现在距离ABSD松动有多远？

goldenstar · 发表于 22-4-2020 00:40:13|来自：新加坡

【王瑞杰：政府目前没打算放宽房地产降温措施】

来自联合早报。2020年2月20日

副总理兼财政部长王瑞杰2月19日接受彭博电视（Bloomberg TV）现场访问，谈及政府要观察到哪些市场现象才会考虑调整额外买方印花税（ABSD）时，他回应说：“我们目前并没有考虑这项课题。”

只是疫情下的时局瞬息万变，当时谁又能料到，总统怀里揣的那把从未开光过的国库钥匙，近来都已经动用了两次了。

2月20日那时还真没有觊觎ABSD的基础。中国疫情在最高峰，冠病还没有全球爆发，当天中国境内新增1318例，境外的全球新增只有区区24例。新加坡的武当太极耍的虎虎生威，还屡获国际武术总会WHO嘉奖。少林派的中国那时候闭关逼毒呢！各国小伙伴们趴着窗口看着金钟罩铁布衫的中国喊加油。一个月后，少林清完毒华丽出关了，世界各国都面色惨绿地趴地上了。这个毒还真只有金钟罩铁布衫能逼出来。少林功夫哪有那么好练，又不是人人都骨骼精奇对不对。就连太极宗师也顶不住，不得已搬出太极+简化版少林功夫组合拳来对付。宽心，有功夫底子的估计迟早还是能捱过去的。

为啥彭博要问ABSD这事？

抗疫方面虽被被比喻为武当派的新加坡，其实在大部分政策上都不走柔性这套。这个ABSD，就是个实实在在的房产政策金刚大杵。一杵有多疼，挨过的人都知道。挨不起的都要躲着走。多少个爱马仕都能一杵成灰。算了，就不提大家的伤心事了。房产嘛，民生课题有关人人，彭博不过是代众提问罢了。影响的人多着呢。

要问多少人愿意现在调整ABSD的？同意的应该不多。因为，一个点上刚好准备好的毕竟是少数嘛。否则看着只是别人捞好处也是捉急。

额外买方印花税 — ABSD是啥？ 08金融海啸后，中美及各国联合祭出量化宽松QE，发生境外资本洪潮。不少资金选择新加坡这个受创少，自由度高的地方作为避风港。当年新加坡这个经济体并不属于直接受创，下跌并不算严重的情况下，面对资本洪流倒灌入境，一夜之间房市就反转了。被世纪危机吓得惊魂未定的潜在买家一时之间，搞不清该继续恐慌还是下场抢购了。

09年新加坡政府开始实施降温措施Cooling Measure，用于阻挡QE产生的资本洪流。这个政策措施连续加强到2018年7月，一共给市场上了九道金刚箍。这些降温措施里，最主要的作用力就是额外买方印花税ABSD。

值得注意的是，新加坡作为开放型金融中心，资本管控的不仅影响的是房地产市场。它还会传导到国家经济。不知是否巧合，2018年最后一次最严厉的降温措施后，房价指数和GDP出现了双滑坡。

调整ABSD的诉求向来是个敏感话题，因为这似乎是民众利益和政策管控相对立的一个课题。特别是经过长年的积累，需求不断积压，这对ABSD这项政策本身也不断形成压力。

我们先来谈谈ABSD的各种影响。

【ABSD的正面影响】

降低房产炒作。ABSD增加高额入场成本，使短期投资回报率大幅下降，也就让游资炒家失去兴趣。通常我们说的新加坡房产泡沫化很低，就是因为短期投资者基本上被挤掉了。

降低拥屋率。作为有边际国土面积受限制的岛国，土地是真正的稀缺资源。富人占有社会上更多的资源，包括房产。长久以往，普通人的房产资源就会一步步被压缩。反面教材已经在不少地区可以看到。 ABSD有效提升多套房的购买难度，也就代表土地资源能更公平地分摊给大部分人。这点上，非常符合新加坡政府组屋治国的理念。

降低偿贷压力。新加坡人的偿贷压力其实是非常少的。2020最新报告只有4.6，对比香港的20.8和亚太其他大城市，是非常低的。一方面是因为新加坡有组屋，另一方面是贷款比率TDSR和ABSD的作用。

为雨天撑伞做准备。有人说降温措施就是为了有一天抗衡经济危机做准备的。就像加息是为了降息空间。

【ABSD的负面影响】

阻碍实际购房需求。重税让买卖双方市场都承压，不免让一些人心生怨言。

间接抬高房价。没错，是抬高不是降低。税属于成本的一部分，纵观市场上所有重税商品，和便宜都粘不上边，例如，车，酒，烟。房价之所以没有那么明显，是因为新税制之后的房子占市场的比例还很小。

抽取民间财富。房产价格上涨滞缓，原本应属于民间财富的资产涨幅被税收抽水。使得这些年新加坡个人资产财富升值相对弱于其他主要亚洲国家。

惩罚不该惩罚的人。如果高额ABSD的本意是为了阻吓（惩罚）风险炒家。那么目的确实是很好地达到了，投机客并不热衷于这个炒房市场，特别是重税的第二套第三套及以上的房产。但是真正被鞭子抽打到的人，许许多多却是硬着头皮，不得不买的刚需客。房产除了投资价值，背后更牵扯着家庭，夫妻，孩子，父母，观念等等复杂的因素。这里就不一一枚举这些家庭一定要上2套房的原因，以炒房为目的的应该是非常少数了，但他们却是高税率的实际承受者。

