政府思路清晰，猫抓老鼠游戏不利健康楼市

铜牌推广者 · 发表于 12-12-2019 11:36:09|来自：新加坡

社论：猫抓老鼠游戏不利健康楼市
来自 / 联合早报
发布 / 2019年12月11日 3:30 AM

政府的降温措施是要确保楼市的可持续发展，以避免楼价暴起暴跌而影响金融体系的稳定。（档案照片）

全球低利率环境，使得大量资金流入房地产市场以追逐收益，导致不少国家以及地区出现楼市泡沫，并引发社会的不满情绪。但国际货币基金组织的研究显示，自2013年以来，新加坡的私宅价格并没有随着这股趋势而飞涨。这主要归功于政府采取严厉的宏观调控措施，或俗称降温措施。

尽管如此，两三年前集体出售热潮以及发展商高价抢地后，楼市的供应量在接下来两三年将激增。发展商的地价成本高，利润也今非昔比，因此不时会要求政府放松降温措施，包括削减印花税以及延长销售期限。其次，私宅的单位尺价还是继续攀升，并带动了组屋的转售价。过去五年来，有212个组屋单位的转售价冲破100万元。第三，在经过多轮的降温措施后，不少买家逐渐接受印花税等额外开支，并将它视为房价的一部分。

楼市供过于求的压力，也促使一些发展商以及房地产经纪发挥“创意”，以摆脱降温措施的束缚。

《联合早报》日前报道，为了锁住买家，一些发展商允许买家延长选购权书期限，从一般的三个星期，延长到两个月甚至两年。由于买家不须要在三个星期内签订买卖契约，延长选购权书可能促使一些买家冲动订购。此外，为了激励房地产经纪说服买家签下选购权书，有些发展商把买家支付的选购权定金当作经纪佣金。无论最后买家是否签署买卖契约，经纪都能得到这笔佣金。这不仅造成房地产销售数据的假象，也使那些没有足够支付能力的买家损失定金。

市区重建局表示，它关注选购权书延长的现象，并认为发展商应该只发出选购权书，给那些有能力在三星期内签订买卖契约的买家。

其实，房地产业界有不少的潜规则，用以绕过政策的规定。有关当局在发现这些现象时，都会制订新的条规以堵住漏洞。然而，房地产业界总有不少的反制点子。那些最先想出点子的业界人士，有“先行者的优势”，可因此从中获取利益，但后来者就必须承担更严厉条规的代价。

像早几年，发展商纷纷抢建鞋盒公寓，虽然是买家“负担得起”的单位价格，但尺价却不便宜。此外，私宅项目过多的鞋盒公寓，也造成拥挤的问题。过后，市区重建局修改条例，限制私宅项目的鞋盒公寓比率。

同样的，政府为了满足中产阶层提升的愿望，分别推出由私人发展商设计、兴建和销售的私人组屋以及执行共管公寓。这两个计划原本是要在私宅以及组屋之间，提供另一个选择。然而，发展商在热烘烘的市场以接近私宅的价格出售私人组屋，导致政府叫停这个计划。接着，有两个执行共管公寓分别推出面积超大的公寓，叫价分别高达177万元以及205万元，颠覆了政府推出执行共管公寓的宗旨。结果，政府规定发展商不能建造超过160平方米的单位，以及须在标到土地的15个月后才能启动销售。

最近的例子是集体出售潮。尽管发展商申诉地价高，但还是高价竞购。他们充分利用土地的容积率，将三四百个旧公寓单位，改建成一两千个单位的新公寓。楼市供过于求，这些大型的公寓很可能面对滞销的问题。因此，有发展商要求政府将五年的销售期限展延至七年。但这俨然是要求政府出手扶持，若此例一开，必然削弱了楼市调控的效应。

其实，发展商在商言商，而房屋经纪公司在楼市销售方面，也有既得利益。新加坡这个小小的市场，有多达3万名持有合格执照的房屋经纪以及1200多家房屋经纪公司。加入这个行业的门槛不太高，因此竞争剧烈，也导致一些乱象，其中哄抬价格以及推高销售数据是常见的手法。

政府的降温措施是要确保楼市的可持续发展，以避免楼价暴起暴跌而影响金融体系的稳定。因此，房地产业界应制止害群之马利用条规的空隙获取好处。否则，玩猫抓老鼠的游戏只会导致更严厉的降温措施，从而影响业界以及真正买家的利益。