土浇筑成巨大无比的水泥箱子，拖到海里，一个个地沉入海底，像排积木一样的拼凑成一个码头，体积大，建造快速。

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这样一个非自然结构的码头，未来再发展的用途会是怎样呢？我比较关心的是否能建造高楼大厦。如果可以，当然也就能建造大型住宅项目，那样将来就给西南地区增加很多住宅房屋供应，也太不符合高非住房比率的要求了。

秉持着追根究底的精神，请教了建筑界人士，他们认为这种先天定格的混凝土地基无法做承载高楼建筑的设计。因为沉箱结构并不能完全和承重墙保持同一位置。所以建造高楼大厦的几率比较低。（观点未必正确）

如果真的是这样，这可是一块1000公顷面积的码头，比榜鹅新镇的面积还要大。这么大面积，如果又不太适合建造高楼大厦的临海地块，未来的用途规划给人带来无限的遐想空间。任何工业，商业，休闲，堆土造公园绿地等用途，都将会吸引人来，并推高西海岸地区的非住宅比率。和我要寻找的价值潜力关联性很高。

研究二：关于区域住宅用地

如果这么一个新镇面积的土地规划成主要承载低楼层商业，工业及休闲等活动，那么将推动西海岸地区的住房需求。然后，再看看这个区域目前可用作住宅的土地。

在地图上看到土黄色狭长地带，就是这一区域的住宅用地。这地段南部是海，北部是NUS用地。这两方向皆是不可扩充的，所以这一带以永久和私人土地为主的住宅土地供应是十分有限的。不仅如此，西海岸-Pasir Panjang 的容积率Plot Ratio只有1.4，5层楼限高。使得实际住房更加少。

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（淡黄色为NUS国大，土黄色为住宅用地）

研究三：关于区域基础设施

公路：整体房屋供应较少的情况下，使得这一带并不受大多数人关注和熟悉。但是，西海岸 - pasir panjang - Telok Blangah - Tanjong Pagar 整条西南海岸线的交通设施却相当高规格。很早就在pasir panjang到Tanjong Pagar修建长长的高架高速路。诡异的是，西海岸高速对比其他主干高速的利用率偏低。

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其实这是可以理解的，为了保证两个新加坡贸易命脉的码头：Pasir Panjang Terminals和Tanjong Pagar Terminals之间的通行通畅。人为地提高道路容量和压低沿线居住密度。

目前在Tanjong pagar Terminals先行搬迁的情况下，两个码头之间的通行需求已经降低很多。近期我们看到政府已经不断开放上游西海岸谷west coast vale的私宅地块，并受到买家热捧。等到2027年Pasir panjang Terminals启动搬迁后，预计西海岸高速公路就不再需要为了照顾集装箱卡车通行，从而大幅提高道路使用率。

这几年，西部通衢中心-金文泰，是唯一一个所有道路都完成扩建工程的市镇。此举显然是为了加强四周通行做准备。在LTA前几年的文告里提到，这些道路扩建工程就是为了提高西海岸发展计划。金文泰以北有一个不算太大的Holland Plaint发展计划，道路提升，主要是为了西海岸通行做准备的。

MRT：Pasir panjang 南下一带，已经拥有Circle Line市区环线，相当便利。但是靠西的西海岸作为成熟市镇，虽然地处NUS和海岸便利，但是由于密度不高并且处于金文泰地铁辐射圈，便一直没有自己的地铁站。但也因为这样，造就了西海岸相当完善及便利的生活体验和巴士通行。如果加之以地铁站，那就更完美了。

在LTA未正式公布的规划图里，已经出现了西海岸地铁线，将裕廊区域线JRL和市区环线CCL链接起来。相信，正式公布即可提升周边房价。

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（LTA网站截图）

研究四：关于租金回报

很多人并不了解，西南区是本地少有的高租售比高尚私宅地区。基本上永久高尚私宅地段的价格都相对昂贵，但是由于地铁沿线对租房的平摊效应，租金并不容易按房价产生太大的分化，所以高租售比的永久私宅区域并不多。但西南区的特点是低密度，土地有限并不能扩充。背靠NUS国立大学，医院和Science park，one north等工商业圈。租房需求一直相当稳定。相信如果Pasir Panjang 码头的再发展如预测的不是以大型居住项目为主，将进一步推升这一带的租售需求。

***结论***

西南沿海除了码头搬迁再发展，和拟议中的西海岸地铁线的益处。

另一个很大可能性是，由于西海岸高速交通限制的解放，和设施人流的增加，但有限的住宅用地并不能扩张的情况下， 很可能会提高Pasir Panjang 1.4的Plot ratio。使土地更为升值。

市区建设局去年以将开发大量发展项目为由，将Pasir Panjang与另外八个区域的新单位平均面积限制为100平方米。人口增加，户均面积增加，土地不增加的情况下，向空间发展的可能性就更大了。

相若一个新镇面积的大码头再发展，可以改变整个西南海岸线和生活就业面貌。

个人认为，码头海岸线因为基础因素规划为低密度，低层建筑，Pasir Panjang Road提升为高楼层建筑的层次规划是合理的。

注：本文仅为个人研究，有很大不确定性，不形成投资建议。

当然，投资，投的就是不确定性。风险自负。