第一套房产成为牺牲品。直接说就是误伤组屋市场。这个在之前的ABSD双刃剑理论里反复提到的。absd税率是不是越高，阻吓作用就越大？其实并不是。如果2套房的税率控制在10%以下，则有部分买家可以承受这个代价。如果2套房的税率提升到20%30%甚至更高，确实能阻止2套房（2套房是不是牛鬼蛇神其实见仁见智），但需要换房的实际需求者就无法留住第一套房而必须卖掉。这样组屋是伤害最大的第一套房市场。预计2022-2023年首套房市场还将有一波承压。

【是否真的需要政策松绑】

降温措施实施的第一天起，很多人盼望降温措施能降档。但是大家也都知道，真到了该降档的时候，也就没什么好庆贺的，因为一定是经济不好了，例如现在。

如果新冠疫情下的经济情况都不能放宽ABSD，那基本上未来就没有放宽的可能性了。应该说，市场调节政策应该要主要能凸显调节作用。也就是市场上涨能舒缓，市场下跌能支撑。才是其初衷。可以这么说，降温措施就是为了抵消经济滑坡所准备的。

【调整ABSD的益处】

ABSD 作为降温配套的旗舰措施，对于限制市场过热（需求大于供给时）有着最大的抑制过热作用力。但是因为它拦下了大量的潜在买家，所以在市场反转成供给大于需求时，它又成为市场的附加压力而加大市场下行风险。

目前政府和其他受疫情冲击的国家政府一样，推出庞大的财政纾困计划。但仅用财政支撑新加坡5000亿的国家整体经济还不够有效率。应该尽可能调动市场自身支撑力量。

例如，受困疫情影响的卖家需要出售房产套现，在买气不足的市场里为了成交只能不断向下调整价格。如果发生普遍现象则会形成雪球效应，造成社会整体资产财富缩水。

如果调整ABSD，开放潜在买家进场购买平衡供需市场，则可以让富余的人帮助有需要的人（受困中的卖家）。节省宝贵的财政救市资金，也防止市场崩盘，造成大规模的财富损失。价格崩溃的市场是最大的财富打劫，富裕资本低价打劫落难家庭的宝贵资产。

【调整ABSD的顾虑】

放宽ABSD需要担心的是民间信贷是否会上升。但在目前严格的贷款顶限限制下，本地人的信贷风险并不高，TDSR不放松可以起到限制信贷上升的顾虑。

第二个顾虑当然就是政府很小心避免住宅市场成为资本逐利的乐土。但防上涨和防下跌都是可调控的，目前的情况主要应该是防下跌。

【调整ABSD对国家税收的影响】

首先，不能简单认为越高税率就会得到越高税收。另外税收数据未必是真实的财政税收，因为部分税款未来可以申请退回。

ABSD高阶部位例如第二和第三套房部分，在买气旺盛的时候，对于税收是现金牛。但是市场不景气的时候，这部分买家很有限，对税收贡献就没有那么大。反而是降低税阶能促进低端部分的房产交易，从而增加税务收入。

【何时是适当的调整时间】

提高ABSD是大坝拦水，效果是立竿见影。但是放宽ABSD，在目前大环境下，一部分买家可能会选择观望并不急于进场，效果可能延后。

所以个人认为，收紧政策宜迟不宜早，等到过热数据确定才收紧政策，能够立即阻止一部分买家入场。放松政策宜早不宜迟，别等到市场形成下跌趋势了才放开，毕竟买涨不买跌的心态还是会影响很多人。

【调整ABSD对购房者的影响】

ABSD低阶部分，例如公民第一套房0% ABSD，和PR第一套房5% ABSD肯定是不会受影响。如若局势需要，未来只会是一步步从高端微调。

【综述】

综上所述，没有大国做靠背的小坡一直是个危机感很强的微型国家。在很多政策上包括房产政策都是避免产生建立在沙土上的繁华。 ABSD是可以作为晴天收伞，雨天撑伞的政策工具。至于什么时候会松动，金某只能说：爱冻肉～

金某在《新冠疫情下的2020》一文里已经预告疫情不是造成经济滑坡，而是断崖式下跌。但很可能会更快回到复苏轨道，这完全看疫情时长。目前的局势，全球经济急冻碰上各国央行大放水。这个前所未有的奇景，很难说出会产生什么样的效果，也不能完全套用以往经济危机的资产表现。经济活力既然被压缩，水也就不容易流进实体里了，那会流去哪里呢？第一个震中中国在基本上全封闭的第一季房产表现是同比上涨15%

回到最初，彭博的那个问题“政府要观察到哪些市场现象才会考虑调整额外买方印花税（ABSD）” 如果我们说新加坡房价没有什么泡沫，周边一些国家地区不少泡沫的话。毛估估至少要等待那些有泡沫的地方出现房价下跌，才会是松动ABSD的信号。反过来，如果那些地方都没下跌，那我们应该重新理解这场危机对房产市场的影响，跟随疫情局势动态调整入场决断了。