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商场翻新阵痛后迎双赢
发布/2019年8月25日 3:30 AM
文/周文龙
来自/联合早报
凯德集团几年前将Iluma重塑为Bugis+，商场人流量从每月约30万人次，激增五倍至180万人次，许多租户的业务显著提高。（凯德集团提供）
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近年来，不少大型购物商场展开翻新或酝酿转型，以应对电子商务崛起所带来的竞争压力。
尽管有商家申诉这些翻新计划导致商场冷清，店面生意惨淡，但受访的分析师和商场运营商指出，购物商场翻新往往能提高人流量，对商场管理公司或租户其实是“双赢”。
面对电子商务所带来越来越大的竞争压力，同时要满足顾客的购物需求以在零售业中保持竞争力，许多购物商场近年都进行大整修。
例如，位于克拉码头的亮阁（Liang Court)，以及汤申路上段的汤申大厦（Thomson Plaza）等，最近便酝酿商场转型或展开翻新计划。
有商家对此大吐苦水，申诉这些翻新计划导致商场更冷清，店面生意惨淡；然而，受访分析师和商场运营商认为，购物商场进行翻新，往往能提高商场人流量，对商场管理公司或租户来说，都是“双赢”。
购物商场须与时俱进
他们指出，购物商场翻新，或许给零售租户带来短期阵痛，但长期却有助于提高商场活力，改善租户生意。
反之，如果租户因担心生意短期内受影响而不支持翻新计划，商场将会跟不上时代步伐，无法吸引顾客，导致生意进一步下滑。
高纬环球东南亚研究部主管李敏雯接受《联合早报》采访时指出，伴随着电子商务崛起和消费习惯的转变，购物商场必须不断与时俱进，包括作出必要翻新，为消费者提供多样化品牌和购物体验。
她以最近重新开业的综合项目福南（Funan）为例指出，经过三年重新发展后，商场重焕生气，人气鼎盛。
福南是凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）旗下的商场之一，原本以售卖电脑和其他电子产品的商店为主。由于越来越多消费者在网上购物电子产品，该信托三年前宣布进行重新发展计划，将商场转换为结合零售店面、办公楼和服务公寓的综合项目。
重新发展前，福南的租用率为95.3％，总收入达3350万元；重新发展后，福南于6月28日开业，总楼面面积增加85％，整体租用率却达96.1％，并在短短三天内取得90万元收入。
在李敏雯看来，福南的例子说明妥善管理的零售商场，仍然继续吸引零售租户。“重要的是，福南利用了传感器，数据分析和各类新科技系统，可说是未来购物中心的完美典范。”
零售业应以“万变”维持吸引力
《联合早报》访问了数家管理购物商场的零售业者，他们也强调翻新购物商场的必要和长远利处。
凯德新加坡商用董事总经理张通兴受访时说，零售业瞬息万变，凯德采取积极主动战略，通过资产提升计划（Asset Enhancement Initiatives）和更新租户组合等，不断重塑商场，以维持商场吸引力。
他举例，公司几年前将Iluma重塑为Bugis+，商场人流量从每月约30万人次，激增五倍至180万人次，许多租户业务显著提高。又例如凯德另一个商场狮城大厦（Plaza Singapura），打造结合实体与数码体验的多品牌时尚店NomadX，也引起积极回响。
同样在市区内的新达城购物中心（Suntec City Mall）也在2012年展开为期三年的翻新工程，分三阶段展开，直到2015年才全部完工。
当初，这项翻新工程曾引来不少租户投诉，甚至餐馆因经营不下去而在租约期满前停业。不过翻新工程结束后，新达城吸引不少大型连锁店和国际品牌进驻，带动其他商家的生意。
著名咖喱鱼头餐馆“Muthu’s Curry”是新达城的老租户，自2006年便进驻这商场。
负责餐馆运营斯里尼瓦桑（A.Srinivasan）说，2012年商场装修的六个月期间，餐馆收入减少约35％，不过“短暂痛苦带来的是更长期幸福”。装修后，餐馆生意明显增加，本来平日只有四分之一座位是坐满客人，现在160个座位却有至少四分之三坐满客人。
实体店仍占有一席之地
新达城购物中心管理公司新达信托（Suntec Reit）指出，翻新工程结束后，购物中心2016年的人流量同比增加16.1％，全年达到近4000万人次。商场租用率和营收也提升，分别从2012年的97.6％和8730万元，提高至2016年的97.9％和1亿2150万元。
新达信托管理公司总裁钟奇雄说：“虽然电子商务已广泛流行，但实体店仍占有一席之地。我们看到越来越多地网店在商场开设实体店。所以，业主和零售商必须创新，探索吸引购物者的新方法。”
他指出，新达城最近就针对家庭消费者引进室内活动乐园Superpark。商场也配合《复仇者联盟：终局之战》（Avengers: Endgame）上映和足球队曼联（Manchester United）访新而举办了相关活动，增加商场人气。
管理者应多沟通 以了解租户需求
商场翻新工程时期，不时会造成一些不便，导致商场人潮减少，商场生意量下降。
对此，星狮地产新加坡零售物业主管林道琳认为，商场管理者应经常跟租户进行交流对话，更了解租户需求，以便提高他们的生意量。
星狮地产约两年前完成纳福坊（Northpoint City）的翻新与扩建工程。这个商场于1992年开业，是本地第一个市区外购物商场，有近30年历史，却仍然是最受欢迎商场之一，每月人流量为420万人次，租用率目前为96.5％。
林道琳说：“我们与租户持续对话，有助于我们深入了解如何更好地与他们合作，并对购物中心未来发展起了重要作用，为消费者提供更好的体验。”
商场可试图提高消费者期待感
新加坡管理大学零售卓越中心主任图利（Kapil R. Tuli）则建议，商场可试图提高消费者的期待感，捉住消费者好奇心理，让他们期盼商场华丽变身后的新体验。这将确保商场重新开业后，具有稳健的人流量。
他说：“令人鼓舞的是，最近几个商场的重新发展计划显示，消费者似乎有强烈好奇心，造成商场客流量明显增加。”
总的来说，图利觉得实体零售商场绝对没灭亡，但零售业有如逆水行舟，不进则退，商场管理公司和租户应以积极心态看待商场重建，将它视为一项长期投资，而非只是增加商业成本的举动。
铜牌评论
其实，商场生意的好坏，跟管理者的水平也很有关系。
举一个例子，在由CapitaLand Mall Trust 管理的三巴旺的SSC (SEMBAWANG SHOPPING CENTER) 2009年重从新开张以来，业务蒸蒸日上，特别是附近的几个私宅项目落成后，生意超级好。周末一车位难求。
但今年以来，给我的感觉是管理水平下降，我的直觉是不那么愿意去逛了。后来发现，原来是SSC易主了。
不知住三八旺的网友有没有同样的感觉。
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